הגאות שנרשמה בשוק הדיור בארה"ב במהלך חמש השנים החולפות, אינה צפויה להסתיים בקריסה. כך עולה ממחקר חדש של אוניברסיטת הרווארד, דיווח העיתון "פייננשל טיימס". "על אף שהמחירים בשוק הדיור מופרזים, קשה לזהות זרז כלשהו אשר יביא למשבר בשוק", אמר ניקולס רטסינס, מנהל המרכז המשותף למחקר דיור באוניברסיטת הרווארד. "נראה כי המחירים הגבוהים מאוזנים משום שהם מגלמים גורמים ארוכי טווח, התומכים במחירי הבתים, ולכן ייתכן שפשוט צפויות לנו מספר שנים דלות פעילות בשוק", אמר. "הבתים ישובו להיות מקום שבו אתה גר במקום מכונות לייצור כסף", הוסיף.
העלייה במחיר הדיור בארה"ב בחמש השנים האחרונות היתה חדה פי יותר משישה מאשר הגידול בשכר, ומחיר הבית החציוני בארה"ב עומד כעת על יותר מפי ארבעה מהשכר החציוני השנתי למשק בית, ב-49 מתוך 145 אזורי המטרופולין בארה"ב - שיא של כל הזמנים. ב-14 אזורי מטרופולין, מגיע המחיר החציוני של בית ליותר מפי שישה מהשכר השנתי החציוני. המחיר הממוצע של בית בארה"ב זינק בשנה שעברה ב-9.4% - העלייה השנתית החדה ביותר זה יותר מ-40 שנים.
במקביל, נטל הוצאות הדיור מכביד יותר ויותר על תושבי ארה"ב, ומספר האמריקאים המקדישים יותר ממחצית משכרם על סעיף הדיור גדל בשלוש השנים שהסתיימו בשנת 2004 ב-1.9 מיליון, ל-15.6 מיליון.
לנוכח הצמיחה הדלה בשכר והזינוק במחירי הדיור, התפתו בשנים האחרונות יותר ויותר אמריקאים, ליטול משכנתאות בריבית משתנה וברמת סיכון גבוהה. למעלה משליש מהמשכנתאות שנטלו אמריקאים בשנה שעברה היו בריביות משתנות - דהיינו, הלוואות שעלולות לפגוע קשות בלוויים במקרה שהריבית בארה"ב תמשיך לעלות.
עם זאת, המחקר של הרווארד ציין כי מגמות ארוכות טווח תומכות בשוק הדיור האמריקאי. המגמה הבולטת ביותר, היא תהליך ההתפצלות של משקי הבית - זוגות שמתגרשים או ילדים שעוזבים את הבית.
מגמה נוספות אשר תומכת במחירים בשוק הדיור היא ההגירה לארה"ב, נאמר במחקר. במהלך העשור האחרון נוצרו 12.6 מיליון משקי בית חדשים בארה"ב, ובמהלך עשר השנים הבאות צפויה האצה במגמה זו, ויווצרו 14.6 מיליון משקי בית חדשים, לפי נתוני הרווארד. "גם אם ארה"ב תסגור את גבולותיה כעת, אנו צפויים להשפעה מאוחרת של גלי הגירה קודמים", אמר רטסינס. "רבים מאלו שהגיעו לאמריקה קודם לכן, הגיעו רק עכשיו לעמדה שבה הם מסוגלים לרכוש נכס, מה גם שלא צפויה האטה בקצב ההגירה לארה"ב", הוסיף.
עם זאת, המחקר של הרווארד מודה כי גם האטה קלה יחסית בשוק הדיור, עלולה להסב נזק רב לצמיחת כלכלת ארה"ב, שכן אמריקאים רבים יתקשו לנצל את בתיהם כ"מכשירי כספומט". כמו כן האטה בשוק הדיור צפויה להביא לחזרתם של עובדים שהועסקו במגזר, למעגל האבטלה. האטה הדרגתית בשוק הדיור, העריך המחקר, עשויה לסייע לאיזון מחדש של הכלכלה האמריקאית, ולהביא לצמצום הביקוש למוצרי יבוא ובכך לתרום לבלימת התרחבותו של גירעון הסחר של ארה"ב.
יו"ר הבנק הפדרלי, בן ברננקי, העריך בחודש שעבר כי החלה האטה בקצב הצמיחה של שוק הדיור בארה"ב, לאחר הנסיקה שנרשמה בשנים האחרונות במחירים בשוק הנדל"ן האמריקאי.
"ברור למדי ששוק הדיור מתקרר", אמר ברננקי בפאנל של שאלות ותשובות של הבנק הפדרלי של שיקגו, שנערך לפני כשלושה שבועות וחצי. עם זאת הוסיף, כי "ההתקררות היא הדרגתית ומתונה". "על רקע עליית שיעור הריבית, קשה הרבה יותר לגייס כסף לשם רכישת בית פרטי ועל כן אנו רואים התקררות בשווקים אלו", אמר ברננקה. "אנו רואים האטה ברכישות והאטה בהתחלות הבנייה. גם נראה שנרשמת התמתנות בעליות המחירים, לעומת השנים הקודמות".
השווקים הפיננסים מתייחסים להאטה בשוק הדיור כגורם משמעותי ביותר לקראת החלטת הריבית של הבנק הפדרלי בסוף החודש. המשך האטה בשוק הדיור צפוי להוביל להאטה בצמיחה הכלכלית, אשר עשויה לתמוך בהחלטה של הבנק הפדרלי לסיים את סדרת העלאות הריבית הנוכחית - שהיא הארוכה ביותר זה למעלה מרבע מאה.
החוזים על הריבית הפדרלית (fed funds futures) הנסחרים בבורסת החוזים של שיקגו, ואשר משקפים את ציפיות השוק מהריבית הפדרלית, מעניקים כעת סיכוי של 88% לכך שהבנק הפדרלי יעלה את הריבית ב-0.25% לרמה של 5.25% בפגישתו ב-29-28 ביוני. הבנק הפדרלי העלה בחודש שעבר את הריבית בארה"ב ב-0.25% לרמה של 5% - העלאת הריבית ה-16 ברציפות מאז יוני 2004.
בנוסף, אמר ברננקי בחודש שעבר, כי הבנק הפדרלי מודאג ממוצרי משכנתאות חדשים שמוצעים לציבור, אשר מגבירים את הסיכון ופוגעים ביציבות המגזר הבנקאי. ברננקי ציין כי 40%-30% ממוצרי המשכנתאות החדשים בשנת 2005 שייכים לקטגוריה ה"לא מסורתית".
מחקר של אוניברסיטת הרווארד: הגאות בשוק הדיור בארה"ב תסתיים בנחיתה רכה
TheMarker
13.6.2006 / 21:12