גידולי הנדל"ן של המושבים והקיבוצים

מחירי קוטג'ים בהרחבות מושבים וקיבוצים



זה היה להיט נדל"ני בסוף שנות ה-90, מקור לאי ודאות בתחילת שנות האלפיים, וכעת מדובר בתהליך של התבססות והשתלבות בשוק היד השנייה. הרחבות המושבים והקיבוצים, אופציה מקורית לרכישת בית צמוד קרקע ביישוב כפרי, נחשבות לסיפור הצלחה גדול באזור המרכז, ולסיפור פחות מוצלח בפריפריה.



באחרונה נרשמו עסקות שיא בהרחבות של מושב בני ציון, כאשר שלושה קוטג'ים יד שנייה נרכשו שם תמורת 1.4-1.3 מיליון דולר. גם במושבים הסמוכים, בצרה ושדה ורבורג, יכולים בתים בהרחבות להגיע למחירים של 800-600 אלף דולר. לעומת זאת, מושבים וקיבוצים בצפון ובדרום משוועים לקוני קוטג'ים חדשים במחירים של 200-140 אלף דולר, ואין קונה.



"במקור, ההרחבות העניקו לאנשים מהיישוב אפשרות לרכוש נכסים בכפר שאינם נחלות (אשר מחיריהן היו גבוהים מדי). בפועל, המגרשים בהרחבות ביישובי השרון, ובמיוחד מערב השרון ומערב עמק חפר, מעטים מאוד לעומת הביקושים. התוצאה היא שיש מעט מאוד נכסים שמוצעים למכירה, רובם במצב לא טוב. מחירי הבתים בהרחבות עלו במהירות, עקב ההיצע הקטן, וביישובים כמו מכמורת, בית יהושע, כפר נטר ואודים לא ניתן למצוא בתים בהרחבות בפחות מחצי מיליון דולר", אומר המתווך עוזי גיל, המתמחה ביישובי צפון השרון.



באזורים בשרון שנחשבים לפחות מבוקשים, בעיקר במזרח עמק חפר, ניתן למצוא בתים במחירים הנמוכים בעשרות אחוזים, בגלל הביקושים הקטנים יחסית.



בפריפריה המרוחקת, לעומת זאת, נוצר שפל קשה בביקוש, על אף שעלויות קרקע והקמת בתים בהרחבות שונות בגליל יכולות להגיע לסכומים של 200-140 אלף דולר בלבד. "השוק במקומות הללו היה חלש לאורך כל הדרך, ובתקופה האחרונה נחלש עוד יותר. השיווק של המקומות נעשה באופן איטי מאוד", אומר עו"ד ירון טיקוצקי, המתמחה בהרחבות.



"הבדיחה הישנה המספרת על הישראלי שרוצה לגור בכפר, שהכפר האידיאלי מבחינתו הוא כפר שמריהו, ממשיכה להיות נכונה. ההרחבות הביאו, לכאורה, מוצר חדש, שהיה אמור להגשים את החלום הישראלי ולהביא שינויים בדפוסי הנדל"ן בישראל. מהר מאוד התברר שהכל פיקציה, ושכפר עבור רבים מאתנו זה מקום ירוק עם בתים נמוכים שנמצא 5 דקות מהעיר, ושלא יבלבלו לנו את המוח עם כפרים רחוקים יותר, לא חשוב עד כמה הבתים שם נמוכים", אומר איש נדל"ן שפועל במגזר הכפרי.



הדרך נפרצת



הרחבות יישובים הן תולדה של החלטות מינהל מקרקעי ישראל מאמצע שנות ה-90, שמטרתן המקורית היתה להסדיר את הבעיות של דור ההמשך של בני המושבים, אשר לא הצליחו להישאר בהם עקב המחסור בדירות מגורים. מטרה נוספת היתה להסדיר את הבעיות של התרוקנות הקיבוצים מאוכלוסייה צעירה ואיכותית ולשפר את מצבם הכלכלי הקשה של כלל היישובים החקלאיים.



ברוב המקומות בישראל הוקצו לצורך ההרחבה מגרשים בשטחים של חצי דונם, במספר שווה או גדול במקצת ממספר הנחלות שהיו במושבים או המשפחות בקיבוצים, לפי נוסחה שקבע המינהל. חלק מהמגרשים הוקצו לבני המושב או הקיבוץ, וחלק אחר - למתיישבים חיצונים, שחפצו לרכוש את הקרקע. היישובים חתמו על הסכמים עם חברות קבלניות, לצורך פיתוח המתחמים שיועדו להרחבות ולצורך הקמת המבנים.



החלטת המינהל התקבלה בזמן הנכון. באמצע השיא הנדל"ני הגדול של שנות ה-90, ובתחילת הטרנד שהוביל מיליונרים לרכוש לעצמם נחלות במושבים. ההסתערות על הקרקעות, בעיקר מצדם של אנשים מבחוץ, היתה גדולה, ובמיוחד במושבי השרון. כך, לדוגמה, לפני תשע שנים רכשו בעלי נחלות ברשפון מגרשים בהרחבה תמורת 220-210 אלף דולר, ומכרו אותם בתוך זמן קצר ב-400 אלף דולר.



גם במקומות אחרים נהנו המושבניקים מהטבות שונות: "ההפרשים בין המחירים ששילמו אנשים מבחוץ שקנו קרקעות בהרחבה, לבין בני המושבים, לא היה נעוץ במחירי הקרקע, אלא בעלויות הבנייה", מסביר טיקוצקי, "פעמים רבות הגיעו המושבים להסדר עם הקבלנים, לפיו בני המושב ייהנו מהטבות שונות בעלויות הבנייה, כמו למשל בניית שלד או מעטפת חינם, בעוד שאנשים מבחוץ שילמו את מלוא המחיר".



במינהל ניסו למנוע את סחר הנדל"ן שבהרחבות באמצעות איסור למכור את הנכסים לפרקי זמן שונים, אבל המושבניקים למדו מהר מאוד את הדרכים להתמודד עם האיסורים. בלא מעט מקומות התפתחה תעשייה של הסכמי מגירה והסכמים מתחת לשולחן בין המושבניק לבין קונה חיצוני, כשכלפי חוץ המושבניק הוא שבנה את הבית, אולם בפועל עשה זאת מטעמו של אותו קונה חיצוני.



בעוד שההרחבות במושבי המרכז, ובמיוחד באלה של השרון ועמק חפר, נהנו מביקושים ניכרים, המשיכו יישובי הפריפריה לסבול מביקושים חלשים, ומאותן בעיות שפקדו את שוק הנדל"ן בפריפריה בתקופת המיתון. חלק גדול מההרחבות שם עדיין לא מומשו.



בסופו של דבר החלטות המינהל בעניין ההרחבה נפסלו באוגוסט 2002 על ידי בית המשפט העליון. השופטים גם קצבו מועדים אחרונים שמהם והלאה יישוב שטרם החל בהליכי ההרחבה לא יורשה להתחיל בהם. מאז אין הרחבות חדשות, אלא המשך של הרחבות שהתכנון שלהם כבר היה בצנרת.



בשנים האחרונות שוק ההרחבות נחלק לשניים: הרחבות ותיקות באזורי ביקוש, שכל הקרקעות בהם נמכרו והבתים כבר נבנו, בהן התפתח כבר שוק יד שנייה; לעומת הרחבות שעדיין לא מיצו את הקרקעות הפנויות, ובהן השוק דליל למדי.



אותות חיים בכביש חוצה ישראל



גם כביש חוצה ישראל עדיין לא מימש את כל הציפיות הנדל"ניות הגלומות בו. "פה ושם רואים בשוקי הנדל"ן במושבים שסמוכים למחלפים של הכביש אותות חיים, אבל בצורה מוגבלת. מדובר בעיקר ביישובים שנמצאים בטווח של עד 45 דקות מתל אביב. כשיוצאים מהרדיוס הזה, מרגישים נפילה גדולה בביקושים למושבים".



התופעה בולטת בעיקר בדרום. כשמדובר במקומות שסמוכים לכביש חוצה ישראל כמו קיבוץ רבדים, המחירים עדיין עומדים ברמות מחירים גבוהות למדי של 260 אלף דולר ומעלה לבית צמוד קרקע. ככל שמתרחקים מהמרכז המחיר יורד, עד 114 אלף דולר בקיבוץ מפלסים הסמוך לשדרות.



לאורך הציר תל אביב-חיפה קיימת חלוקה בין הביקושים. בקיבוץ רגבים ליד בנימינה,