מאת שלומי גולובינסקי וענת ג’ורג’י
רפי ביסקר לא ממש אוהב להתראיין. למעשה, מי שנחשב לאחד מיועציו הקרובים ביותר של נוחי דנקנר, סולד מחשיפה. אבל המעמד, ככל הנראה, מחייב. ביסקר עומד כיום בראש קבוצת נכסים ובנין יחד עם סגי איתן, מנכ"לית החברה. נכסים ובניין עתידה ליהפך - לאחר שתושלם מכירת החברה האחות אזורים - לזרוע הנדל"ן היחידה בקבוצת אי.די.בי, גוף ההשקעות הגדול והחזק במשק.
עד השנים האחרונות נחשבה נכסים ובנין לחברה די מנומנמת. בניגוד למקבילותיה, אפריקה ישראל, אנגל ואחרות שנהרו לחו"ל ועשו שם את הכסף הגדול - היא בחרה להישאר בשוק המקומי הרדום. אבל, בראיון ל-TheMarker מצהירים ביסקר ואיתן שהדברים עומדים להשתנות. "אנחנו הולכים להוציא את החברה לחו"ל", הם מכריזים, "אנחנו נעסוק בפרויקטים יזמיים, וגם נבחן רכישות של פורטפוליו שלמים, תוך שאנו מאתרים שותפים טובים".
קבוצת נכסים ובניין
נראה כי בחודשים האחרונים כבר פועלים בקבוצה ליישם את המדיניות החדשה. נכסים ובנין הצטרפה כשותף לעסקת ענק בלאס וגאס, ארה"ב. החברה מחזיקה ב-7.5% מפרויקט במסגרתו יוקמו כ-1,300 יחידות דיור ולצדם 70 אלף מ"ר שטחי מסחר. לדברי ביסקר, בשל כללי החשבונאות, הפרויקט יתחיל לתת את אותותיו בדו"חות הכספיים של החברה החל ב-2007. בנוסף, הצטרפה הקבוצה כשותפה לחברת הנדל"ן GTC בראשות יוסף גרינפלד, בעסקה במסגרתה נרכשו כ-55 אלף מ"ר משרדים בגרמניה המושכרים בתפוסה מלאה.
מתי החלטתם לצאת לחו"ל?
"את הפעילות שלנו בחו"ל התחלנו ב-2005, ומאז אנחנו מתרחבים שם בהתמדה. יש לנו נכסים בלאס וגאס ואנחנו מתכננים פרויקט בסהרה ובטמפה בארצות הברית.
"בנוסף, במערב אירופה אנחנו שותפים בפרויקטים בגרמניה ושווייץ. היקף ההשקעה המשותף בפרויקטים במדינות אלו הוא 950 מיליון שקל (40% מזה של נכסים ובניין). היום אנחנו בבדיקה של עוד כמה פרויקטים בגרמניה ושווייץ. גם בצרפת יש הצעה, אבל הפרויקט עדיין בשלב התחלתי.
"בכל מקרה, אנחנו מתכננים להמשיך ולהתרחב לשווקים חדשים, תוך התבססות על שותפים מקומיים. בנוסף, נמנף רכישות נוספות בבוא היום גם באמצעות הנפקה בבורסה בלונדון".
אתם עדיין חדשים בזירה הבינלאומית. ההצעות כבר זורמות אליכם או שאתם עסוקים בחיפוש מתמיד אחר עסקות טובות?
"בחמש השנים האחרונות לא ספרו את נכסים ובנין בחו"ל. כיום כבר מגיעות אלינו הצעות. בהתחלה עבדנו עם שותפים שהיו פעילים בחו"ל, אבל ברגע שקיבלנו תהודה החלו להגיע לא מעט פניות, גם מישראלים וגם מיזמים מקומיים בחו"ל".
כמה מתוך ההצעות מגיעות לידי מימוש?
"עשינו סטטיסטיקה וגילינו שעל כל 12-10 הצעות - מתממשת עסקה אחת".
יש תחרות עזה בין הישראלים הפעילים בחו"ל?
"זה בשוליים. אין כמעט מצב שבו מעלים מחירים בגלל התמחרות של שני ישראלים".
ביסקר ואיתן מדגישים עם זאת כי ההחלטה להעמיק את הפעילות בחו"ל לא גורעת מהרחבת הפעילות בשוק הנדל"ן המקומי שמתעורר לחיים. "יש לנו כמה חברות ליבה", מדגישה איתן, "גב-ים, ישפרו, מהדרין, שבכולן אנחנו רוצים להגדיל אחזקות. הגדלנו בשנה האחרונה את מצבת הנכסים שלנו למיליון מ"ר, והם מניבים הכנסות שנתיות בקצב של 400 מיליון שקל".
העסקה האחרונה של נכסים ובנין היתה רכישת מחצית מקניון גבעתיים תמורת 32 מיליון דולר. מדובר בקניון שבו 34 אלף מ"ר שטחי מסחר, המושכר בתפוסה מלאה ל-130 שוכרים, המניבים הכנסה שנתית של 47 מיליון שקל. ביסקר אומר כי העסקה משקפת תשואה של 8%, אבל בגלל מרכיב ההון העצמי הנמוך יותר, הרי שהתשואה על ההון בפועל גבוהה בהרבה.
לדבריו, העסקה תוביל לכך שכל הקניון יהיה בבעלות חברות מקבוצת אי.די.בי, ולא תחת בעלים שונים, מה שיאפשר להשביח את הנכס, שמחזיק גם באחוזי בנייה לא מנוצלים, ולהגדיל את ההכנסות והתשואה ממנו עוד יותר. עסקות נוספות שביצעה הקבוצה בישראל: רכישת מחצית מקניון בנס ציונה וכן את המרכז המסחרי החדש בבית החולים הדסה עין כרם.
לא מזמן סיכמתם על מכירת חברת אזורים - זרוע נדל"נית מקומית משמעותית מאוד לחברה לידי שעיה בוימלגרין, למה?
ביסקר: "אזורים היתה חברה שקיבלנו כנדוניה עם רכישת אי.די.בי. נוצר מצב שבו היו למעשה שתי פעילויות נדל"ן - נכסים ובנין ואזורים - ומצאנו את עצמנו לעתים בתחרות בתוך הקבוצה. היתה מחשבה אולי למזג את החברות, אך המיזוג הוא תהליך מורכב מאוד ויכול להימשך הרבה מאוד זמן. בנוסף, שתי החברות נמצאות למעשה על המדף, מצב בעייתי מבחינת העובדים. נוחי קיבל בצדק החלטה למכור את אזורים וקבע כמה כללים וקריטריונים למכירה".
מה אתה חושב על מכירת אזורים לשעיה בוימלגרין?
"את שעיה פגשתי במקרה בניו יורק כמה חודשים לפני העסקה וללא קשר אליה, והוא עשה עלי רושם מצוין. אזורים היא חברה טובה, אבל צריך לזכור שיש באי.די.בי עוד קבוצת נדל"ן. המצב שבו יש שתי חברות נדל"ן כל כך גדולות תחת קורת גג אחת לא בריא. לאחר שהגיעה הצעה טובה, נוחי עשה חושבים והחליט למכור. ואני חושב שהוא קיבל את ההחלטה הטובה ביותר".
מה דעתך על המחיר שבו נמכרה החברה, 300 מיליון דולר עבור מניות השליטה?
"המחיר שבו נמכרה אזורים הוא מחיר טוב לקונה ומחיר טוב למוכר. זו פלטפורמה אדירה. מעבר לכך, חשוב לנו מאוד שמי שעושה אתנו עסקים יהיה מרוצה".
למעשה נותרתם עם חברת נוה גד המתמחה בבנייה למגורים, חברה קטנה יחסית לאזורים.
איתן: "נוה גד מתרכזת בבניית שכונות מגורים, בעיקר במרכז הארץ. נכון שהחברה הוחבאה בעבר בגלל הבולטות של אזורים אבל היא חברה עם עוצמה.
"בשנה האחרונה הרחבנו את הפעילות של נוה גד, וכיום אנחנו מקימים אלפי יחידות דיור ברחובות, חיפה ומקומות נוספים וכן מנהלים עוד משאים ומתנים באזור הביקוש. אנחנו לא מתכוונים לפצות על אזורים אלא להרחיב את הפעילות. ככה זה באופן טבעי, כשנמצאים לבד רוצים יותר להתפתח".
את שותפה לדעה הרווחת ששוק הנדל"ן בישראל מתאושש?
"במגורים יש עליית מחירים לא כוללת, אלא בפרויקטי
"אם לא יקרה משהו חיצוני, אז המצב הטוב ישפיע גם על ענף הנדל"ן"
שלומי גולובינסקי
16.6.2006 / 10:57