לממש את הדירה במינימום נזק

במאמר הקודם סקרנו את הסיבות להקשחה שחלה בשנים האחרונות בהתנהגותם של הבנקים למשכנתאות כלפי לווים שנקלעו לפיגור. הביטוי הבולט של הקשחה זו הוא המספר הגדול של לווים שנאלצו למכור את דירותיהם. התופעה של פינוי לווים מדירותיהם ומימוש הביטחונות על ידי הבנקים היא חדשה יחסית בישראל, ולא היתה קיימת לפני עשר שנים, והיא יוצרת לכל הצדדים צורך לשקול היטב את מעשיהם.



הנזק ללקוחות



הבעיה החמורה שמתלווה למימוש הדירות היא הנזק הכלכלי הכבד שעשוי להיגרם ללווה. לווה שנקלע לפיגור ולא הצליח למצוא פתרון סביר בשיתוף פעולה עם הבנק, עד שהגיע למצב בו הבנק מאלץ אותו למכור את דירתו כדי לפרוע את יתרת החוב, הוא לווה שמצבו הכלכלי היה כנראה קשה כבר לפני התערבות הבנק. ייתכן שמדובר בלווה שכושר ההשתכרות שלו נפגע, או שנפגעה בריאותו, או שהעסק שהוא הקים קרס, או שנישואיו עלו על שירטון.



תהליך מימוש הביטחונות צפוי לגרום לו נזק נוסף: מדובר במכירה בלוח זמנים קצר, לעתים על ידי בא כוחו של הבנק, וייתכן גם שמצב הדירה אינו מזהיר בגלל מצבו של הלווה. מכירה כזו צפויה להניב ללווה סכום נמוך יחסית למה שהיה יכול לקבל במכירה רגילה של דירתו, שבה יש לו פרק זמן סביר. ברוב המקרים כל ירידת המחיר תיספג על ידי הלווה: הבנק צפוי לגבות מתמורת המכירה את יתרת החוב המלאה בתוספת ריבית פיגורים שנצברה והחזר הוצאות משפטיות.



אחת הבעיות המלוות את ענף המשכנתאות היא המיתאם הסטטיסטי החזק שבין מצב התעסוקה לבין מחירי הדירות. לולא מיתאם זה נוח היה לבנק להעריך בנפרד את חוסנו הכלכלי של הלווה ואת נתוני הדירה המשועבדת; בגלל מיתאם זה שני הגדלים אינם בלתי תלויים: סביר שאם תחול האטה כלכלית שתפגע ביכולת ההשתכרות של הלווים - ייווצר שפל גם בשוק הדירות. במצב כזה הבנק יתקשה למכור את הדירה, או שיעשה כן רק במחיר נמוך יחסית. התוצאה תהיה פגיעה כפולה בלווה: הוא גם ייפגע בהכנסתו, וגם ייאלץ למכור את דירתו בנקודת שפל בשוק הדירות.



השפעת הבנקים על מחירי הדירות



עד כמה שהמקרה הבודד מעורר אמפתיה, הבעייתיות במצב זה נעוצה דווקא בהשפעתן של התגובות האוטומטיות של הבנקים. במצב של האטה כלכלית נפגעות הכנסותיהם של חלק מהלווים, ונגרמת עלייה מחזורית של מספר הלווים שנקלעים לפיגור בהחזר ההלוואות. במקביל, בשוק הדיור פוחת הביקוש לדירות ונוצר לחץ כלפי מטה על מחירי הדירות.



במצב זה, אם הבנקים ינסו למכור את דירותיהם של הלווים שנקלעו לפיגור - הדבר יביא ללחץ נוסף כלפי מטה על מחירי הדירות, הפעם מצד ההיצע. פעולה זו של הבנקים תהיה פרו-מחזורית - היא פועלת להגברת השפעתו של מחזור העסקים על מחירי הדירות - והיא עלולה להגביר משמעותית את הנזק לכל הצדדים: בעיקר ללווים, אבל גם לבנקים עצמם.



דוגמא היסטורית קיצונית להתפתחות מעין זו אירעה בארה"ב בתקופת המשבר הגדול (1929). הממדים הדרמטיים של השפל הביאו לפגיעה כלכלית חריפה במשקי הבית, וכתוצאה מכך לגל של חדלות פירעון מצד לווי המשכנתאות. ניסיונותיהם של הבנקים למכור את הבתים המשועבדים להם כדי לפרוע את חובות הלווים נתקלו בשפל מצד הביקוש לדיור, והביאו לכן למצב בלתי פתיר של עודף היצע של בתים. הפתרון שאימץ הממשל האמריקני היה הקמת רשות פדרלית אד-הוק שהעמידה לרשות הבנקים מקורות מימון חדשים לתקופת ביניים, שאיפשרו להם לפרוס את ההלוואות שנקלעו לפיגור כך שהם לא ייאלצו למכור את הבתים המשועבדים להם.



שיקולי הלווה בעת מימוש



מחקרים שנעשו בארה"ב מראים ששיעור חדלות הפירעון שם מושפע מאוד ממחירי הדירות: ירידת מחירי הדירות גורמת לגידול של מספר המקרים בהם לווים מסרבים לשלם את חובותיהם. תופעה זו, שאינה רווחת בישראל, מוסברת בכך שבחלק ניכר מהלוואות המשכנתא בארה"ב קיים סעיף המאפשר ללווה לוותר על הדירה שרכש ולהעביר למלווה את הזכות עליה - ולפרוע בכך את חובו. שיטה זו, של הלוואות משכנתא מסוג Non-Recourse, מעניקה ללווה אופציה ייחודית: אם מחיר הדירה שרכש ירד אל מתחת ליתרת ההלוואה - הוא יכול לסגת מהעסקה כולה ולבטל בכך את ההון השלילי שצבר בה.



הלוואות אלו אינן קיימות בישראל. ההלוואות הקיימות בישראל מאפשרות למלווה לתבוע מהלווה לפרוע את יתרת החוב שנותר לאחר מכירת הדירה, אם התמורה לא כיסתה את החוב במלואו. הוא יכול לתבוע את הלווה, להגיש בקשה לעיקול נכסיו האחרים, ואף לתבוע מערבים אישיים שישלמו את שארית החוב.



מקרים בהם מחירי הדירות ירדו עד כדי כך שהתמורה ממכירת הדירות לא הספיקה לפירעון המשכנתא אכן היו בישראל: זכורה תנועת "נפגעי המשכנתאות" של שנות ה-80', ובשנים האחרונות חזרה התופעה ביישובי הפריפריה, שם עלו מחירי הדירות בתקופת גלי העלייה וירדו לאחר מכן.



ללווה הישראלי אין אופציה שלא לשלם את מלוא חובו אם מחיר דירתו ירד אל מתחת ליתרת החוב, ולכן ההשפעה הנמדדת של ירידת מחירי הדירות על שיעורי חדלות הפירעון נמוכה יחסית לארה"ב. הלווה הישראלי צריך לקחת בחשבון שהבנק ימשיך לפעול נגדו גם לאחר מכירת הדירה, ולכן צריך להיות חשוב לו המחיר שבו תימכר הדירה.



כדאי ללווה להימנע מהשארת הטיפול במכירת הדירה בידי הבנק, ועדיף לו למכור את הדירה בעצמו: מחיר דירה הנמכרת על ידי בעליה יהיה תמיד גבוה ממחירה כשהיא נמכרת על ידי בנק שתפס אותה.



נקודה נוספת שהלווה צריך לקחת בחשבון היא הצטברות חוב בגין הוצאות משפטיות. הפעולות בהן נוקט הבנק נגד הלווה שאינו מסלק את הפיגור כוללות שימוש במשרדים משפטיים חיצונים להגשת תביעה משפטית. פעולות אלו גוררות תשלום שכר טירחה לעורכי הדין ועמלות לבתי המשפט, שכולן יחולו על הלווה. מדובר בעלויות גבוהות, ולווה שיסרב למאמצי הבנק להסדיר את חובו עלול למצוא עצמו נגרר להגדלת החוב בגין הוצאות משפטיות.



מעבר לנזק שייגרם לו ממכירת הדירה, הלווה שנקלע להליכי מימוש צריך לקחת בחשבון שאם התמורה ממכירת הדירה לא תספיק לכיסוי החוב - תביעה לתשלום יתרת החוב עלולה להיות מוגשת נגד ערבים אישיים שחתמו על ערבות ל