הביטוי "השבחת נכס" אמנם לקוח מעולם יזמות נדל"ן, אך אינו שמור רק לעוסקים בתחום. כל בעל דירה או בית פרטי יכול להעלות את ערך הנכס שברשותו, ובתוך כך לשדרג את סביבת מגוריו. ואולם לצד דרכי ההשבחה השונות, מתנהלת מערכת ביורוקרטית מסועפת הכרוכה בעיכובים, עלויות, הסכמים והתניות - שהדייר מן השורה לא תמיד מודע להן.
בסיועם של אדריכלית (רווית יריב, מרצה לעיצוב פנים במרכז הבנייה הישראלי); עורך דין (עו"ד רן יגנס ממשרד עוה"ד יגנס, טויסטר, בירן); שמאי (איל טדי הראל, מנהל חטיבת המחקר במרכז הבנייה הישראלי) ויו"ר ועדת ערר לשעבר (עו"ד משה פרזנצ'בסקי, ממשרד בן-ארי, פיש ושות') - בחנו את האפשרויות העומדות בפני בעל נכס להשביחו, את הקשיים שבהם הוא עשוי להיתקל ואת המרכיבים השונים שבהם כרוך הליך מימוש ההשבחה, משלב הרעיון ועד להיתרי הבנייה.
פרק א’ - כיצד להשביח?
1 . הרחבה אופקית - לא בכל בית מגורים נוצלו זכויות הבנייה במלואן, ועיון מעמיק בתיק התוכניות יכול ללמד על פער בין האחוזים המבונים לבין אלה המותרים בתוכנית. פרט לכך, זכאי בעל נכס לתוספת 7.5 מ"ר בעבור חדר ביטחון/ממ"ד (אשר אינם נחשבים כתוספת אחוזי בנייה), ובעלי מגרשים פינתיים נהנים לעתים מתוספת של 10-6 אחוזי בנייה. תוכניות בנייה עד 89' למשל, מקנות למחזיקים בהן תוספת 6%-5% למעלית, ולתוכנית שאושרו עד 92' יכולה ועדה מקומית להוסיף שטחי שירות משמעותיים.
בנוסף, ייתכן כי במשך השנים אושרו למקום אחוזי בנייה נוספים מתוקף תוכניות סטטוטוריות חדשות. רשויות מסוימות העבירו תוכניות בינוי עיר (תב"ע) המתירות הרחבת דירות בשיכונים ציבוריים (בין השאר תוספת יחידת דיור והוספת / סגירת מרפסת). תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים (תמ"א 38) מתירה אף היא הרחבה של 25 מ"ר לכל היותר ליחידת דיור (בתנאי שהמבנה יחוזק), ותקנות שבס (שקרויות על שם שמעון שבס, לשעבר מנכ"ל משרד ראש הממשלה) מקנות זכות להגדלת מספר יחידות הדיור ב-20%.
גם ניצולם המלא של השטחים העיקריים לא מהווה סוף פסוק. בתב"ע ישנות רשאיות ועדות התכנון להעניק הקלות מסוימות; לעתים נדירות - אף ייתכן שינוי התב"ע למקום.
2. ניצול הגג - החוק מתיר בניית חדר יציאה לגג בשטח 23 מ"ר. רשויות רבות כבר הגדילו את השטח המותר לבנייה ל-40 מ"ר, וכמה מהן אף ל-60 מ"ר. תוכניות שימור מבנים (למשל תוכנית לב העיר בתל אביב) מתירות הוספת קומות וחדרי יציאה, וכך גם תמ"א 38 (תוך התניה לחיזוק המבנה כולו).
3. סגירת קומת עמודים מפולשת - דרך השבחה התופסת תאוצה עם אישור תמ"א 38. מדובר בסגירת קומת העמודים המשותפת, והסבתה ליחידות דיור נוספות, שבשוויין מתחלקים דיירי הבניין. בנוסף, יש המוותרים על תוספת הבינוי לטובת שיפור חזית הבניין ושדרוג חווית המגורים, תוך סגירת קומת העמודים לצורך הקמת לובי סגור ומטופח.
4. חפירת קומת מרתף - מן הסתם, שכיחה יותר בבתים צמודי קרקע, תוך ניצול זכויות בנייה על פי התב"ע המאושרת למקום. בד בבד קונה לה המגמה חסידים גם בקרב רשויות מקומיות צפופות, המבקשות לאשר תוכניות לחפירת קומות חניון תחת שטחי ציבור פתוחים. מגמה זו מאומצת כיום גם בשלבי התכנון של בנייני מגורים, שבהם מבקשים יזמים הקלות לחפירת קומות תת קרקעיות בעבור שטחי שירות.
5. הוספת מעלית - מתבצעת בשתי דרכים אפשריות: הוספת מעלית פנימית או חיצונית. לשם הקמת המעלית דרושה הסכמת שני שליש מדיירי הבניין להוספתה. המעלית הפנימית מותקנת בחלל חדר המדרגות, על חשבון שטחי השירות בבניין, ולפיכך אינה כרוכה במכשולים סטטוטוריים. המעלית החיצונית נלווית לבדיקות הנדסיות ולבחינת תוכנית הבינוי למקום (משום החריגה מקווי הבניין). בשני האופנים פטורים דיירי קומת הקרקע מנשיאה בעלות ההקמה, אך מחויבים להשתתף בעלות התחזוקה השוטפת.
6. שיפוץ הלובי - דרך השבחה שכיחה המגולמת, בין השאר, בעבודות גינון, ריצוף, הוספת מראות ושדרוג מערכת האינטרקום. השבחה זו הינה פרי יוזמת נציגי הדיירים (ועד הבית), ואינה דורשת התערבות מוסדות התכנון, אלא אם כרוך השיפוץ בסגירה של קומת העמודים.
7. הסבת שטח משותף לחנייה - במרחבים האורבניים הצפופים מדובר בדרך כלל בהסבת גינת הבניין למקומות חנייה נוספים בעבור הדיירים. פעולה זו מחויבת בהיתר, אך לרוב הגורמים העירוניים והתכנוניים אינם מודעים כלל לנעשה (ואינם מקפידים באכיפה). כך או כך, מדובר בצעד הזוכה לעידוד ועדות התכנון, משום הפתרון שהוא מעניק למצוקת החנייה במרכזים המאוכלסים בצפיפות.
8. כניסת נפרדת לבית - דרך השבחה רבת-פנים, הכרוכה לרוב בשינוי חזית הבניין, ולכן נדרשת באישור ועדות התכנון.
פרק ב’ - חסמים
1 . מגבלות בנייה - התב"ע היא הקובעת את המסגרת שבה נתחמות כל אפשרויות הבנייה. מגבלות השטחים העיקריים, המרחקים מגבולות המגרש ומגבלות הגובה - הם המכשולים העיקריים ליישום ההשבחה, ושינויים כרוכים במאמצים רבים שאינם נושאים פרי בהכרח. ב-15 השנים האחרונות ניצלו רוב החברות היזמיות את מלוא אחוזי הבנייה המותרים.
2. ועדות התכנון - אלה אינן ששות לפרוץ מסגרות בנייה קיימות, ודאי שלא לאשר תב"ע נקודתית חדשה העשויה לפגוע במרקם עירוני קיים ולגרור אחריה גל בקשות פרטניות דומות. על פי רוב, ניצול זכויות קיימות זוכה לאישור כבר אצל מהנדס הרשות ("המסלול הירוק"), אך כל השבחה הכרוכה בבקשת הקלות מתוכנית הבינוי הקיימת זוכה לאישור רק בוועדות המקומית והמחוזית, ומכאן שהיא כרוכה במשך זמן רב וחשופה לוועדות התנגדויות.
3. שכנים - הרחבת דירה בבניין משותף משמעה שאיבת זכויות מכלל הדיירים. מכאן שבעבור ביצוע כל הרחבה בדירה בבית משותף נדרשת הסכמת שכנים, וחוק המקרקעין קובע את שיעורה בהסכמת 75% מבעלי הדירות, המחזיקים בלפחות שני-שלישים מהרכוש המשותף. השגת ההסכמה של השכנים כרוכה לעתים בזמן רב ומפרנסת אנשי מקצוע רבים העוסקים בייצוג דיירים בפני המפקח על בתים משותפים - בין השאר בניסיונות גישור ובהערכות שווי המקרקעין. כמו כן
איך להשביח את הדירה ולהישאר בחיים
אבי בר-אלי
25.6.2006 / 17:24