3 חודשים לאחר רכישת אזורים: בוימלגרין מעביר את אחזקותיו לחברה שבשליטתו; "פעילות הנדל"ן הפרטית תיעלם"

3 חודשים בלבד לאחר שרכש באופן פרטי 64% מחברת הנדל"ן מידי תמורת 319 מיליון דולר, מעביר איש העסקים שעיה בוימלגרין את החברה לבוימלגרין קפיטל - החברה הבורסאית שבשליטתו. אזורים היא אחת מחברות הבנייה למגורים הגדולות בישראל, לצדן של ושיכון עובדים.



בוימלגרין אינו מוכר את אזורים לחברה שבבעלותו תמורת המחיר אותו שילם אלא תמורת שטר הון של 54 מיליון דולר. מדובר בסכום ששילם בוימלגרין לאי.די.בי כפי שנחשף ב-TheMarker בתחילת יוני. בחברה מדגישים, כי מדובר בשטר הון שייפרע רק בעוד שנים רבות, כך שכרגע לא ייגרע הסכום מהונה העצמי של קפיטל או מקופת המזומנים שלה.



לפיכך, מדובר למעשה בהמחאת זכויות. בוימלגרין עצמו מעביר את כל מערכת היחסים שלו עם אזורים ועם אי.די.בי לחברת קפיטל ללא רווח - מעשה השקול למכירת אזורים לקפיטל באותו מחיר ששילם בוימלגרין עצמו.



השאלה שנשאלת היא מדוע רכש בוימלגרין את אזורים, ולאחר מכן העביר אותה לחברה הבורסאית שברשותו. בקפיטל מסבירים, כי מעתה ואילך כל עסקת נדל"ן שיערוך שעיה בוימלגרין תרוכז תחת אזורים (כלומר תחת קפיטל), כך שפעילותו הפרטית בתחום הנדל"ן פשוט תעלם ותהפוך לציבורית.



"העסקה בוצעה בעקבות החלטה אסטרטגית שהתקבלה בקבוצה להפוך את בוימלגרין קפיטל לזרוע המרכזת את השקעות של הקבוצה בישראל. "ייזום פרויקטים רחבי היקף מצריך מיקוד, יכולות פיננסיות ויכולות ניהוליות מוכחות. הקמתה של קבוצת נדל"ן, הכוללת בתוכה את בוימלגרין קפיטל ואזורים כפלטפורמה אחת, יוצרת זרוע השקעות בעלת מוניטין רב ועשיר בייזום וניהול פרויקטים בנדל"ן והיכרות מעמיקה עם הענף", נאמר בהודעת החברה.



מקורב לעסקה אמר הבוקר, כי בוימלגרין רכש את החברה באופן פרטי, אולם לאחר מכן הוחלט כי על מנת למנוע תחרות (בוימלגרין עצמה היא חברת נדל"ן אם כי קטנה ביחס לאזורים), יש לרכז את פעילות אזורים באמצעות חברה ציבורית.



"מדובר בהצהרת כוונות לגבי פעילותה העתידית של הקבוצה ולגבי מערכת היחסים שבוימלגרין מבקש ליצור עם השוק הישראלי", אמר המקורב. הפעילות העתידית של הקבוצה תהיה באמצעות אזורים - המותג החזק. החברה מביאה עמה הון עצמי גדול ותשמש כזרוע העיקרית של בוימלגרין.



אחת השאלות העולות באשר לרכישה היא מימונה. עם זאת, לפני כחודש, גייסה חברת בוימלגרין 106.6 מיליון שקל באמצעות הנפקה פרטית של איגרות חוב בריבית של 6.70% צמוד מדד. ל-TheMarker נודע אז, כי "הכסף מיועד לביצוע עסקות חדשות ולא למימון עסקות קיימות". ככל הנראה, יגיע שאר הכסף מהבנקים או מגיוס הון נוסף כיוון שבוימלגרין ציינה בהודעתה, כי "דירקטוריון החברה החליט על הגשת טיוטת תשקיף לצורך גיוס הון".



למרות שעל פניו נראה כי בוימלגרין אינו רושם רווח הון, הרי שמניית אזורים הוסיפה 34% מאז ההודעה על העסקה, כך ששוויה עולה על השווי לפיו נרכשה.



אזורים מביאה עמה לבוימלגרין קפיטל 21 פרויקטים לבנייה למגורים המצויים בשלבי ביצוע שונים, והכוללים כ-2000 יחידות דיור, מתוכם נמכרו 880 יחידות דיור. ברבעון הראשון החלה החברה בהקמת כ-360 יחידות דיור ב-6 פרויקטים. בפברואר 2006 מכרה הקבוצה את זכויותיה (50%) במתחם קרקע בן 100 דונם הסמוך לצומת גלילות תמורת 45 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2006 הסתכמו הכנסות ממכירת דירות וקרקעות בכ-226 מיליון שקל לעומת 125 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הרווח הנקי הסתכם ברבעון הראשון ב-64 מיליון שקל לעומת 9 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2005.



בוימלגרין רכש את השליטה בחברת גמביט בסוף 2005, והפך אותה משלד בורסאי לחברת השקעות בנדל"ן בישראל. באמצע חודש אפריל רכשה החברה החדשה את מתחם בית החולים אסותא תמורת 52 מיליון דולר.