נוף לים במגדלי יוקרה בתל אביב מייקר בשיעור דרמטי את ערך הדירות: הדירות המשקיפות לים יקרות עד 47.7% מדירות דומות ללא נוף - כך עולה ממחקר שנעשה על ידי אגף שומת מקרקעין ומחלקת המחקר והמידע במקרקעין במשרד המשפטים. על פי המחקר, נוף לים שנשקף מדירות בחיפה מייקר רק בכ-6% את שווי הדירות ובשיעור דומה מתייקרות דירות בעלות נופים עירוניים בירושלים - מלבד נופי העיר העתיקה והכותל שמעלים את ערך הדירה הרבה יותר.
זהו המחקר המקיף ביותר שנעשה בישראל על הנוף - אלמנט נדל"ני ששוויו הולך ומאמיר. עורכי המחקר, השמאי הממשלתי הראשי יעקב אודיש ומנהלת מחלקת המחקר והמידע באגף השמאי הממשלתי, ד"ר לריסה פליישמן, ביקשו לבדוק את השפעת הנוף הנשקף מדירות מגורים על מחיריהן ולאמוד את הערך הכספי של סוגי הנוף ב-11 ערים.
הם לקחו מדגם של 2,811 עסקות שבוצעו בין 97' ל-2004 בבנייה רוויה, בעיקר בשכונות מגורים ברמה חברתית-כלכלית בינונית, והוסיפו להן עסקות שבוצעו במגדלי יוקרה בתל אביב ובהם: בזל, בית חנה, האופרה, מגדלי צמרת (אלרוב), דוד המלך, גן העיר וישרוטל טאואר. מידת החשיפה לנוף הוגדרה על ידי מספר קריטריונים, לרבות זוויות ראייה והפרעות, ונערכו התייעצויות עם שמאים, מתווכים וקבלנים.
מהמחקר עולה, כי דירות מגורים שנמצאות מצפון לירקון ומשקיפות לים ללא מטרדים סביבתיים דוגמת תחנת רדינג, מיכלי הגז ושדה דב - יקרות יותר בכ-3% בהשוואה לדירות המשקיפות לים שסובלות ממטרדים. ערכן של דירות עם נוף לים שבסביבתן יש מטרדים והפרעות דומה לערכן של דירות ללא נוף כלל.
אלמנט הנוף יקר יותר כשמדרימים לאזור רחוב הירקון ולדירות שנמצאות סמוך לרצועת החוף המרכזית בעיר. נוף ים מלא באזור זה של תל אביב מעלה את שווי הדירות ב-13.5% בממוצע. נוף הים במגדלי יוקרה נמצא כבעל הערך הגבוה ביותר. המחקר בדק שני סוגי נוף: לים ולעיר. נמצא כי דירות עם נוף מלא לים ונוף עירוני מלא או חלקי יקרות יותר ב-47.7% בממוצע בהשוואה לדירות ללא נוף בכלל. דירות עם נוף לעיר ו/או עם נוף חלקי לים יקרות ב-17.7% מדירות ללא נוף כלל.
דירות על הכרמל המשקיפות לים יקרות ב-6.2% בממוצע מדירות ללא נוף לים. בדירות בשכונות התחתיות שער העליה ובת גלים התגלה פער של 10.5% בממוצע בין דירות בקו ראשון ושני לים, לדירות מרוחקות יותר.
בירושלים נבדק אלמנט של נוף פתוח בלבד, לא כולל נוף לעיר העתיקה שתורם לעתים לעלייה של עשרות אחוזים בשווי הדירות.
לנוכח התוצאות, מסקנת עורכי המחקר היא ששווי הנוף צנוע מזה שמיוחס לו בענף הנדל"ן - למעט כשמדובר בנכסי יוקרה.
נוף מייקר מחירי דירות במגדלי יוקרה בתל אביב ב-48%; בחיפה וירושלים רק ב-6%
אריק מירובסקי
27.6.2006 / 9:10