מי רוצה לבצע עסקות נדל"ן עם כנסייה? יזמים ישראלים שניסו לבצע עסקות עם כנסיות מצאו את עצמם במערבולת משפטית ארוכה, שבה עורבו גורמים ושיקולים שונים ומשונים, לא תמיד מובנים.
המהומה הגדולה שפקדה את הכנסייה היוונית-אורתודוקסית, שבה הודח הפטריארך משום שביצע עסקות נדל"ן בעיר העתיקה, היא דוגמה אחת (אם גם קיצונית) לבעייתיות בתחום.
הכנסיות מחזיקות ברשותן קרקעות רבות ויקרות ערך בישראל, ובעיקר בירושלים, יפו, חיפה ונצרת. הקרקעות הללו נחשבות כל כך, עד שיזמים מוכנים לעשות הרבה, כולל להמתין שנים רבות עד להשלמת העסקות, כדי לשים עליהן את ידיהם.
"בשכונות היוקרה טלביה, קטמון הישנה ורחביה בלבד, מחזיקות הכנסיות במאות דונמים. אם תיקח בחשבון שכל מ"ר קרקע לבנייה בסביבה הזו מוערך ב-3,000-2,000 דולר, ניתן רק לשער כמה מאות מיליונים טמונים בנכסים שבסביבה הגיאוגרפית הזו", אומר השמאי קובי ביר.
למרות הקשיים, אפשר למצוא כמה דוגמאות לעסקות נדל"ן שבוצעו בין אנשי עסקים לבין הכנסיות. כזה הוא פרויקט גבעת אנדרומדה ביפו, שם בוצעה עסקת קומבינציה שעשתה הכנסייה היוונית עם יזמים ישראלים; חברת מ. אביב ביצעה עסקת קומבינציה עם מנזר רטיסבון ברחוב הקרן הקיימת בשכונת רחביה בירושלים, שם הוקם הפרויקט לב רחביה; הכנסייה האנגליקנית מכרה ליהודי חרדי מלונדון קרקעות ברחוב הנביאים בירושלים; הכנסייה הכרמליטית מכרה מתחם בשכונת בקעה שעליו נמצא אולפן עציון; עסקות ירושלמיות נוספות נעשו במשכנות שאננים, מלון המלך דוד ועמק המצלבה, בבית שמש, בנצרת וביישובים נוספים בגליל, שם מחזיקה הכנסייה באלפי דונמים.
העסקות הללו, שהגיעו לסיומן הטוב, הן בגדר חריגים. בדרך כלל העסקות שנחתמו בין כנסיות לבין יזמים פרטיות עולות על שרטון, או עוברות דרך בתי משפט בדרך להשלמתן.
"אנחנו לא סוכנות נדל"ן"
בשנות ה-90 ביצע הפטריארך היווני דיאודרוס שתי עסקות נדל"ניות עם עמותות מתנחלים בעיר העתיקה בירושלים, באמצעות חברות שנרשמו בפנמה ובאיי הבתולה. האחת היתה החכרת אכסניית סנט ג'ון (מר יוחנא) הסמוכה לכנסיית הקבר. האחרת היתה החכרת מלון פטרה ברחבת שער יפו. שתי העסקות לא הושלמו, בעקבות ביקורת קשה עליהן מתוך הכנסייה ועתירות שהוגשו לבית המשפט העליון.
לאחר פטירתו של דיאודרוס, מונה אירינאוס לפטריארך. אירינאוס המשיך, באמצעות יועצו הכספי, במגעים עם עמותות המתנחלים, כולל מכירת מלון אימפריאל בשער יפו ונכס ברובע המוסלמי ב-2004.
בשלב כלשהו טען הפטריארך כי היועץ הכספי חרג מסמכויותיו וכי אין בכוונתו לאשר את העסקות, על אף שמיליוני דולרים כבר שולמו על החשבון. בתוך הכנסייה החלה להישמע ביקורת על תפקוד הפטריארך ובנובמבר 2005 מינתה הכנסייה היוונית את תיאופילוס השלישי לפטריארך החדש.
ממשלת ישראל אינה מוכנה להכיר בו כפטריארך, ודורשת ממנו להשלים את עסקות הנדל"ן שנחתמו בימי אירינאוס, ואילו הוא הודיע בראיון ל"הארץ": "אנחנו לא סוכנות נדל"ן... הבעיה היא שהפטריארכיה נגררה למרכזו של קונפליקט פוליטי ולכן אירע בה משבר קשה. אנחנו מוסד דתי ואיננו מוסד פוליטי או כלכלי או כזה המשרת אינטרסים של צד זה או אחר".
עו"ד מירה בורנשטיין, שייצגה את הכנסייה היוונית בכמה תיקים משפטיים, מספרת כי הסוגיה שהעלה הפטריארך תיאופילוס - האם כנסייה היא סוכנות נדל"ן, או שפעילותה מוגבלת אך ורק להחזקת נכסים בנאמנות לציבור המאמינים שלה - מתבטאת גם בעסקה גדולה שבוצעה בין הכנסייה לבין אפריקה-ישראל, ב.ס.ט ומשקיעים מנצרת, במתחם ארמון ההגמון שבהר הקפיצה. מתחם זה יועד להקמת שכונת מגורים ולמסחר, ובין השאר יוקם במקום קניון של אפריקה ישראל וביג.
העסקה נחתמה לפני 13 שנה, אבל אז עתרו תושבים מנצרת לבית המשפט המחוזי, ולאחר מכן לבית המשפט העליון בבקשה לפסול את העסקה, בטענה שהכנסייה אינה רשאית לסחור בקרקעות, אלא רק להחזיקן בנאמנות בעבור בני העדה. לפני כשנה דחה בית המשפט את הטיעון, אבל ההליכים המשפטיים עיכבו את הקמת הפרויקטים בשנים רבות.
"ניתן להבין את דברי הפטריארך היווני על חוסר רצונו לעסוק בנדל"ן, על רקע המצב הפוליטי המורכב והתסבוכת הפנימית אליה נקלעה הכנסייה בעקבות הפרשייה. ברוב המקרים הכנסייה אינה רואה עצמה רק כמחזיקה בנכסים בנאמנות, והיא יודעת יפה מאוד להיכנס לעסקות מקרקעין עם יזמים ישראלים", אומר איש נדל"ן ירושלמי.
מאבקי כוח וסכסוכים פנימיים
"המציאות בתוך הכנסיות מזכירות את הספר 'שם הוורד'. אינטריגות, מאבקי כוח תמידיים וסכסוכים פנימיים אין סופיים, שגורמים לא פעם ליזמים שמתקשרים עימן לבעיות קשות", טוען עו"ד משה פרייליך, שייצג את הקבלן והיזם החיפאי יצחק פריצקר ושותפו דורי דנקנר, במאבק שניהלו נגד הכנסייה המארונית.
בין אנשי העסקים לבין הכנסייה נחתם ביוני 94' הסכם לעסקת קומבינציה על מתחם שבבעלות הכנסייה הנמצא בשדרות המגינים בחיפה. לפי ההסכם יוקם במקום מבנה משרדים ומסחר של 11 אלף מ"ר, ושטחי חנייה תת-קרקעיים של 7,000 מ"ר.
לפי ההסכם פריצקר ודורי היו אמורים לקדם את התוכניות, ואילו הכנסייה היתה אמורה לפנות מהמקום את הדיירים, חלקם דיירים מוגנים. ואולם זמן קצר לאחר החתימה התברר לשני השותפים שהכנסייה אינה ממהרת לחתום על התוכניות. לאחר מכן, כשכבר הסכימה לחתום, הופתעו השותפים לקבל רק חלק מהמסמכים, ורק בסוף 97' חתמה הכנסייה על התוכניות החדשות. עם זאת, הכנסייה לא עשתה דבר לפינוי הדיירים מהמתחם ופריצקר סיפר בתצהיר שהגיש מאוחר יותר לבורר שמונה לבדיקת העניין, כי הרגיש שהכנסייה מנסה לחמוק ממחויבותה.
בשלב כלשהו אף רצו אנשי הכנסייה לשנות את ההסכם בצורה שפגעה בשותפים, מה שחיזק בהם את התחושה שבכנסייה המארונית מתחרטים על ההסכם ביניהם. ב-99' דרשו השותפים לקיים הליך של בוררות.
בשלב הזה הפתיעו אנשי הכנסייה, שעד אז נשאו ונתנו עם השותפים, ואמרו כי הכנסייה לא חתמה על שום הסכם, וכי החתימות שהתנוססו על ההסכם היו מזויפות. במקביל פנתה הכנסייה
עסקי דת: אנשי נדל"ן מבקשים לרכוש קרקעות יקרות ערך מידי כנסיות בישראל
אריק מירובסקי
30.6.2006 / 10:34