הלווה הישראלי אינו יכול להחליף את הלוואת המשכנתא שלו באחרת

מאת עמית שרביט

שוק המשכנתאות מאופיין בתחרותיות גבוהה. הבנקים למשכנתאות מציעים היום משכנתא לטווח ארוך בריבית של כ-5.5%-6% בממוצע; במקרים שבהם מדובר בלווה חזק, שלו יכולת החזר טובה, מיקוח יכול להוזיל את המשכנתא לכ-5.2% - כמעט מחירי הפסד לבנק, שמגייס את מקורותיו בעלות של 5%-5.2%.

התחרותיות שוחקת את המרווחים הפיננסיים עבור הבנקים למשכנתאות; מרווח פיננסי הוא הפער בין הריבית שבה הבנק מעניק הלוואות לריבית שבה הוא מגייס הון. לפני כעשור הגיעו המרווחים הפיננסיים ל-2.5% בממוצע, בעוד שכיום ניתן לראות כי המרווח הממוצע נע בין 0.5% ל-0.9%.

למרות התחרותיות, עדיין קיימים כמה חסמים שמונעים משוק המשכנתאות להפוך למשוכלל. כמו למשל, החלפה (מימון מחדש) של הלוואות משכנתא, תחום שמפותח מאוד בחו"ל. מימון מחדש של משכנתא מאפשר ללווה שלקח הלוואה בריבית מסוימת לנצל רמת ריביות נמוכה יותר השוררת בשוק.

הדוגמה של מימון מחדש רלוונטית בעיקר לציבור הלקוחות שנטלו משכנתא בריבית משתנה; זאת, מאחר שבהלוואות אלה יש תחנות יציאה, לאחר 36-12 חודשים, שבהן ניתן להחזיר את מלוא ההלוואה ללא קנסות. הלוואות בריבית משתנה רווחו מאוד בסוף שנות ה-90, אומר מנכ"ל בנק לאומי למשכנתאות, ראובן צבג. הלוואות בריבית משתנה איפשרו לציבור הלווים להימנע מהתחייבות של תשלום ריבית לטווח ארוך, כאשר היתה תחושה שרמת הריביות במשק נמצאת בתוואי של ירידה.

הלוואות בריבית משתנה הגיעו ל-45% מסך המשכנתאות ב-98'-99'. הן ירדו בהדרגה, וכיום הן מהוות פחות מ-30% מתיק המשכנתאות כולו, המסתכם בכ-100 מיליארד שקל. הלוואות אלה היו אטרקטיוויות במיוחד, מאחר שהבנקים למשכנתאות מכרו אותם במרווחים אפסיים ולעתים במרווחי הפסד. הרעיון פשוט: בתקופה הראשונה הלקוח מקבל הטבות בלקיחת המשכנתא בריבית משתנה. לאחר תקופת החידוש הראשונה הבנק מחדש את ההלוואה בריבית הגבוהה ב-2.5% עד 3% מזו השוררת בשוק.

"הבנקים הפסידו על לקוחות שקיבלו הלוואות בתקופה הראשונה ב-2000, מאחר שהם גייסו כסף בעלות של כ-7% ומכרו אותו ללקוח בעלות של 6.5%. המערכת ירדה למרווחי אפס ופחות, מתוך מחשבה שאחרי תקופת החידוש מחדשים את ההלוואות במרווחים גבוהים מאלה ששוררים בשוק", אומר צבג. במקרה כזה היכולת לבצע מימון מחדש עשויה לשפר את מצבו של הלווה בצורה ניכרת ולהוזיל את עלויות המשכנתא בכ-3%, לטווח הארוך.

מימון מחדש של הלוואות עשוי היה לאפשר לציבור ליהנות מהאפשרות של לקיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר בבנק האם או בבנקים אחרים.

ואולם בנקודה זו נכנס לתמונה הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל. הוראות הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל מחייבות את הבנקים למשכנתאות בהפרשה גבוהה לצורכי הלימות הון להלוואות למימון מחדש של משכנתא. לפיכך ההלוואות מתייקרות, והופכות לפחות אטרקטיוויות עבור ציבור הלווים.

"יש כמה סוגים של משכנתאות", אומר מנכ"ל בנק טפחות, חיים פרייליכמן. "יש הלוואות משכנתא בעת רכישת דירה שמסווגות כ'הלוואות לצורך רכישת דירה'. כל הלוואה אחרת מסווגת כ'הלוואה לכל מטרה', אף כי לעתים היא משמשת את ציבור הלווים לאותה מטרה עם אותם ביטחונות". פרייליכמן אומר כי הסיכון של הלוואות לכל מטרה מבחינת הוראות בנק ישראל גבוה יותר, וכי הבנקים למשכנתאות מחויבים להפריש פי שניים הון למטרת הלוואות אלה.

הבנקים מחויבים לעמוד בדרישות של הלימות הון (יחס הון עצמי לנכסי סיכון) מזערי של 9%. הפרשה של הון עצמי להלוואות לכל מטרה היא פי שניים לצורכי הלימות הון מאשר הפרשה של הלוואות משכנתא רגילות. כלומר הבנק מרתק יותר הון להלוואות לכל מטרה, עובדה שמייקרת את ההלוואות עבור ציבור הלווים.

פרייליכמן אומר כי "אלמנט הסיכון שבשימוש בהון מוכתב על ידי בנק ישראל. הון, כידוע, הוא הכלי שמשמש את הבנקים למשכנתאות כמנוף ליצירת עסקים. בנק ישראל דורש להתייחס להלוואות אלה כבעלות סיכון גדול יותר - ולכן הן יקרות יותר". לדבריו, ההלוואות למימון מחדש הן בריבית הגבוהה ב-%0.2-%0.5 מהלוואות המשכנתא. לעומתו, צבג טוען כי הלוואות אלו יקרות בכ-%20 מהלוואות משכנתא רגילות - יותר מ-1% כאשר מדובר בהלוואת משכנתא בריבית של 6%.

מדוע אם כן בנק ישראל דורש מהבנקים למשכנתאות לסווג הלוואות שמשמשות בסופו של דבר את הלווה לאותה מטרה (משכנתא) - של מימון הדירה - כאשר מדובר באותם ביטחונות (הדירה שרכש)? בנק ישראל סירב להתייחס לכתבה. מקורות בבנק ישראל אומרים כי עניין המשכנתאות בריבית משתנה נמצא תחת בדיקה, ולכן הבנק מעדיף שלא לחוות דעה בעניין זה.

יונתן הולצר מבנק אדנים למשכנתאות סבור כי עמדת בנק ישראל היא תוצאה של היתר שקיבלו הבנקים למשכנתאות בסוף שנות ה-80, לתת הלוואות לכל מטרה. כתוצאה מכך חוו הבנקים גל של לקוחות גרועים שלקחו הלוואות שמגובות בדירות, כמו למשל הלוואות לסילוק הלוואות אחרות, או הלוואות לצורכי הקמת עסק וכיו"ב.

נשאלת השאלה אם כן, מדוע בנק ישראל לא סומך על הבנקים למשכנתאות שיוודאו עם ציבור הלווים לאיזה מטרה הם לוקחים את ההלוואה - למימון מחדש של משכנתא או לצורך אחר.

בכיר במערכת הבנקאית, ששימש בעבר בתפקיד מרכזי בפיקוח על הבנקים, אומר כי ישנן סיבות נוספות. "למשל, כאשר רוכשים נכס הערכת השווי היא אמיתית. כלומר לדירה יש תג מחיר שנתן השוק, שהיה בנצ'מרק לתמחור לצורך קבלת ההלוואה. ואולם בעת מימון מחדש, הבנקים ייאלצו להסתמך על הערכות שמאים בלבד; הערכות אלה לא תמיד מייצגות נאמנה את המציאות - יכולות להיות מוטות כלפי מעלה או כלפי מטה. לכן התמחור של הלוואות אלה גבוה יותר".

שלא לציטוט אומרים בכירים בענף כי לבנקים למשכנתאות אין אינטרס של ממש לעורר מעבר של לקוחות בין בנקים, שלמעשה מבליט את חוסר השכלול של השוק. "לקוח שירצה לסלק משכנתא בבנק אחד ויבוא אליי עם הבקשה לממן מחדש את רכישת הדירה ירים אצלי אוטומטית תמרור אזהרה", אומר בכיר בענף. "שהרי התחרות כל כך רצחנית ולא ייתכן שהבנק ויתר על לקוח, ולא הציע לו לפחות את התנאים שאני אציע לו. ברוב