מחירי הקרקעות בשכונת כוכב הצפון בתל אביב עלו ב-70% בתוך פחות משנה וחצי

הקבלן יוסי אברהמי הדהים בשבוע שעבר, בהליך התמחרות שבוצע על מגרש בשכונת כוכב הצפון בתל אביב, כאשר הגיש הצעה של 9.4 מיליון דולר עבור קרקע ל-42 יחידות דיור. העסקה משקפת עליית מחירים של יותר מ-70% במחירי הקרקעות בשכונה, בתוך תקופה של פחות משנה וחצי. גם מחירי הקרקעות בשכונות הסמוכות - הגוש הגדול, רמת אביב החדשה ורמת אביב ג' החדשה, רשמו עליות של עשרות אחוזים במחירים, וגורמי נדל"ן תוהים בקול, האם לא מדובר בבועה נדל"נית.



התופעה של יזם שמוכן לשלם מחירים חריגים על קרקעות, איננה יוצאת דופן כשמדובר בצפון החדש של תל אביב, מה גם שמה שנחשב ל"חריג" לפני כמה חודשים, מוגדר כיום כ"נורמה" ומחר עוד ייחשב ל"זול". התרעות אנשי נדל"ן על גובה מחירים מופרז שהושמעו אתמול, נראות כיום תלושות.



לדוגמה, רק לפני כחצי שנה נמכרה קרקע בכוכב הצפון לקבוצת רכישה בראשות עופר היבלום וליאור ארדיטי, ב-205 אלף דולר ליחידת דיור, מחיר שהיה גבוה ב-65% מהמחיר אותו העריכה בעלת הקרקע, עיריית תל אביב, שביצעה את המכרז.



ההערכה של עיריית תל אביב באותו מכרז (כ-125 אלף דולר קרקע ליחידת דיור), נראתה כבר אז תלושה מהמציאות, וכנראה שבוצעה כחצי שנה לפני עריכתו, במחצית הראשונה של 2005, אז רמת המחירים היתה באמת כזו.



אבל מאז הרבעון הראשון של 2005, שוק הקרקעות בכוכב הצפון לא נח לרגע: ברבעון השלישי של אותה שנה בוצעו עסקות לפי 170 אלף דולר קרקע ליחידת דיור, ואילו בסוף 2005 עלו המחירים ל-180 אלף דולר.



מה שהעלה את המחיר בעסקה של קבוצת היבלום-ארדיטי היה סכסוך שהתפתח בין קבוצה זו לקבוצה אחרת. היבלום סיפר כי הקבוצה המתחרה "ניסתה לשים לנו רגל", ולכן המחיר עלה.



"שום כדאיות כלכלית"



הקבלן והמהנדס צחי לוינשטיין, שפעל בכוכב הצפון, התריע כי העסקה טרפה את כל הקלפים בשכונה. "עד עכשיו עסקות הקומבינציה של קבלנים שפעלו בשכונה היו לפי הערכות של 195-180 אלף דולר קרקע ליחידת דיור, כולל מע"מ. חציית הרף של 200 אלף דולר ליחידת דיור מצד קבוצת רכישה, מובילה למצב של חוסר כדאיות כלכלית מובהק, גם עבור חבריה", טען לוינשטיין.



"שכל אחד יעשה את החישובים שלו. על פי החישובים שלנו, המחיר שהצענו הוא מחיר כדאי לחברי הקבוצה", הגיב אז היבלום.



כעת התהפכו היוצרות, ולאחר המכרז הנוכחי, שבו התחרתה קבוצת היבלום-ארדיטי בצמוד לאברהמי והפסידה, הגיע תורו של היבלום לבקר את המנצח בהתמחרות: "השתתפנו בהתמחרות והתחרות ביננו היתה צמודה. בסופו של דבר הגשנו הצעה קרובה מאוד לזו של אברהמי, שמעבר לה, כך חישבנו, לא היתה שום כדאיות כלכלית. לכן אני לא מצליח בשום אופן להבין את ההצעה של אברהמי".



אברהמי מגיב כי החישובים שבוצעו אינם נכונים, וכי על פי תקנות שבס, הוא יכול להגדיל את מספר יחידות הדיור בפרויקט ל-50, מה שמוריד את מחירי הקרקע ששילם מ-257 ל-216 אלף דולר ליחידת דיור (כולל מע"מ). "המחיר ה'משוגע' כהגדרתכם הושג לאחר התמחרות עם גופים גדולים הבונים באזור, שהיו מוכנים לשלם מחיר קרוב מאוד למחיר שנסגר", נמסר מהחברה. לדברי החברה, הפרויקט במקום יהיה ברמה גבוהה מאוד, אך טרם נערך הליך תמחור לדירות שיוקמו בו.



גם מחיר של 216 אלף דולר עבור קרקע ליחידת דיור נחשב למחיר גבוה מאוד, שעד לאחרונה היה מושג במגרשים ברמת אביב ג' החדשה וברמת אביב החדשה, שמחירי הקרקע בהן נחשבים גבוהים ב-15%-10% מהמחירים בכוכב הצפון.



ואכן, גם בשכונות הללו נרשמה בשנה האחרונה עליית מחירים מואצת של 30%-25% - מרמות של 180-170 אלף דולר ל-220 אלף דולר ליחידת דיור. לא מן הנמנע שהעסקה הנוכחית תביא לעלייה נוספת. עדות לכך היא סירובה של חברת גינדי השקעות למכור מגרש ברמת אביב החדשה לפי מחיר שיא של 224 אלף דולר ליחידת דיור. בחברה אמרו שהם מצפים למחיר של 300 אלף דולר לפחות ליחידת דיור.



בועה בתוך בועה



שאלת המיליונים שאופפת את שוק הנדל"ן באזור היא האם מדובר בהתפתחות של בועה. וכמו תמיד במקרים כאלו, הדעות חלוקות. "אני רואה במחירי השוק של היום תיקון לירידות המחירים שנרשמו במהלך האינתיפאדה, אז ירדו רמות מחירי הקרקעות בכוכב הצפון מ-170 ל-125 אלף דולר ליחידת דיור", סבור השמאי אהוד המאירי. "באותה תקופה אנשים ישבו עם הכסף על הגדר והמתינו לבאות. לקראת סוף השנה שעברה החלו להגיע התחזיות לצמיחה וליציאה מהמיתון וביקושים כבושים החלו להתממש, ואיתם נרשמו גם עליות המחירים. יזמים רוצים לתפוס את הגל הנוכחי במסלול העלייה שלו".



לדברי המאירי מחירי הקרקעות בצפון החדש של תל אביב עולים משום שלאנשים יש כסף וקיים לחץ של ביקושים לדירות. "רמות הביקושים גבוהות ולכן עליית המחירים שנובעת מהמירוץ המטורף אחר הקרקעות בסביבה נראית הגיונית, מה גם ששער הדולר כיום נמוך", אומר המאירי.



השמאי ירמיהו אלוני סבור אחרת. "מתפתח משהו בצפון החדש של תל אביב שאינו מובן לנו כל כך. על פי חוזים חתומים שהגיעו אלינו באחרונה, מחירי הקרקעות שם נעים ברמות של 220 אלף דולר ויותר, וזה נראה לי כסוג של היסטריה.



"מה שמחזק את התחושה הזו הוא שמדובר בתופעה נקודתית שאין לה שום מקבילה בשום מקום אחר בישראל, כולל בתל אביב עצמה. שוק הנדל"ן ביתר השכונות בתל אביב נמצא בתנועה כלפי מעלה, אבל לא בצורה שכזו. אם תל אביב כולה מוגדרת כבועה, הצפון החדש של תל אביב נראה לי בועה בתוך בועה".