שערוך מחדש של נכסי החברות הכלולות בדלק נדל"ן הזניק את רווחיה פי 7.5 ל-141.5 מיליון שקל ברבעון השני

דלק נדל"ן, שלוחת הנדל"ן של שבשליטת יצחק תשובה, מדווחת היום כי הכנסותיה ברבעון השני של 2006 קפצו פי 9.5 והסתכמו ב-342.5 מיליון שקל. מקור הזינוק האדיר הוא בחלקה של החברה ברווחי החברות הכלולות אשר זינק ל-246 מיליון שקל, לעומת 26 מיליון שקל ברבעון המקביל. עלייה זו קיזזה ירידות בהכנסות מהשכרה וכן ירידה משמעותית ממכירת דירות. הוצאות המימון של דלק נדל"ן עלו 32% ל-76.5 מיליון שקל ובסך הכל מדווחת דלק נדל"ן על זינוק של פי 7.5 ברווח הנקי ל-141.5 מיליון שקל.



כוללת בתוכה את פעילות הנדל"ן המניב בחו"ל המבוצע באמצעות דלק בלרון ואת פעילות הייזום בארץ המבוצעת באמצעות דנקנר השקעות. כ-90% מפעילות דלק נדל"ן מבוססת על בלרון אותה מתכוונים בחברה להנפיק בלונדון לקראת סוף 2006.



התמונה במחצית הראשונה של 2006 דומה: ההכנסות עלו ב-55% ל-534.5 מיליון שקל, כאשר גם כאן זינק חלקה של דלק נדל"ן ברווחי החברות הכלולות כמעט פי 9 ל-325.6 מיליון שקל. הוצאות המימון בתקופה זו עלו 9% ל-123.6 מיליון שקל. בשורה התחתונה, צמח הרווח הנקי של החברה כמעט פי 5 ל-181 מיליון שקל.



לעומת הרווח הנקי המרשים, מציגים תזרימי המזומנים מספרים נמוכים הרבה יותר: כך למשל מציגה דלק נדל"ן תזרים מזומנים שלילי של 9 מיליון שקל ברבעון השני של 2006 לעומת תזרים שלילי של 5.5 מיליון שקל ברבעון המקביל. התזרים במחצית הראשונה של 2006 השתפר משמעותית והוא מסתכם ב-12 מיליון שקל לעומת תזרים שלילי של 18 מיליון שקל במחצית המקבילה.



הפער הענק בין תזרים המזומנים (כלומר הכסף שנכנס בפועל) לרווח הנקי אותו רושמת החברה נעוץ בשיטה בה פועלת החברה. דלק נדל"ן נוהגת לרכוש נכסים באמצעות הלוואות מסוג נון ריקורס בחו"ל, בהן הנכס הנרכש משמש כבטוחה. הבנק מספק בד"כ כ-80% מהעלות ואת היתר משלמת דלק נדל"ן באמצעות הכסף אותו היא מגייסת מהציבור. אי לכך, גדלות הוצאות המימון מדי רבעון.



מאחר שדלק נדל"ן נוהגת לרכוש פחות מ-50% מהזכויות על נכסים, היא נהנית מתקן חשבונאי המאפשר לה לרשום רווח כתוצאה משערוך בלבד. כלומר, החברה רוכשת נכס במחיר מסויים, ומכיוון ששמאי עשוי להעריך את שוויו לפי ערך גבוה יותר, רושמת דלק נדל"ן רווח בדו"חות הכספיים. ואולם, השערוך תורם רק לשורת הרווח הנקי (הרווח "על הנייר") והרווח התזרימי (כלומר קבלת כסף) מקבל ביטוי רק כאשר נמכרים הנכסים בפועל.



התקן החשבונאי תרם בעיקר לזינוק אדיר בחלקה של דל"ק נדל"ן ברווחי החברות הכלולות, שכן אלה שיערכו מחדש את נכסיהן. "עליות המחירים המהותיות בארצות בהן פועלת החברה נגרמו בעיקר עקב ביקושים גבוהים לנכסי נדל"ן איכותיים, כפי שמחזיקה החברה, במיקומים מבוקשים עם שוכרים בעלי איתנות פיננסית החתומים על חוזי שכירות ארוכי טווח", מסרו מדלק נדל"ן.



מדד נוסף המקובל בחברות נדל"ן מניב (דלק בלרון) הוא הרווח התזרימי (F.F.O) כלומר רווח נקי בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות, פחת והפחתות, כולל רווחי הון ממכירת נכסים ומימוש אחזקות בחברות מאוחדות. רווח זה ירד ב-32% ברבעון השני של 2006 ל-25 מיליון שקל או ירד 8% במחצית הראשונה של 2006 והסתכם ב-67 מיליון שקל. מאז תחילת 2006 זינקה מניית דלק נדל"ן ב-45%.