אי.בי.אי: שווי הנפקה של 650 מיליון יורו לעסקיו של פישמן בצרפת הוא מחיר סביר וריאלי - שיניב רווח הון אדיר

"שווי הנפקה של 650 מיליון יורו לעסקיו של פישמן בצרפת הוא מחיר נוח, סביר וריאלי ביותר, ואילו שווי של כ-700 מיליון יורו כבר נחשב לעסקה טובה מאד אשר תלויה גם בתנאי השוק. בכל מקרה מדובר ברווח אדיר", כך אומר הבוקר אנליסט הנדל"ן בבית ההשקעות אי.בי.אי, אורי וייסבורד.



הודיעה בסוף אוגוסט כי היא בוחנת אפשרות להנפיק את נכסי החברה באמצעות קרן ריט בצרפת. על פי הדיווח מחזיקה כלכלית 42 נכסים מניבים בצרפת. הנכסים הללו נרכשו תמורת 2.4 מיליארד - וזהו השווי בו הם מופיעים בספרי החברה. נכסים אלה מושכרים ל-185 שוכרים ומניבים דמי שכירות שנתיים של 212 מיליון שקל, כלומר תשואה שנתית של כמעט 9% על מחיר הקנייה.



"הנכסים רשומים בספרים לפי שווי של 2.4 מיליארד שקל, וגם הנפקה לפי שווי ריאלי של 650 מיליון יורו (כ-3.6 מיליארד שקלים) תספק לחברה רווח הון אדיר של כ-1.2 מיליארד שקל", אומר וויסבורד. "במידה ונניח שווי הנפקה של 700 מיליון יורו, מדובר ברווח גבוה עוד יותר".



בהנפקה מסוג ריט, רוכשת החברה נכסי נדל"ן המניבים לה שכר דירה שאותו היא מחלקת למשקיעים. בשונה מחברת נדל"ן בורסאית רגילה, מתחייבת הקרן לחלק מדי שנה את מרבית רווחיה כדיווידנד. למעשה מדובר בקרן המספקת תזרים מזומנים קבוע יחסית המבוסס על שכר הדירה שהיא גובה, כאשר היתרון הוא ניהול מקצועי שאמור לסייע לקרן לבחור את הנכסים שיניבו את שכר הדירה הגבוה ביותר.



שווי של 650 עד 700 מיליון יורו מייצג שיעור היוון של 5.4%-5.8%, כלומר זוהי התשואה שאנו דורשים על נכס נדל"ן מניב. השאלה היא האם מדובר בתשואה ריאלית. "בצרפת, כמו במקומות נוספים בעולם, רואים תופעה לפיה הריבית חסרת הסיכון לטווח ארוך נמצאת במגמת ירידה או במגמת יציבות", אומר וויסבורד. "אי לכך, המשקיעים, שדרשו בעבר פרמיה של 3% על ריבית זו, מסתפקים היום גם בפרמיה של פחות מ-2%".



הסיבות לתשואה הנמוכה יותר בה מסתפקים המשקיעים נרחבות למדי. בין היתר מדובר בקרנות פנסיה אשר רוצות להבטיח תשואה מסויימת לשנים ארוכות ולכן מסתפקות במעט פחות, וכמובן שיקולים כמו היצע וביקוש נכסים. "שכר דירה שנתי של 212 מיליון שקל על הנפקה של 3.6 מיליארד שקל (650 מיליון יורו) מייצגים תשואה של כ-5.8% - כלומר בהחלט בטווח שהתווינו קודם" אומר וויסבורד. "הסיבה לכך היא בניית תיק הנכסים האיכותי שביצעו בכלכלית באופן מוקפד עוד משנת 2002".



גורם נוסף הוא העובדה שמשקיעים מוכנים לשלם פרמיה מסויימת עבור תיק נכסים שלם, אשר יתן מחיר גבוה יותר, מאשר על נכסים בודדים. "תיק נכסים מאוגד שווה יותר" אומר וויסבורד.



מכלכלית עצמה נמסר, כי "לחברה אין נתונים נוספים מעבר למה שפורסם באוגוסט" וכי "ההנפקה נמצאת בשלביה הראשוניים בלבד".