מי באמת העלה השנה את שוק המניות ב-9%?

תפוזים היו טבעיים לחלוטין לאקלים ולערכי הציונות.

יצוא ביטחוני גם נראה מתאים לארץ שחיה על חרבה, ותעשיית ההיי-טק הענקית צמחה בחלקה מהתעשייה הביטחונית והצבא - אבל ספק רב אם מישהו צפה את הבשורה שתצא מישראל בשנות ה-2000: יזמות נדל"ן בינלאומית.

אי אפשר להשוות את היקפי הפעילות להיי-טק; מספר הישראלים הפועלים בענף ייזום הנדל"ן הבינלאומי הוא במאות או באלפים בודדים - אבל אין ספק כי מדובר באחת התופעות הכלכליות הבולטות ביותר בשנים האחרונות.

חברת אלביט הדמיה שבשליטת איש הנדל"ן מוטי זיסר השלימה בסוף השבוע את הנפקתה של החברה הבת פלאזה סנטרס בבורסה בלונדון.

בשלוש השנים האחרונות התרגל הקורא הישראלי לסכומים האדירים שמתרוצצים בענף הזה - אבל בקנה המידה הישראלי אלה מספרי ענק: פלאזה גייסה כ-290 מיליון דולר לפי שווי חברה של מיליארד דולר. אלביט הדמיה תרשום רווח הון חשבונאי של 600 מיליון שקל, כאשר רווח ההון המשמעותי יותר הוא הזינוק של כמעט 100% במניות החברה מתחילת השנה שהביא אותה לשווי של כ-770 מיליון דולר.

אלביט הדמיה היא אחת מעשר מניות במדד ת"א 100 שעלו בשנה האחרונה ב-150%-50% כתוצאה מהשקעותיהן הגדולות בנדל"ן - בעיקר במזרח אירופה, אך גם במערב אירופה, בריטניה וארה"ב.

חישוב מהיר ופשוט של משקל עשר החברות האלה במדד ת"א 100 ושיעור עלייתן יצביע על תוצאה מפתיעה: ללא מניותיהן של יזמיות הנדל"ן הבינלאומי - מדד ת"א 100 כלל לא עלה השנה. כל התשואה של 9% שרשם המדד מתחילת השנה מבוססת על התשואה של כוכבות הנדל"ן - אפריקה ישראל, אלביט הדמיה, קרדן וקרדן אן.וי, ג'י.טי.סי, גזית, אלוני חץ, כלכלית, דלק ודלק נדל"ן, אלקטרה נדל"ן וארזים. ביחד הן יצרו בשנים האחרונות כמה מיליארדי דולרים טובים בשווי שוק בורסאי.

ראשון היזמים הישראלים לפתח עסקי נדל"ן ענקיים בקנדה ובארה"ב היה יצחק תשובה לפני 15 שנה; אחריו הגיעו חיים כצמן שהקים אימפריית קניונים, נתן חץ שזיהה את הבום בבריטניה, יוסף גרינפלד ואיתן רכטר מקרדן שזיהו את מזרח אירופה, ולב לבייב ואליעזר פישמן שפעילים בכל המקומות האלה הוסיפו גם את רוסיה למפת ההשקעות.

מסביב לחבורת לווייתני הנדל"ן הבינלאומי הישראלים ישנם עוד עשרות יזמים בינוניים וקטנים הנמצאים ב-5 השנים האחרונות על הקו ת"א-פראג, ת"א-לונדון, ת"א-ברלין, ת"א-סופיה, ת"א-ורשה, ולמעשה בכל בירה ועיר גדולה במזרח אירופה.

הרפלקס הישראלי הישן מיד מעורר בהלה מ"בריחת ההון" מישראל לאירופה, ויש כמה אילי הון שמנסים לקשור בין התופעה לבין הרגולציה בישראל.

האמת הרבה יותר פשוטה: הליברליזציות בשוקי המט"ח וההון בעולם, התחכום והזריזות של הישראלים והנגישות הגוברת לשוקי ההון הם האחראים להישגים המרשימים של ישראל בשוק הנדל"ן הבינלאומי. לכן, פרץ היזמות הישראלי בשוקי הנדל"ן בעולם וההצלחה הגדולה שלו בשנים האחרונות הם אחת התופעות החיוביות יותר במגזר העסקי.

אף דולר לא נגרע מהמשק הישראלי ולא הפסדנו אף משרה כתוצאה מהיציאה של היזמים לחו"ל; בכלכלה הגלובלית הכסף הולך למקומות שבהם יש הזדמנויות - ושוק הנדל"ן הישראלי הקטן והרווי פשוט אינו יכול להתחרות בפוטנציאל של מזרח אירופה ובהיקפי העסקות בשוקי המערב.

ויש כמובן גם סיכונים: שוקי הנדל"ן בארה"ב ובבריטניה מבוססים על עודף עצום של כסף ומינוף גדל והולך בהלוואות ענק על ידי משקי הבית. שוקי הנדל"ן בשווקים המתעוררים ובכמה ממדינות אירופה עלו בעשור האחרון במאות אחוזים.

לשוקי הנדל"ן יש היסטוריה של בועות אשראי שהתפוצצותן הקרינה לכל חלקי הכלכלה וגבתה קורבנות רבים בקרב היזמים והבנקאים.

מעולם לא היתה גאות כה גדולה, ארוכה ותלוית-אשראי כמו זו הקיימת כיום בשוקי הנדל"ן הבינלאומיים, ונראה שמעולם לא היתה לכלכלה הגלובלית תלות כה חזקה בבום במחירי הקרקעות והנכסים.

מרבית היזמים הישראלים משוכנעים שיש הרבה שווקים עם פוטנציאל גבוה בארה"ב, במזרח הרחוק ובמזרח אירופה; אחרים כבר מרגישים שהם על סף תהום ומנסים להוריד במהירות את הז'יטונים משולחן הקזינו הענק.

מרבית החזאים נכשלו בשנים האחרונות כאשר צפו פיצוץ ענק של הבועה - אבל כגודל הרווחים, כך גם הסיכונים. מיתון, האטה או משבר במרבית השווקים הגדולים בעולם עשויים להשפיע כיום על הבורסה התל-אביבית והכלכלה הישראלית הרבה יותר מכפי שאפשר לדמיין.