עסקת נדל"ן במהותה, היא עסקה מורכבת. על אחת כמה וכמה שמדובר מעבר לים. השוק המקומי בישראל הוא שוק קטן, אחד שקל מאוד לשלוט בו. לראובן מחיפה, הרוכש דירה משמעון בבאר שבע, אין כל בעיה לבדוק את הדירה בעצמו ולשכור את שורותיו של עו"ד מקומי, כדי לבדוק את מצבו של הנכס מהצד המשפטי.
המכשולים העיקריים
גם הליווי הבנקאי במידת הצורך, הינו בר השגה, שכן הבנקים בישראל מציעים פחות או יותר את אותה ההלוואה (המשכנתא) וסביר להניח, שראובן יפנה לבנק בו מתנהל חשבונו משכבר הימים, וייטול ההלוואה ממנו.
אך המצב מורכב יותר שמדובר בדירה מעבר לים. כאשר אזרח זר מבקש לרכוש נדל"ן, יכולים ויהיו מספר מכשולים, וההבדלים בין מדינה למדינההופכים חשובים להחלטה עם להשקיע או לא.
אם נתרכז ברכישת נדל"ן בארה"ב, הרי שיש הבדלים עצומים בין מדינה אחת לשכנתה. לדוגמא, בניו יורק, עד לחתימת חוזה רכישה (מכר) מחייב בכתב, אין כל תוקף לעסקה. מצד שני, במדינת ניו ג'רזי, כאשר מדובר בקבלת הצעת מחיר, כמובן תחת תנאים מסוימים, ע"י הצד השני - הרי שיש לנו חוזה מחייב בין הצדדים, גם אם טרם נחתם חוזה בין השניים (מצב דומה לזה בישראל).
הדבש והעוקץ
כמה פשוט ליפול בחו"ל ולאבד את כל הכסף? תשאלו את קבוצת החברים הישראלים שנכנסה למיזם רכישה של בניין משרדים בפלורידה, בו הובטחה תשואה של בין 38% ל 50%. השקעה כדאית לכל הדעות.
המשקיעים העבירו את כספם, וחתמו על המסמכים, עד שיום אחד קיבלו מכתב מהבנק המלווה, שמודיע על בעיה בהלוואה ולבסוף, הנכס נמכר בכינוס נכסים מבלי שהמשקיעים ראו ולו שקל אחד. כך, חוסר ידיעה ופיקוח מטעם המשקיעים על פרוייקט ההשקעה, הוביל לאובדן ההשקעה.
תחשבו על המקרה הבא: הוצעה לכם דירה שהוצגה כ"השקעה לזמן ארך" בניו יורק במחיר מצחיק, כשהיא כבר מושכרת לדייר בגלל מיקומה המרכזי. הכל מושלם ונראה שקיים פוטנציאל גבוה להאמרת דמי השכירות בשנים הבאות, ויצירת תשואה דו ספרתית. לא אחת מתמודד משרדי במקרים מסוג זה. כשמתברר כי לא זו בלבד שהדירה אינה במיקום מרכזי כפי שהובטח, אלא שאף לא יהיו תשואות בעתיד.
סיפור נוסף הוא על אדם שרצה לרכוש בית בפלורידה. הבית הוצג בפניו כאשר הוא מאויש עם דייר ומשיג תשואה. אולם לאחר הרכישה התברר, כי הדייר נעלם וכי הבית הפנוי לא מניב כלל תשואה. נסיונות חוזרים ונשנים של הרוכש לנסות ולהשכיר את הבית על ידי חברת הניהול, לא צלחו והבית נותר ריק ללא כל תשואה. נוסף על כך, החל הרוכש לקבל מאת חברת הניהול בנוסף לבקשת דמי הניהול החודשיים, גם דרישות תשלום לתיקונים כאילו ואחרים בנכס אשר בוצעו כביכול ע"י בעלי מקצוע מוסמכים.
לשאול ולבדוק
עסקאות מעבר לים הן עסקאות לא פחות כדאיות מאשר בישראל, ואף כדאיות הרבה יותר. העניין הוא מורכבות העסקה ועם מי אנו עושים אותה. לא פעם, אנו שומעים על מקרים בהם חבר של חבר, שמכיר חבר נוסף שגר באותו איזור, מצא עסקה כדאית שממש חבל לוותר עליה. ישנם סיפורי הצלחה, אך לצערנו, ישנם גם מקרים בהם לא מעט אנשים מתפתים ובסופו של יום נשארים ללא כלום ואף עם חובות.
שאלות - ולו הפשוטות ביותר - יכולות להאיר עינכם יותר מכל בעל מקצוע. חשוב ביותר לבדוק עם מי נעשית העסקה, מהם הבטחונות אשר יסופקו לכם, מהי תוכנית היציאה (BACKUP PLAN), מי הם הספקים האחראים לביצוע הפרוייקט, מי הבנק המלווה, מהם תנאיו וכדומה.
ככלל בסיסי, יש לנסוע ולבדוק את הנכס בעצמכם. עליכם לראות את הנכס, את מיקומו ולא להאמין למשמע אוזניים בלבד. יש לוודא כי כל מה שהוצג לכם נכון - האם הנכס מאויש אם לאו, האם הדייר משלם, איך נראה חוזה השכירות, איך נראה הנכס ועוד.
*הכותב הינו מייסד במשרד "אליהו ושות' עורכי דין", המתמחה בנושאי השקעה בנדל"ן מניב בניו יורק. www.eliahulaw.com