כששר הבינוי והשיכון אמר שהוא רוצה להגדיל את היצע הקרקעות למגורים שהוא משווק, לזה הוא התכוון: בשלושת החודשים הראשונים של השנה יימכרו מגרשים עם פוטנציאל בנייה של לא פחות מ-8,157 דירות, והמספר צפוי להכפיל את עצמו עד סוף השנה.
נכון שעדיין המכרזים אינם עונים על מלוא הצורך ושנגד מכרזים מסוימים יש תלונות, לפיהן יהיו עיכובים במימושי הקרקעות, ואולם יחסית לשנים שעברו מדובר במספרים מרשימים: המכרזים כוללים קרקעות לכ-5,800 יחידות דיור במרכז הארץ, מאשדוד וגדרה בדרום עד קדימה-צורן בצפון וירושלים. בין המכרזים הגדולים אפשר למנות את אשדוד (482 יח"ד), מודיעין (533 יח"ד), מושב מצליח המתפתח שנמצא בין רחובות לרמלה (592 יח"ד), ואחיסמך שנמצא ממזרח לרמלה (736 יח"ד).
גולת הכותרת של גל השיווקים הנוכחי הוא שני מכרזים בנתניה וראש העין, מהגדולים שהיו בשנים האחרונות בשתי הערים: קרקע ל-1,142 דירות בשכונת עיר ימים במערב נתניה (המכרז יינעל ב-20 בפברואר) וקרקע נוספת ל-1,349 דירות בשכונת פסגות אפק בדרום מזרח ראש העין (המכרז ייסגר ב-6 במארס).
בסוף חודש ינואר, כינס ראש עיריית ראש העין, משה סיני, עשרות קבלנים כדי לשווק את המכרז הראשון בשכונת פסגות אפק. אל הכנס הגיעו גם בכירים ממשרד השיכון, וביניהם סגנית מנהלת מחוז מרכז, פרידה בצלאל, כדי למכור את הסחורה של המינהל. בסך הכל, תכלול השכונה כ-14 אלף דירות, ובשלב הראשון מוצעות במכרז כ-2,000 דירות. בעיר ימים בנתניה לעומת זאת חסכו מהקבלנים את ההשקה המפוארת.
ראש העין מתעוררת מתרדמת בנייה
הכנס של ראש העין והנוכחות של משרד השיכון בו מרמז על הבדל בין הערים. בראש העין כמעט לא היתה בנייה חדשה בעשור האחרון, ומעט מאוד מגרשים שווקו שם על ידי המינהל. נתניה, לעומת זאת, היא אחת הערים שסימלו את מהפכת הנדל"ן של העשור האחרון, כאשר אלפי דירות נבנו בה בשכונות חדשות כמו קריית השרון, עיר ימים ובשנה האחרונה גם אגמים. העיר כבר ממותגת ואטרקטיבית ולא נדרשת עבודת שכנוע מאומצת מדי כדי להביא אליה את הקבלנים.
בכנס בראש העין העלו הקבלנים בעיה קשה: תנאי המכרז קובעים כי עליהם לשלם את מלוא הסכום עבור הקרקע והפיתוח תוך 60 יום מיום הזכייה, אך הם יקבלו את הקרקעות רק בעוד 28 חודשים, לאחר סלילת כביש אורכי בשכונה ופיתוח תשתיות. סיני לא מתרגש, ומשיב בראיון ל-TheMarker לטענות.
לדבריו, מרבית הטענות נובעות בעצם מניסיונות היזמים "לצנן" אחד את השני, ובכך להמעיט את מספר המתחרים. ומה לגבי הטענה כי היזמים יקבלו למעשה את הקרקע רק עוד 28 חודשים? סיני סבור כי סלילת הכביש ועבודות פיתוח התשתיות של השכונה יושלמו בפרק זמן קצר יותר. כמו כן הוא הוסיף: "יזמים הם אנשי חזון, לא במונחים של חודשים אלא בטווח ארוך הרבה יותר. אין ספק שהשכונות המזרחיות יהיו עיר חדשה עבור אלה שלא מסוגלים לקנות דירה בתל אביב ומעוניינים להישאר במרכז. היזמים צריכים להיות שבעי רצון מכך שיתבצעו עבודות פיתוח בהיקף של מאות מיליוני שקלים במקום".
לדברי סיני, לפחות אחד מהיזמים שהתלונן על המחירים זכה כבר בקיץ 2010 במכרז בראש העין הוותיקה בו הושגו מחירים של 362 אלף שקל לדירה, ששיקפו אז עלייה של עשרות אחוזים במחירי השוק. עליות המחירים לא נעצרו, ובמכרז שנערך בתחילת 2011 בשכונת פסגת טל, בפאתיה המזרחיים של העיר, נמכרה הקרקע במחיר של 500 אלף שקל לדירה.
טופוגרפיה במרכז תשומת הלב
גיא מילוסלבסקי, ממשרד מילוסלבסקי אדריכלים וממקימי מיזם NadlanCheck, המספק ניתוח למכרזי מינהל מקרקעי ישראל טרום הגשתם בשיתוף עם משרד פז כלכלה והנדסה וחברת הייעוץ VCELL, מסביר כי המכרז בראש העין הוא למעשה בנייה של עיר נוספת: "התוכנית משתרעת על שטחים גדולים. הטופוגרפיה של ראש העין מאוד משמעתית בתכנון, ולכן יהיו במקום הרבה סוגי בינוי - צמודי קרקע, בניינים טוריים ובנייה רוויה".
לדברי סיני, ראש העין תציע בקרוב גם פתרונות תעסוקה. בצומת קסם מתוכנן פרויקט בן 300 אלף מ"ר שיועסקו בו 6,000 איש. את הפרויקט תקים קבוצת מפעלי תחנות והוא ייקרא "לב ישראל". בימים אלה מפנה החברה פולשים ששהו בשטח עשרות שנים. בנוסף יש למינהל שטח שנמצא בכניסה לשכונות המזרחיות, המיועד לקריה אקדמית בשטח 40 אלף מ"ר ונמצא בדיון בוועדה המחוזית.
סמוך לפרויקט המגורים יוקם פארק צדק, בשיתוף רשות הטבע והגנים. התוכנית במקום ממתינה לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. "מדובר על פארק עם אמפיתיאטרון בן 5,000 מקומות ישיבה ועם מצודה צלבנית מהמאה ה-12, שיהיו בו מרכז תרבות ומוסיקה ובית קפה", מספר סיני.
נתניה לא עוצרת
נתניה, כאמור, היתה מכוכבות הנדל"ן הבולטות של העשור האחרון. שכונת עיר ימים, בה מוצע המכרז הנוכחי, נמצאת בבנייה, והבניינים הראשונים בה החלו להתאכלס. במכרז תוצע קרקע ל-1,142 דירות, והוא ייסגר ב-20 בפברואר.
עיר ימים מתפרשת על פני 1,000 דונם בדרום מערב נתניה, בין חוף הים במערב, שכונת פולג בדרום, כביש 2 ושכונת נאות גולדה במזרח, וגבעת האירוסים ושכונת אגמים בצפון.
עיר ימים נחשבת לשכונה היוקרתית ביותר מבין השכונות החדשות שנבנו בעשור האחרון בנתניה. היא קרובה לים, כוללת מעל 60 מגדלים בגובה של 18-14 קומות וקניון חדש שמוקם על ידי שיכון ובינוי ואזורים. מעבר לקניון יש בשכונה כיכר ציבורית מוקפת בתי קפה ומסעדות, בתי ספר וגני ילדים.
בחלקה המערבי של השכונה ישנה חטיבת קרקע בשטח 150 דונם עם תוכנית לבנייה של שישה בתי מלון, שבעליה הם מינהל מקרקעי ישראל, שיכון ובינוי ואזורים. הדירות בשכונה גדולות - דירת 4 חדרים ממוצעת מתפרשת על 125 מ"ר, ודירת 5 חדרים על 135 מ"ר בממוצע.
המחירים - עוד לא כמו בת"א
בראיון ל-TheMarker סיפרו ראש העיריה מרים פיירברג ומהנדס העיר פול ויטל על המאמצים שהושקעו בתכנון ומיתוג של עיר ימים תחת הכותרת: BGA: כחול (Blue) בגלל הקרבה לים, ירוק (Green) בגלל הקרבה לשמורות, ואמנות (Arts) בגלל בתי ספר לאמנויות שיוקמו במקום, והרחובות שנקראים על שם אמנים.
"בנתניה יש רצועת חוף באורך של 14 ק"מ כולל חוף וינגייט", מסבירה פיירברג, "חלק מהעיר נמצאת על מצוק, אבל בתחום של עיר ימים אין מצוק - הים והשכונה נמצאים באותו מפלס. כמו כן, בדרום יש שכונה יוקרתית נוספת, פולג, ולכן היו לשכונה את כל הנתונים כדי ליהפך ליוקרתית".
תוכנית בניין העיר (התב"ע) של שכונת עיר ימים קיבלה תוקף ב-1997, והמגרשים הראשונים במקום שווקו ב-2005, בכ-400 אלף שקל לקרקע לדירה. ב-2009 נמכרו שני מגרשים נוספים במחירים של כ-630 אלף שקל לקרקע לדירה.
להערכת שוש ערער, זכיינית אנגלו סכסון בנתניה, המחירים המבוקשים בשכונה עבור דירות חדשות הם 1.8-2.2 מיליון שקל עבור דירות 5 חדרים, ו-1.7-2.1 מיליון שקל לדירות 4.5 חדרים. הפערים בין הדירות השונות נובעים מסוג הבניין, הקומה והקרבה לים.
"עיר ימים היא שכונה יוקרתית שבנויה בסטנדרט מאוד גבוה וזה מוכתב בתב"ע", מסביר מילוסלבסקי, "כך למשל שטח עיקרי של דירה ממוצעת הוא 125 מ"ר, לא כולל ממ"ד. זו דירה גדולה מאוד". לדבריו, במקרים כאלה אפשר לבקש הקלת שבס - הגדלת מספר הדירות, ללא הגדלת שטח הבנייה, כך שכל דירה תהיה קטנה יותר. בנוסף ישנה אפשרות לקבל הקלת גובה ולהוסיף קומות.
ויטל מצהיר כי העיריה לא תהיה מעוניינת לתת הקלת שבס ובכך להגדיל את הצפיפות של השכונה. לגבי הקלת גובה, לדבריו, העיריה תבחן בחיוב כל מקרה לגופו ותיתכן תוספת קומות, אבל לא במחיר של הגדלת מספר הדירות.
"ההקלה בגובה ללא אפשרות להוסיף דירות מאפשרת להרחיב את המגוון התכנוני של הדירות. יהיו יותר דירות מיוחדות כמו פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים", מסביר מילוסלבסקי.
אין ספק ששכונת עיר ימים אטרקטיבית, אבל גם במכרז הזה ישנן בעיות לא פשוטות. העיקרית בהן היא התניה בתב"ע שהיתרי בנייה יונפקו רק אחרי תחילת ביצוע מעבר תת קרקעי בצומת הצירים בן גוריון ושז"ר כדי לתת מענה לתוספת התנועה בעקבות הבנייה החדשה. צומת זה סובל מעומסי תנועה כבדים, שכן הוא מנקז את כל התנועה מהשכונה לכביש החוף (כביש 2) לכיוון תל אביב. ויטל אומר כי העיריה כבר בביצוע השיקוע.
האם נתניה צריכה עוד דירות יוקרה ומסוגלת למשוך אוכלוסייה אמידה כל כך? "זו לאו דווקא אוכלוסייה עשירה", אומרת פיירברג, "אלא אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי בינוני עד גבוה. המחירים פה הם עדיין לא כמו בתל אביב".