דיור ציבורי: בישראל מת - באירופה משגשג

כשמדינת ישראל נעצה מסמרות בארון הקבורה של הדיור הציבורי - עוד לפני המחאה החברתית שפרצה בקיץ 2011 - מדינות המערב היו רחוקות מלהספיד את הדיור הסוציאלי, קורת הגג לאזרחיהן שידם אינה משגת לקנות או לשכור דירה במחירי השוק.

"על אף הגידול בשיעור הבעלות על דירות, הנתונים במדינות מערב אירופה שהשקיעו בדיור סוציאלי לאחר מלחמת העולם השנייה, מגלים כי הדיור הציבורי עדיין משחק תפקיד", כך עולה ממחקר של הפדרציה האירופית לדיור ציבורי, CECODHAS Housing Europe. "במרבית המדינות - לרבות אוסטריה, דנמרק, צרפת, פינלנד ושוודיה - נתח השוק של הדיור הסוציאלי לא הצטמצם אחרי 1990".

נכון להיום, ענף הדיור הציבורי הגדול באירופה נמצא בהולנד, כותבים מחברי המחקר. גם שם וגם בשוודיה, "הדיור הציבורי נגיש לשכבה רחבה למדי באוכלוסייה".

כמה ממדינות מערב אירופה בנו בשנים שלאחר המשבר הכלכלי העולמי של 2008 מספר רב של דירות ציבוריות: "2010 היתה שנת שיא בדיור הציבורי בצרפת, במהלכה נבנו 131.5 אלף דירות ציבוריות חדשות. ובשנים 2007-2009, בהן התחלות הבנייה בבריטניה נחתכו בחצי, בניית דיור ציבורי דווקא התרחבה", כך על פי סקירת ארגון CECODHAS. בניגוד חד למדינות הללו, עומדת, למרבה הצער, ישראל.

ממחקר שערך מוטי דטלקרמר, מנהל בקבוצת BDO זיו האפט, עבור "גלובס", עולה כי ביחס למדינות אירופה, מלאי הדירות בדיור הציבורי הישראלי הוא אפסי: בעוד בהולנד יש 138 דירות ציבוריות לכל 1,000 תושבים, לישראל יש 0.039 דירות ל-1,000 תושבים (או דירה אחת לכל 2,600 תושבים).

הממוצע של 17 המדינות במחקר של BDO זיו האפט, עומד על 51.3 דירות ל-1,000 נפש, גדול פי 1,300 מהמלאי בישראל (הנתונים מתבססים על מלאי הדיור הציבורי הזמין).

איך הגענו למצב הזה? בעשור האחרון נמכרו עשרות אלפי דירות ממלאי הדיור הציבורי וכמעט שלא נבנו תחתן חדשות, במסגרת מדיניות ממשלתית המבכרת סבסוד שכר דירה לשכבות החלשות על פני בנייה וניהול ממשלתיים של דיור ציבורי (ראה מסגרת).

מדו"ח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת עולה כי משנת 1999 ועד אוגוסט 2011 נמכרו כ-37,500 דירות ממצבור הדיור הציבורי, שהסתכם ב-108 אלף דירות בשנת 1999, ערב החלטת הממשלה לצאת במבצעי מכירות של הדירות. במקביל, משרד הבינוי והשיכון רכש או בנה 1,000 דירות לזכאים, ו-4,000 יחידות של דיור מוגן נבנו עבור עולים חדשים. כיום, יש כ-75 אלף דירות בדיור הציבורי.

אך בעוד בישראל מספקת המדינה דיור ציבורי באמצעות חברות ממשלתיות כגון עמידר או ממשלתיות-עירוניות כגון חלמיש, במדינות ה-EU15 (ותיקות האיחוד האירופי, כגון צרפת, בריטניה וגרמניה), "אנו מוצאים שילוב מעורב של שחקנים בשוק הדיור הציבורי, ורובו מסופק על-ידי רשויות מקומיות - בין אם ישירות או באמצעות חברות ייעודיות בבעלות ציבורית", אומר דטלקרמר. "בשנים האחרונות התרחבו שיתופי הפעולה עם המגזר הפרטי ועם גופים ללא מטרות רווח. באנגליה, למשל, עמותות הדיור מספקות 54% ממלאי הדיור הציבורי, והרשויות המקומיות מספקות 46% מהמלאי. באוסטריה, 60% ממלאי הדיור הציבורי הינו בבעלות רשויות מקומיות וגופים ללא מטרות רווח".

עם זאת, מדגיש דטלקמר, "בשנים האחרונות מעורבות הרשויות המקומיות בדיור הציבורי הולכת ומתמעטת, הן נסוגות מלייצר דיור ציבורי, ומתרכזות בניהול המלאי הקיים. מצב זה מותיר את המגזר הפרטי כאחראי הראשי על בנייה חדשה של דיור ציבורי".

עוד עולה ממחקר BDO זיו האפט כי במדינות בהן קיימת מעורבות עמוקה בשוק הדיור, כמו גרמניה, מחירי הדיור יציבים יחסית, "עד כדי כך שבמהלך השנים קטן הצורך בתקציבי דיור ממשלתיים", כותב דטלקרמר. "ואכן, היקף ההוצאה הממשלתית בגרמניה פחת בשיעור של 40% מ-2000 עד 2008. לעומת זאת, בישראל מעורבות הממשלה בשוק הדיור ירדה באופן חד בעשור האחרון, גרמה לחוסר יציבות במחירי הדיור, וניתן לומר שהממשלה אינה משיגה יעדים כמו מתן שיכון למחוסרי דירה, פתרון מצוקת הדיור ופריסת האוכלוסין".

יש נחיצות ברורה למודל כלשהו של דיור ציבורי בישראל, כיוון שההוצאה על שכירות או משכנתא בשוק החופשי היא כמעט שליש מההכנסה הפנויה, מה שמעיק על משקי הבית ואולי אף מאט את הכלכלה: מנתוני BDO עולה כי בישראל שיעור ההוצאה על דיור כחלק מההכנסה הפנויה הוא מהגבוהים בעולם, ועומד על 28%. לשם השוואה: הצרפתים, האיטלקים והאוסטרים מוציאים רק כ-17% מהכנסתם הפנויה על דיור.

כיום, משקי בית רבים אינם מסוגלים לעמוד בשכר הדירה הגבוה (3,269 שקל לחודש בממוצע ארצי, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), אך גם אינם זכאים לדיור ציבורי או לסבסוד שכר דירה על-ידי המדינה - ולכן הם נופלים בין הכיסאות. הקריטריונים לקבלת סיוע בדיור בישראל הם נוקשים, ובבסיסם משפחות מחוסרות דירה בעלות שלושה ילדים ויותר המקבלות קצבת הבטחת הכנסה. במרבית מדינות אירופה, לעומת זאת, הזכאות אינה מושתתת על גודל המשפחה, אלא על מבחן ההכנסה.

"הדרך הנפוצה ביותר להגדרת הזכאות לדיור ציבורי היא קביעת תקרת הכנסה מקסימלית", מסביר דטלקרמר. "בחלק מהמדינות, דוגמת צרפת, אוסטריה וגרמניה נקבעת תקרה גבוהה יחסית כדי לאפשר עירוב רבדים שונים של האוכלוסייה בפרויקטים של דיור ציבורי".

דטלקרמר מציין כי בדנמרק ובשוודיה הרישום לדיור ציבורי פתוח לכלל האוכלוסייה, ללא הגבלת הכנסה. בארה"ב, הקריטריון לזכאות לדיור ציבורי הוא היחס שבין הכנסת משק הבית להכנסה החציונית במדינה.

"מצב הדיור הציבורי בישראל ביחס למרבית מדינות אירופה וארה"ב אינו משביע רצון", מסכם דטלקרמר. "מלאי הדירות בדיור הציבורי הינו נמוך ביותר לעומת מרבית המדינות, ועל כן זמן ההמתנה לזכאים הינו ארוך במיוחד, כשבע שנים בממוצע. בישראל, החקיקה בנושא זה אינה מתקדמת כמו במדינות האחרות, והדבר נובע מחוסר הסתכלות לטווח הארוך של ממשלות ישראל - כפי שכבר נידון בדו"ח מבקר המדינה בשנת 2008".

נוסף לכך, "תנאי הזכאות בישראל מקשים על רבים מהנזקקים לעזרה בדיור לקבל עזרה מהמדינה - הקריטריונים קובעים שבעיקר משפחות ברוכות ילדים, משפחות חד-הוריות ונכים זכאים לדיור הציבורי. וזאת, בניגוד למרבית המדינות, שבהן הקריטריון העיקרי הינו רמת ההכנסה".

ממשרד השיכון נמסר בתגובה כי "בניית דיור ציבורי הופסקה בשנות ה-90. לאור עמדת משרד האוצר לדורותיו, המדינה נמנעה ככלל מרכישת דירות חדשות לטובת הגדלת מלאי הדיור הציבורי בישראל. הצעתו של שר השיכון אריאל אטיאס להקצות 5% מהדירות בכל פרויקט שייבנה על אדמות מדינה לדיור הציבורי הינו ישים, וייתן תוך שנתיים מענה לכל הזכאים".

2,400 משפחות הזכאיות לדיור ציבורי, ממתינות שנים ארוכות בתור לקבלת דירה. הודות לתקציב של כ-160 מיליון שקל בשנה, שאושר במסגרת דו"ח טרכטנברג, מקבלים הזכאים מאז מאי השנה 2,500-3,000 שקל בחודש, כפליים מסכום הסיוע הקודם, ולא רחוק משכר הדירה הממוצע בישראל.

זה אכן הישג, אבל הוא לא פותר את הבעיה של כולם. "מלבד 2,400 המשפחות הממתינות לדיור ציבורי, יש עוד אלפים שזקוקים לסיוע, אך הם לא נספרים. הקריטריונים לקבלת סיוע בדיור כל כך נוקשים שהם בניגוד לכל מדיניות חברתית". כך אמרה לאחרונה בראיון לגלובס ד"ר אמילי סילברמן, חוקרת תכנון ערים וראש הסדנה לתכנון חברתי באוניברסיטה העברית. עוד 137 אלף משפחות מקבלות סיוע של עד 1,000 שקל בחודש ממשרד השיכון.

לדברי רן מלמד, סמנכ"ל עמותת ידיד העוסקת בהעצמת אוכלוסיות חלשות, "מדינת ישראל פושעת בכך שמאז שנות ה-90 הפסיקה לבנות דיור ציבורי". אך בניגוד לארגונים חברתיים אחרים, ב"ידיד" סבורים שבניית שיכונים עלולה להיות אסון חברתי: "אלו גטאות של אוכלוסיות מוחלשות שבהם העוני עובר מדור לדור", אומר מלמד. כמו באירופה ובארה"ב, "ניתן לבנות בישראל קומפלקסים של דירות בתמהיל חברתי משולב: חלקן למכירה במחירי השוק, חלקן לשכירות ארוכת-טווח וחלקן לדיור ציבורי מסובסד. המדינה מבטיחה לקבלנים תשואה, אך הדירות אינן בבעלותה", מציע מלמד.

מה בנוגע לבניית דירות חדשות לזכאים? הצחקתם את משרד האוצר. "המודל של בניית דירות לנזקקים לא עובד", אמר לאחרונה גורם בכיר באוצר בתדרוך לעיתונאים. "לא נשקיע מיליארדי שקלים בבניית דירות שיהיו מוכנות בעוד ארבע שנים. מרבית הזכאים נמצאים במרכז והדירות המעטות הקיימות נמצאות בפריפריה. המדיניות שלנו היא לסייע לאותם אנשים".