כל הטעויות שנעשו בדרך לדיור להשכרה לזכאים

בישיבה הראשונה של קבינט הדיור בראשות לפיד תיקבע בין השאר מדיניות של דיור להשכרה, וייבחנו קריטריונים חדשים לזכאות שיחליפו את הקריטריונים המוטים לטובת החרדים

משה ליכטמן

בישיבה הראשונה של קבינט הדיור בראשות שר האוצר החדש יאיר לפיד, אבי התוכנית לבניית 150 אלף דירות להשכרה בעשור הקרוב, שנקבעה ל-22 במאי, אמורה להיקבע מדיניות של דיור להשכרה - הן במחירי שוק והן בפרויקטים לזכאים של דיור בר השגה להשכרה. במסגרת הדיון ייבחנו קריטריונים חדשים לזכאות שיחליפו את הקריטריונים המוטים לטובת החרדים - זאת, כיוון שהממשלה חייבת להשיב לבג"ץ בעניין זה עד 6 ביוני.

ראש הממשלה בנימין נתניהו הבטיח לפני שנתיים "אלפי דירות מוזלות בשכירות". התוצאה: מתוך 8 מכרזים ל-1,063 דירות להשכרה, חצי מהמכרזים נכשלו ובפועל שווקו רק 90 דירות לזכאים במסגרת דיור בר השגה. להלן הסיבות לכישלון המכרזים של משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל בשנתיים האחרונות:

טוב לדעת (מקודם)

נובמבר סייל: ההזדמנות שלכם לנצח את הכאב - במבצע

לכתבה המלאה

בלי סקר צרכים, בלי מידע

עד כה לא בוצע סקר צרכים רציני על הביקוש לדיור להשכרה ולא נערך דיון על סדר העדיפויות של הערים השונות או האזורים השונים להוצאת מכרזים כאלה, לא ברמה הארצית ולא ברמת השלטון המקומי.

הוצאת מכרזים לשוק בלי סקר צרכים מקיף היא מחדל בסיסי המעיד על חוסר הרצינות של הטיפול בנושא החשוב ביותר העומד על הפרק בתחום הדיור.

בעיה נוספת היא היעדר מידע אמיתי על מחירי השכירות בשוק. הסקרים שנערכו עד היום הם מקריים וחלקיים, ולרוב מסתמכים על המחירים הנדרשים בלוחות המודעות בלבד.

דוגמה לכשל מסוג זה היא מכרז באשדוד, שבו החליט משרד הבינוי והשיכון על שכירות של 2,800 שקל לחודש לזכאים עבור דירה ששטחה 80 מ"ר. זאת, בעוד שעל פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שכר הדירה הממוצע באשדוד בשוק החופשי הוא 1,700 שקל. אפילו בלוחות המודעות מבקשים כ-2,200 שקל לחודש עבור 3 חדרים (אם כי מדובר בדירות ששטחן קטן יותר).

גם בלי סקר צרכים, ידוע כי בשוק השכירות אנשים מחפשים דירות קטנות, של 2-3 חדרים, ששטחן בין 40 ל-60 מ"ר. במכרזים הוצעו דירות גדולות בהרבה, עד 100 מ"ר - תמהיל שאינו תואם כלל את הביקוש האמיתי.

העיריות לא במשחק

עיריות אחדות, ובראשן ת"א, ניסו לקדם דיור בר השגה, אולם היוזמות הללו נבלמו על ידי המשנה ליועמ"ש הקודמת, שרית דנה, בטענה שאסור לעיריות למסור זכויות במקרקעין כל עוד לא נקבעו קריטריונים מתאימים בפרויקטים לדיור בר השגה.

לעירייה יש כוח לקדם פרויקטים ולהעניק הטבות בזכויות בנייה ובארנונה, ולכן ההתעלמות ממנה היא שגיאה חמורה ברמה המעשית. יש מקום לאפשר לעיריות מרחב העדפה, למשל תוספת קריטריון זכאות עירוני של "בני מקום", או קריטריון של מקצועות מועדפים (אחיות, כבאים וכו').

מכירת הדירות - פיתוי לקבלן

במכרזים שיצאו לשוק יש שלושה סוגי דירות: דירות למכירה מיידית, דירות להשכרה במחירי שוק ודירות להשכרה לזכאים בתנאים מוזלים של דיור בר השגה. בכל הפרויקטים מותר למכור את כל הדירות בתום 10 או 20 שנים מהקמתו. אורך חיי הפרויקט קצרים מדי ואינו מאפשר שימוש ארוך טווח בדירות לצורכי הזכאים, כך שמדובר בבזבוז של משאב ציבורי.

תערובת של בעלים ושוכרים יוצרת ניגודי עניינים בין דיירים באותו פרויקט. חמור מכך, שיקוליו של הקבלן מתבססים על היכולת למכור את הדירות, כפי שבאו לידי ביטוי אבסורדי במכרז בכפר סבא ל-24 דירות של 100 מ"ר, שמתוכן 10 דירות יועדו לזכאים, 9 דירות למכירה מיידית ו-5 דירות להשכרה במחירי שוק. היזם ביקש שכ"ד מגוחך של 10 שקלים לחודש מהזכאים, משום שאת בניית הפרויקט יוכל לממן ממכירה מיידית של 9 הדירות, ואת כל הפרויקט יוכל למכור בעוד 10 שנים.

המוסדיים מחוץ לתמונה

כשהחלו לצאת מכרזים המגמה הייתה לערב גופים מוסדיים במימון ובהחזקת הפרויקטים, אולם למעט מכרז אחד - המוסדיים לא באו. הסיבה, כפי שהגדירו זאת, היא ש"אנחנו יודעים לממן ויודעים לתחזק פרויקט להשכרה, אבל לעולם לא ניכנס לפרויקט שיש בו אפילו דירה אחת בבעלות ושאפשר למכור אותו אחרי 10 שנים בלבד, תקופה שאינה מתאימה לסוג ההשקעות שלנו". המוסדיים מצביעים על קשיים נוספים: לא הוצגה חבילה מספקת של הטבות מס למוסדיים, כמו הקלות במע"מ ומסי מקרקעין שונים על הפרויקטים, בצד פטור ממס על ההכנסות.

המשתתפים במכרזים הצביעו על כך שלא ברור מהם הערבויות לתשלום שכ"ד ולכיסוי נזקים שניתן לדרוש מהזכאים לדיור בר השגה. בנוסף, לא הוסדרו התנאים של הבעיה הרגישה ביותר בדיור להשכרה - שוכר שאינו משלם.

אין דרישה למיצוי כושר השתכרות

בקריטריונים הנוכחיים לזכאות לדיור בר השגה, הן בשכירות והן ב"מחיר למשתכן", לא מצוי הקריטריון של מיצוי כושר השתכרות. יזם שפוי לא יהיה מוכן להשכיר דירה לזכאי שכיר שאינו יכול להציג תלושי שכר של תקופה משמעותית, או לעצמאי שאינו מציג דוחות שנתיים למס הכנסה שמצביעים על הכנסה חודשית קבועה.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully