אחת האקסיומות בענף הנדל"ן הישראלי היא שהגורם המשמעותי ביותר לעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות נעוץ במחסור החמור בהיצע. יש גם מספר עגול שהולך בדרך כלל עם המחסור הזה - 100 אלף דירות חסרות. נתון זה הוא הבסיס לתוכניות הדיור המקיפות להורדת המחירים, לפעולות קבינט הדיור וגם למחשבה ארוכת הטווח כיצד להקטין את המחסור.
הבעיה היא שמספר הברזל הזה מבוסס על נתונים שנויים במחלוקת.
בערב ראש השנה 2013 דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי במדינת ישראל חיים 8.081 מיליון ישראלים. מלאי הדירות למגורים, נכון לאמצע 2013, עומד על 2,389,795 דירות, כך על פי נתוני משרד השיכון והלמ"ס יחד.
חישוב מעלה כי זהו יחס של דירה אחת לכל 3.38 נפשות בישראל. על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משק בית ממוצע בישראל כולל 3.35 נפשות. על פי נתון זה, כדי שמספר הדירות יתאים למספר משקי הבית, צריכות להיות במדינת ישראל 2,412,239 דירות. לפיכך, מדובר על מחסור של 22.4 אלף דירות בלבד. לאן נעלמו כמעט 80 אלף דירות שיש בהן צורך?
באותו מועד שהלמ"ס פרסמה את אומדנה בנוגע למספר תושבי ישראל, נשלחה הודעה נוספת לעיתונות, הפעם ממשרד הפנים: "ערב שנת תשע"ד במרשם האוכלוסין רשומים 8,730,562 ישראלים לעומת 8,632,250 אשתקד". על פי נתון זה, הגבוה בכ-700 אלף איש מאומדן הלמ"ס, ובהתחשב במספר משקי הבית ומספר הדירות הקיימות, עולה שיחס תושבי ישראל לעומת הדירות הקיימות עומד על דירה לכל 3.65 נפש, ואם לפי חישוב זה יש כ-2,606,138 משקי בית בישראל, חסרות במדינת ישראל כ-216 אלף דירות - יותר מכפול ממספר הברזל של 100 אלף דירות.
"בסופו של דבר זה אומדן"
לא רק הנתונים הדמוגרפיים שנויים במחלוקת - גם הנתונים על מצב הענף. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון וגם נתוני השמאי הממשלתי במשרד המשפטים - כולם סוקרים את ענף הנדל"ן, ולא פעם מצייר כל אחד מהגופים האלה תמונה שונה.
בחוברת האחרונה של משרד הבינוי והשיכון, למשל, "ענף הבנייה בישראל - ניתוח כלכלי", המתייחסת לרבעון השני של 2013, נוקבים שוב במספר המעיד על מחסור של כ-100 אלף דירות. יוסי שבת, מנהל האגף למידע וניתוח כלכלי במשרד הבינוי והשיכון, מסכים כי קשה מאוד להגיע למספר אמיתי שמראה כמה דירות באמת חסרות בישראל. "יש לא מעט נתונים שכמעט בלתי אפשרי להביא בחשבון. יש בנייה בלתי חוקית, יש דירות שנתפסות על ידי שוהים בלתי חוקיים וכל מיני פתרונות דיור לא מוסדרים כמו פיצול דירות. יש גם חשיבות לשאלה ממתי מתחילים לספור ואיך סופרים. לכל הבדל בנתונים, למשל בין מפקדי הלמ"ס לסקרי כוח האדם, כמה שהוא קטן, יש השפעה גדולה על התוצאה הסופית. בסופו של דבר מדובר באומדן. מה שחשוב זה לעקוב אחרי המגמה. לראות אם עולה או יורד".
במשרד הפנים הסבירו כי שני הנתונים נכונים: "הלמ"ס לוקחים את הנתונים מאיתנו, אך עושים להם עיבוד אחר. הלמ"ס מתייחס למי שחי בפועל בישראל ואצלנו המספרים מתייחסים לכל מי שרשום בישראל. גם ישראלי שחי כבר 15 שנה במיאמי עדיין נחשב".
האם אותו ישראלי שחי במיאמי 15 שנה עדיין מחזיק בדירה בישראל? אם התשובה חיובית, ואפשר להניח שזה כך בחלק לא קטן מהמקרים, ואז האומדן שמתבסס על נתוני משרד הפנים עלול להיות קרוב יותר למציאות מאשר האומדן המבוסס על נתוני הלמ"ס. אם הדבר נכון, המחסור גדול בהרבה ממה שחושבים.
"נדרשת עבודת מטה"
גם גורמים אחרים בענף שמנסים לרדת לשורש נתוני המחסור מגיעים לתוצאות שונות. בגיאוקרטוגרפיה, למשל, ניסו לחשב כמה יחידות דיור חסרות בישראל וגם שם הגיעו למספרים שונים. "בשנים 1995-2012 גדל מספר משקי הבית בישראל בכ-750 אלף, מהם כ-530 אלף משקי בית יהודיים והיתר מדתות אחרות", מסבירים בגיאוקרטוגרפיה, "תוספת יחידות הדיור באותן שנים הסתכמה בכ-710 אלף יחידות דיור. לפי אומדני גיאוקרטוגרפיה מספר הדירות שנמכרו לתושבים זרים במשך אותן 17 שנים אחרונות נע סביב 60-70 אלף. בשורה תחתונה, לפי אומדננו המבוססים על עיבוד נתוני הלמ"ס מהשנתון האחרון, החוסר המצטבר איננו עולה על 60 אלף יחידות דיור".
"האומדנים שלפיהם חסרות 100 אלף דירות מוגזמים ומטים את השוק כלפי מעלה מכיוון שהם יוצרים בהלה מוגזמת בשוק שאכן יש בו חסר, ובכך תורמים לעליית המחירים", כך סבורה רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה. "כדי לייצר אומדן מדויק נדרשת עבודת מטה ברשויות המקומיות לאיסוף המידע על מספר היחידות בכל ישוב למול נתונים על גודל האוכלוסייה בחלוקה למשקי בית".
דגני גם מסבירה את הסיבות לאי הדיוק: "נתונים אודות מספר יחידות הדיור במועצות אזוריות אינם מלאים, בעיקר יחידות דיור בקיבוצים ובהתיישבות הכפרית; לא ניתן לאמוד את מספר יחידות הדיור ואת מספר העסקאות במגזר הערבי בשל ריבוי משפחות בבניין אחד; ואין מידע לגבי תופעת פיצול הדירות, שקיימת כבר שנים במרבית הערים בישראל".
בשורה התחתונה, כל תוכנית שתנסה לשנות את המחירים או להגדיל את היצע השכירות בלי להתבסס על נתוני אמת חד משמעיים עלולה לא להשפיע מחד (אם המחסור האמיתי גדול יותר) או להוביל לנזק משמעותי בשוק (אם המחסור האמיתי קטן יותר). המסקנה המתבקשת היא שיש לערוך בדיקה מקיפה חסרת תקדים של מספר הדירות הקיימות והחסרות כדי למצוא פיתרון אמיתי.
מצוקת הדיור אומנם גררה המונים לרחובות בקיץ של שנת .2011 אבל אם המצב יימשך, ייתכן שנראה בעתיד המונים ברחובות - כאלה שלא יצאו להפגין, אלא נשארו ללא קורת גג.
לקריאה נוספת:
קינן: השימוש ב"בועת נדל"ן" - מסע הפחדה מסוכן
ירידה של 22% בעסקאות נדל"ן באוגוסט
אושרה בניית 12 אלף דירות בצפון תל אביב