כך נראים רוכשי הדירות להשקעה בישראל

הביקוש לדיור בישראל אינו מסתכם במעגל זוגות צעירים שזה עתה הקימו בית והגיעו לשלב שהם מחפשים דירה כדי לגור בה ולהקים משפחה. בתקופה הנוכחית, ולאור חוסר האטרקטיביות באפיקי ההשקעה האחרים, ישראלים רבים תרים אחר הזדמנויות להשקיע את כספם באופן שיביא תנובה ראויה.

לקריאה נוספת:

עיריית ת"א: להגביל את הבנייה במרכז העיר ל-6 קומות
"הסיכוי להמשך עליית מחירי הדירות קלוש"
שיא בחולון: מגרש ל-45 דירות ב-37 מיליון שקל

בתנאי השוק הקיימים, קניית דירה נתפסת כאפיק השקעה אטרקטיבי. חברת מחקרי השוק Meidata ניתחה עבור "גלובס נדל"ן" את השיח המתנהל במדיה החברתית בישראל בפורומים מקצועיים של נדל"ן, משכנתאות והשקעות במחצית השנה הראשונה של 2014. ובדקה את המאפיינים של המשקיעים הישראלים: מצבם הכלכלי, המניעים שלהם, סטטוס הדיור שלהם ואת סגנון ההשקעה המועדף עליהם.

לפי תוצאות המחקר, ההון ההתחלתי של המשקיעים נע בין 70 אלף שקלים ל-1.5 מיליון שקלים, והרוב נמצאים על סקאלה של כמה מאות אלפי שקלים (100-500 אלף). בהינתן הריבית הנמוכה על חיסכון בבנק, נראה כי חלק מהמשקיעים מגיעים אל הנדל"ן כאופציה האטרקטיבית ביותר בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים, גם כאשר מדובר בסכום השקעה נמוך יחסית, והרוב מחפשים הזדמנויות במרכז המורחב ובפריפריה העירונית.

בשונה מהמתרחש בשוק השכירות, תל אביב אינה נמצאת במוקד העניין של המשקיעים. הם מעדיפים לחפש הזדמנויות ב"מרכז המורחב", דוגמת חולון, גדרה, רחובות, ראשון לציון, פרדס חנה ועוד. גם בביקוש באזור הדרום ניכרת זליגה לאזורים מרוחקים יותר, דוגמת אופקים וירוחם.

אשקלון, נתיבות, אופקים, ירוחם ובמיוחד באר שבע נתפסים כמקומות האטרקטיביים ביותר בדרום. עם זאת, בירת הנגב מעוררת חששות על רקע הערכות כי המחירים בה נמצאים במגמת עלייה ואינם אטרקטיביים מספיק בהשוואה לאלטרנטיבות. בצפון, האזורים העירוניים הם המבוקשים ביותר, במיוחד סביב חיפה והקריות.

התעניינות המשקיעים הישראלים מתמקדת בדירות יד שנייה, באזורי ביקוש או בדירות חדשות, אך קטנות המחיר החציוני לדירה מבוקשת בדיונים שנותחו עומד על 800 אלף שקל לדירה, ומצביע שוב על כך שדירה להשקעה הפכה לאפיק השקעה מועדף גם למי שההון ההתחלתי שלו נמוך.

קיים פער בין ההצהרה על מטרת הרכישה, שברובה היא השכרה יציבה ארוכת טווח, לבין הדירה המבוקשת - שהיא באזורים מרוחקים ואשר עשויה להניב תשואה גבוהה יותר אך גם מהווה השקעה מסוכנת יותר, שכן לדעת המשתתפים בדיונים, עלול להיות קשה להשכיר אותה.

שכרם של המעוניינים למצוא דירה להשקעה הוא מגוון למדי, ונע בין 4,500 ל-30,000 נטו בחודש. בקרב אלו שיש בבעלותם נכס נוסף, ההכנסה בדרך כלל גבוהה מ-20,000 שקל.

הסקר מצא שגם עבור מי שמחזיק בהון קטן, השקעה בנדל"ן נתפסת כאחד האפיקים האטרקטיביים להשקעה מבחינת התשואה והביטחון שהיא מספקת. היא נתפסת כדרך הנכונה ליצור הכנסה קבועה פאסיבית וארוכת טווח וכהזדמנות לצבור את ההון הנדרש לרכישת דירת מגורים. עם זאת, מבין הנסקרים נמצא כי כ-60%, מבין הנסקרים המתעניינים בדירה להשקעה, הם בעלי דירה בבעלותם, אך מחצית מהם עדיין משלמים משכנתא על דירת המגורים.

אפשרות הרכישה אינה נשקלת, כאמור, רק על ידי מי שנחשבים למבוססים, והיא מעניינת שכבות נוספות באוכלוסייה, גם כאלו שאין ברשותם דירה ומתגוררים בשכירות. אלו שאין להם אפילו דירה ראשונה סבורים כי אם אינם יכולים לקנות את הדירה המבוקשת, מוטב שיקנו דירה להשקעה באזור אטרקטיבי פחות, יחזירו את ההשקעה מהשכירות ויחסכו לדירת מגורים.

רוב המתעניינים ברכישת דירה להשקעה מתכננים להיעזר במשכנתא הנעה בין 50% ל-60% מערך הנכס שיירכש.

המשקיעים מוכנים לנסות כלים שונים כדי לרכוש דירה להשקעה - שעבוד נכס קיים, למחזר את המשכנתא הקיימת ולהוסיף את המשכנתא החדשה, לחלק את המשכנתא בין שני הנכסים, לרשום את הדירה על שם מישהו אחר כדי ליהנות מהטבות במס ועוד.

כיוון מעניין נוסף שנידון הוא רכישת דירה להשקעה עם שותפים - חברים או משפחה. נושא המס מעסיק רבים, הן מס הרכישה והן מס שבח - ונתפס כשיקול בהחלטת הרכישה וגם על אופיה (השכרה ארוכת טווח או סיבוב מהיר, למשל).

בשורה התחתונה, נראה כי החלום הישראלי על דירה משלך לא מת אלא רק התעדכן - אם לא באמצעות דירה למגורים, אז כדירה להשקעה. עם זאת, עבור חלק מהמשקיעים מדובר בלקיחת סיכונים ומינופים גבוהים יחסית כדי להגשים את החלום.

המשקיעים אמנם מדברים על השכרה לטווח ארוך, אבל מתעניינים בערים שיש להן פוטנציאל להיות הדבר הבא בשוק ובכך לזכות ברווח מהיר ולא במקומות הסטנדרטיים יותר בערים הגדולות שצפויות להניב תשואה בטוחה ונמוכה יותר.

נטע יעקבי רג'ואן מנהלת המדיה החברתית בחברת Meidata Market Research

כיצד נראה המשקיע הישראלי הממוצע המתבטא ברשתות החברתיות? דמיינו גבר כבן 30 וקצת, נשוי עם ילדים. מבחינה מגדרית, רכישת דירה להשקעה עדיין נתפסת כעיסוק של גברים, ורק 25% מהמתעניינים בתחום הן נשים. בני 40 פלוס נמצאים גם הם בפורומים, אך מדברים פחות בנושאי השקעה. הנוכחות הנמוכה יחסית שלהם בנושא זה מעוררת שאלה מדוע דווקא בגילאים אלו, המבוססים יותר בדרך כלל, מתעניינים פחות בהשקעה מסוג זה. נראה כי הקמת משפחה היא טריגר לתחילת העיסוק בנושא, אולי כחלק מהמחשבה על תכנון כלכלי עתידי.