נושאים חמים

כבר לא סיסמאות: הבנייה הירוקה - תנאי להיתר בנייה

מתחילת 2014, ועם פעימה משמעותית נוספת שנכנסה לתוקף החל מ-2015, דורשות 15 הערים הגדולות בישראל עמידה בלא מעט סטנדרטים של בנייה ירוקה כתנאי לקבל היתר בנייה

רחובות העיר חיפה (ShutterStock)
(צילום: shutterstock)

בכל הארץ נבנו עד היום רק 22 מבני משרדים לפי התקן לבנייה ירוקה - עוד 49 בתי מגורים ו-2 מבני חינוך - זה הכל. אולם פורום ה-15, המאגד את 15 הערים הגדולות בארץ, אימץ לפני שנים אחדות את תקן הבנייה הירוקה, שבינתיים הוא רק וולונטרי, והחליט להחיל אותו בהדרגה כתנאי לקבלת היתר בנייה.

ב-2014 כבר הוחל התקן ברמה על מבני מגורים מ-15 קומות ומעלה, מבני משרדים (5,000 מ"ר ברוטו ומעלה - למעט מבני גרעין ומעטפת) ומבני ציבור שונים. מתחילת 2015 נוספו לרשימה גם מבני מגורים עד 15 קומות, ובנייני מסחר מעל 2,500 מ"ר, ומעתה חייבים לעמוד בתקן ברמה של שני כוכבים גם מבני משרדים מעל 20,000 מ"ר. בשנה הבאה יוחמרו הדרישות עוד יותר.

שני שליש ירוק

במועצה הישראלית לבנייה ירוקה טוענים כבר זמן רב שהבנייה הירוקה אינה יקרה משמעותית מבנייה רגילה כשמדובר במבנה מגורים, ומחקר חדש שהם מציגים ביקש לבדוק את העלות והתועלת של בניית מבנה משרדים ירוק, ברמה של כוכב אחד (הרמה הכי פחות מחמירה על פי התקן). מהמחקר עולה כי עלות ההשקעה הנוספת ביחס לעלות בנייה קונבנציונלית הינה 1.1%-1.3% בלבד, יחס שתואם ממצאי מחקרים אחרים.

המחקר, שנערך ע"י הכלכלן חגי קוט, בעל משרד ייעוץ ומרצה במכללה האקדמית ת"א יפו, והאדריכל יונתן נתניאן, בעל סטודיו ADAPT ומרצה בטכניון, מעלה ממצא מפתיע: גם בנייה רגילה בסטנדרטים הנהוגים כיום, מקרבת בניין במידה משמעותית לסטנדרטים של בניין ירוק - למעשה, הוא שני שליש "ירוק" בהשוואה לבניין שנבנה כירוק.

לצורך המחקר חישבו החוקרים את עלות בניית בניין תיאורטי "רגיל": בניין משרדים בבני ברק, 20 קומות, אלף מ"ר לקומה. "אח"כ ראינו מה צריך לשפר בו כדי להפכו לירוק, ברמת הסמכה בסיסית של כוכב אחד", מסביר קוט. "המחקר התמקד בהפרש העלויות בין שני הבניינים". בסטנדרטים הנוכחיים של הבנייה הקונבנציונלית, כלומר בנייה שאינה מנסה לעמוד בתקן הירוק, מגיע הבניין בקלות ל-40 נקודות מתוך 55 נקודות המינימום הדרושות לקבלת כוכב.

- איך אתם מסבירים זאת?

קוט: "34 הנקודות הראשונות מתקבלות על דברים שמתקיימים גם בבנייה רגילה, והתקן החליט לתגמל אותן בניקוד, למשל מערכות ניהול אנרגיה, מעליות עם מערכת לוויסות מהירות, או פתרונות מערכות מידע, וכן חסכמים ומערכת לניטור דליפת מים. כך גם בנוגע לבחירת המיקום - רוב המשרדים נבנים בגוש דן לא בשטחים פתוחים, אלא באזורי תעשייה ישנים, ובנייה באתר שאינו חדש מקבלת בתקן 2.5 נקודות.

"לפעמים התקן הירוק מקדים בכמה שנים את חוק התכנון ובנייה, אבל לאט לאט נסגר הפער. אני צופה שהתקן הירוק יחמיר גם הוא. זה קורה בחו"ל.

"כך, הבניין הרגיל מקבל 34 נקודות בלי מאמץ, ויכול לקבל עוד 6 נקודות ללא תוספת עלות - אבל צריכה להיות מודעות אצל היזם ובצוות התכנון והביצוע. למשל להשתמש בחומרי בנייה ירוקים (מלט, צבעים ודבקים, לוחות גבס, חומרי איטום, טיח) במקום רגילים - שעלותם זהה".

- ללא עלות נוספת?

"כן. המחיר ירד הודות לתחרות ולשיפורים טכנולוגיים.

"המתודולוגיה של המחקר היתה להיכנס לראש של יזם שרוצה לקבל ניקוד ירוק בכמה שפחות כסף. מצאנו שזה מתאר חלק ניכר מהיזמים שחושבים להיכנס לבנייה ירוקה - קודם כל לאסוף את הנקודות הכי זולות - ואלה ניתנות על מערכות לחיסכון באנרגיה ובמים. אחר כך זה כבר נהיה יקר יותר. ואגב, אנחנו החמרנו עם הניקוד, למשל לא לקחנו ניקוד על כך שהבניין שומר על זכויות השמש של בניינים אחרים ואינו מסתיר להם את השמש. בכלל אני ממליץ להשאיר נקודות 'ספייר'".

בשלב הבא בחנו קוט ונתניאן את החיסכון הצפוי בבניין הירוק - חיסכון של חשמל (בתאורה, חימום וקירור) וחיסכון במים. יחסית להשקעה השולית, מציין קוט הכלכלן, התשואה גבוהה מאוד.

חיסכון ימי מחלה

אבל חיסכון בחשמל הוא רק חלק מהעניין. "מחקרים בחו"ל מלמדים שהתועלת העקיפה גדולה יותר - בריאות ופרודוקטיביות של עובדים. 90% מהוצאות פירמה הן לא על שכירת מבנה, אלא על שכר עובדים. כל יום עבודה שבו הפרודוקטיביות של העובדים נמוכה יותר בגלל שאין אוויר צח עולה הרבה כסף".

ע"פ מחקר שפרסמה לאחרונה המועצה הבינלאומית לבנייה ירוקה, שיפור באיכות האוויר יכול לשפר פרודוקטיביות ב-8%-11%. הילה ביניש, מנכ"לית המועצה לבנייה ירוקה: "המחקר משתלב בתפיסה עולמית הולכת וגדלה המכירה לא רק בערך המוסף הסביבתי-כלכלי, אלא גם בהיבטים בריאותיים".

- עד כמה קשה לעלות בניקוד ולזכות בכוכב נוסף?

קוט: "את העלייה לשני כוכבים אפשר להשיג יחסית בזול, אם נצא מהאופנה של בניינים שכל המעטפת שלהם זכוכית. זו חממת זכוכית אחת גדולה, ואין בה שום דבר ירוק. כדי לעמוד בתקן נצילות תכננו בבניין ה'ירוק' שלנו קופסאות צל, מגובה רצפה עד גובה מטר".

"התקן ישנה את ההרגלים הרעים שלנו לצפות בניין בזכוכית מכל החזיתות", מעריך נתניאן, שעבד שבע שנים במשרד משה צור וגם למד תכנון אקלימי בר קיימא בלונדון. "פעם התאמנו את הסגנון הבינלאומי לאקלים הארצישראלי בתכנון, ויצרנו סגנון ייחודי ומעניין. היום אנו מייבאים רעיונות שאולי מתאימים לאקלים קר, אבל לא השכלנו להתאים את זה, כי יש מזגן שפותר הכול".

- יזמים יגידו לך שזה מה שהשוק רוצה.

"האסתטיקה של בנייה ירוקה התחילה לחלחל לתוך המיינסטרים, ואנשים פחות ופחות סבורים שבניין זכוכית מונוליטי זה האידיאל העיצובי והתכנוני. חוץ מזה, כדאי שאדריכלים יתחילו לחשוב על הפניה נכונה לצפון ולדרום - ופחות למזרח-מערב, כי אלה אלמנטים שלא עולים כסף והם משפיעים ישירות על הנוחות של המשתמשים. הרי מבנים עם משרדים שפונים מערבה, בעיקר חלוקה לקיוביקלס כאלה, זה ממש תא סולארי, וזה בלתי אפשרי בקיץ הישראלי ואפילו בעונות מעבר. אין פלא שצריכת האנרגיה שלנו לקירור בבנייני משרדים חסרת תקדים יחסית לעולם, במידה משמעותית".

- עדיין לא קל לשווק פה לשוכרים בניין ירוק, בעיקר כשמחירי החשמל יורדים.

קוט: "עצם זה שהעולם מקדים אותנו בכמה שנים, עובד לטובתנו. חברות היי-טק שבאות מחו"ל, כמו גוגל, נכנסות לבניין ירוק כי זה כתוב בקוד האתי שלהן. לאט לאט גם חברות בארץ נכנסות לזה".

נתניאן: "בשורה התחתונה, הרבה מיעילות הבניינים קשורה למשתמש, ותלויה בכך שהמערכות יהיו ידידותיות למשתמש. אם אב הבית לא יידע להפעיל את החיישנים וינתק את המכשיר המשוכלל - הבניין לא יעבוד. זה לא תיאורטי, ראיתי את זה בפרויקט של זאהה חדיד, אוולין גרייס אקדמי באנגליה - שם כיבו את המערכת ופשוט השתמשו במאווררים".

"השוכרים הם אלה שמשלמים חשבונות חשמל ומים"

תקן הבנייה הירוקה אינו מתייחס בשלב זה לבניינים שנבנים בשיטת גרעין ומעטפת, ומציעים שטחים להשכרה - וכאלה הם רוב בנייני המשרדים הגדולים. תקן כזה נמצא עתה בהכנה.

נתניאן: "הרבה מהדברים שקשורים ליעילות אנרגטית ולנוחות בתוך מבנים - קשורים לתכנון שהחלוקה הפנימית בתוכו ברורה, ומתאימים למקרה שהגוף או החברה בונים לעצמם את הבניינים, ויכולים לתכנן את הבניין כך שיתאים לתפקוד. אבל כשאני מתכנן קומה גדולה ומישהו יחלק אותה אחר כך לפי צרכיו, זה מאוד בעייתי. עם זאת, כחמישים נקודות מתוך השישים מתאימות גם למבני גרעין ומעטפת".

בנייה ירוקה (גלובס)

קוט: "אם יזם בונה בניין ירוק, זה יעלה לו יותר, ואם הוא ירצה להשכיר את השטח במחירים יותר גבוהים משל בנייה רגילה, הוא צריך שהשוק יראה בהשקעה הזו השקעה נבונה ושהשוכר יסכים לשלם את הפרמיה. בארה"ב השוכרים מוכנים לשלם 15%-16% פרמיה. המחקרים מראים שהחיסכון בחשמל מחזיר את ההשקעה הנוספת, ומי שמשלם את חשבונות החשמל והמים הוא השוכר. אם לשוכר יש אפשרות לשלם קצת יותר אבל לחסוך בחשמל 300 אלף שקל בשנה, הוא יעדיף בניין ירוק. אבל אלה דברים שהשוק לומד אותם לאט, וכאן יש עבודה ליזם לשכנע את השוכר, וגם לגופי ממשלה ברמה הלאומית וברמה המקומית".