הלם מחירי הדיור: היום שבו מס הרכישה הפך ל"אלמנת קש"

את רוב הבעיות בחיינו אנחנו מנסים לפתור באמצעות הסתמכות על ניסיון העבר - אם באמצעות שיחזור של הצלחות או על הפקת לקחים מכישלונות. הלוגיקה הזאת מניבה לנו לרוב תוצאות יפות.

הסתמכות על תחושות בטן, לעיתים בניגוד להיגיון, כמוה כניסיון קליעה לסל מחצי מגרש: אם זה פוגע, יצאת גדול. מצד שני ב-99 מתוך מאה מקרים, סביר להניח שתיכשל.

כדי שלא לשקוע בדיונים תיאורטיים מתחום הפילוסופיה, ניתן דוגמא למקרים שבהם ההתבססות על ניסיון העבר חזרה אלינו כבומרנג: בוגרי מלחמת לבנון השנייה, למשל, זוכרים היטב איך התרגולת המכונה "אלמנת קש", שנוסתה בהצלחה ביישובים עוינים ביהודה ושומרון, הפכה למלכודת מוות עת נוסתה בכפרי דרום לבנון.

תנאי השטח נראו דומים עד כדי להטעות - ועד שהתעשת הפיקוד הבכיר, שילמו לוחמים בחייהם על הניסיון לשעתק פתרון מזירת לחימה אחת לאחרת.

במעבר חד למשבר הנדל"ן: מחירי הדיור נסקו בשנים האחרונות בחדות, בישראל כמו בעולם. ייאמר מיד: בנדל"ן אין פתרונות קסם ובתרגום לשפת הפוליטיקה - אפילו מי שיקבל את ההחלטה המזהירה ביותר, סביר להניח שיוריש את המחמאות למחליפו בתפקיד, מעשה כמעט בלתי נתפס מבחינתו.

מה בכל זאת אפשר לעשות? לא צריך להיות מומחה לנדל"ן או אפילו לכלכלה, כדי להבין שמחירים נוסקים כאשר מתקיים פער בין ביקוש גדול להיצע קטן. עכשיו בואו וניקח את הנחת הייסוד הזאת שאליה יכול היה להגיע כל ילד - ונפרק אותה לגורמי משנה.

מי אחראי לביקוש? הציבור, כלומר אנחנו, האזרחים. אנחנו מתרבים, אם באמצעות ריבוי טבעי שהוא מהגדולים במדינות המערב ואם באמצעות תופעה ישראלית ייחודית, שעלתה לאחרונה על הפרק, כמו קליטת עלייה. כתוצאה מכך הביקוש גובר.

מי אחראי להיצע? ובכן - המדינה, בעלת הקרקעות הראשית והדומיננטית בשוק הנדל"ן בישראל.
אמנם באמצע נמצאים מתווכים בדמות קבלנים, שגם להם תרומה למחיר הדירה הסופית, שהרי גם לבנייה עלויות משלה, אבל בעוד מדד תשומות הבנייה עלה ב-6.6% בשנה האחרונה, בעיקר עקב משבר הקורונה, הרי שמחיר של דירה חדשה מקבלן, התייקר ב-17.8%.

משמע: התוספת לעלויות הבנייה אחראית לפחות מ-40% מההתייקרות בפועל. זאת ועוד - תעריפי חומרי הגלם וההובלה אמורים לרדת, בשלב כלשהו וממילא הם אינם בשליטתה של מדינת ישראל. ההיצע, לעומת זאת - דווקא כן.

מדינת ישראל והממשלה הנוכחית ניסו לפתור את המצב באמצעות שלושה כלים עיקריים, שבדרך כלל אמורים לעבוד נהדר בסיטואציה: אחד הוא ייקור מס הרכישה, מה שאמור להרחיק משקיעים מהשוק - על פי המספרים זה אכן קרה: רק 1,500 דירות נרכשו על ידי משקיעים בחודש פברואר האחרון.

השני הוא הרשמה של זכאים להגרלת דירה במחיר מופחת, דירה בהנחה, מחיר למשתכן ועוד אמצעים שנועדו לאפשר למי שזקוקים לדירה ראשונה עדיפות על פני רוכשים אחרים. כאן עדיין אין כלים לניתוח התוצאות, אבל לפחות בתקופת שר האוצר לשעבר, משה כחלון. הייתה לתכנית השפעה טובה על מחיר הדיור.

את הכלי השלישי מספק בנק ישראל באמצעות העלאת ריבית: אמנם כוונתה של זו היא קודם כל מלחמה באינפלציה, אבל כשהמשכנתאות מתייקרות, נדחקים רוכשים פוטנציאלים אל מחוץ לשוק.

נכון ששימוש בכלי כמו העלאת ריבית אמור להיבחן לאורך זמן (וממילא - נתוני שוק הדיור הם מחודש מרץ, בעוד שהריבית הועלתה רק באפריל), אבל על ציר הזמן החדשותי יצא שעוד לא יבשה הדיו על הנייר שפרסם הנגיד לעדכון הרבית - וכבר פורסמו נתוני הדיור "הלוהטים".

השאלה שראויה להישאל לפיכך, היא מדוע הממשלה לא מצליחה אפילו לצנן את שוק הנדל"ן, לא כל שכן להביא לפתרון הבעיה. וכאן התשובה מתחלקת לשניים:

ראשית, כל עוד לא מציפים את השוק בקרקעות לבנייה, לא מגדילים באמת את ההיצע. עם כל הכבוד לעלייה (האמיתית!) בתקופת כהונתה הקצרה של הממשלה הנוכחית, הן בשיווק הקרקעות והן במספר התחלות הבנייה, הפער בין הביקוש להיצע רק ממשיך להתרחב.

והסיבה השנייה, שנדחקה לשולי הדיון, אבל היא קריטית להבנתו, היא הפרופיל של קוני הדירות.
בשוק "נורמלי" אפשר להרחיק רוכשים פוטנציאלים ולהקטין את הביקוש על ידי מס רכישה מוגדל על דירות להשקעה או באמצעות ייקור הכסף. רק שהשוק בישראל מתאפיין הפעם בשחקנים חדשים, כאלה שהכללים הישנים לא מפחידים אותם.

השכר הממוצע בענף ההייטק מתקרב ל-25 אלף שקל בחודש. חלק גדול מהמועסקים בו (כלל המועסקים עומד על קרוב ל-10% מכוח העבודה בישראל) מרוויחים הרבה יותר מזה ואליהם יש לצרף את מי ששכרם זינק בזכות הקשר שלהם לענף: עורכי דין, רואי חשבון ונותני שירותים אחרים שקשרו את עתידם בעתיד הענף - ורואים ברכה בעמלם.

כל האנשים האלה "מביאים הביתה" בכל חודש שכר של עשרות אלפי שקלים - וכאשר יש מאות אלפים כאלה, שלא היו קיימים במשק לפני עידן ההייטק, מדובר בסוג חדש של רוכשים: בין אם הם משפרי דיור או בין אם הם רוכשים דירות להשקעה, קשה מאוד להפחיד אותם עם "סנקציות" כלכליות, שהרי כסף הוא הדבר העיקרי שיש להם בשפע.

מי שחושב שהעובדה שאפיקי השקעה לטווח ארוך הם אטרקטיביים יותר מנדל"ן, מבין אולי בפיננסים, אבל לא בבני אדם. בואו וניקח את עובד ההייטק הבכיר שמביא הביתה 50,000 שקל לחודש. הוא לא רואה בעצמו משקיע, אלא מי שבסך הכל דואג לעתיד משפחתו: בהתחלה על ידי שדרוג דירת המגורים המשפחתית (שלפחות מוסיפה את הדירה הישנה להיצע) ובהמשך על ידי רכישה של דירות עבור ילדיו. כמה דירות? כמספר הילדים בבית!.

ישים כל אחד את עצמו לרגע במצבו של אותו אדם - וישאל את עצמו האם היה נוהג אחרת? הפרדוקס הוא שככל שמחיר הדירות מאמיר, כך גובר הרצון "לסדר את הילדים בחיים" באמצעות רכישת דירה שתאפשר להם התחלה קלה בחייהם הבוגרים, נקודה שמיד נשוב אליה.

אמנם רוב המועסקים בענף ההייטק ולווייניו נמצאים באזור המרכז, אבל מאחר שרכישת דירה, לא כל שכן דירות, בתל אביב למשל, היא משימה לא פשוטה גם למשתכרים בכירים ששכרם נטו מגיע לעשרות אלפי שקלים בחודש, הם קונים גם בשולי אזורי הביקוש ולפעמים אף מחוצה להם ומשפיעים על המחירים גם שם.

"משקיעי הנדל"ן" האלה, הם חיה שהממשלה עדיין לא מכירה: יש להם כסף להשקעה, אבל הם לא חושבים כמו משקיעים... הם מונעים מהרצון שמשותף להם כמו לכל מי שמרוויח אפילו עשירית מהם - "לסדר" את הילדים.

זה המקום להערה חשובה: לבל יחשוב מישהו שבאנו להלין על הצלחת ההייטק או רווחת עובדי הענף. חלילה - פריחת ההייטק היא ברכה אדירה למדינת ישראל, היא הביאה את המדינה לשיא בהכנסות ממסים, עושר שלפחות על הנייר אמור לחזור כהטבות לכלל אזרחי המדינה.

ואחרי שכתבנו את המובן מאליו (אבל המתחייב), נשאל: מה הפתרון לאלה? איך מרחיקים מהשוק רוכשים שלא נשמעים רק להגיון הכלכלי-פיננסי?

יש פתרונות, אבל הם לא מתחום הכלכלה החופשית. במדינה שפחות רגישה לזכויות האזרח, ביניהן גם זכויות הקניין, אפשר היה בקלות לחוקק חוק נגד רכישה או אפילו החזקה של יותר מדירה אחת למשפחה... מאחר שחקיקה כזאת היא מחוץ לתחום במדינה דמוקרטית, כנראה שלא תהיה לממשלה ברירה אלא להציף את השוק בקרקעות.

באופן פרדוקסלי, המשך עליית המחיר הוא שחקן חשוב גם בתחום הפסיכולוגי: בשוק שבו המחירים רק עולים, יהיו תמיד יותר משקיעים, לא משנה אילו מחסומים תציב הממשלה בפניהם. מי לא רוצה סחורה שמחירה רק מוסיף לעלות?

לעומת זאת ירידה במחיר הדירות, אפילו מתונה, תפחית אפילו את הדחף הקמאי "לסדר את הילדים" באמצעות רכישה של עוד דירה.