משבר הדיור בישראל רק הולך ומחריף: בשבוע האחרון פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתון לפיו מחירי הדירות עלו במהלך פברואר-מרץ ב-1.9%, כשבמהלך השנה האחרונה השלימו מחירי הדיור עלייה של 16.3% לעומת השנה שקדמה לה.
בשבוע שעבר פרסמנו סקר שערכה חברת Madlan באמצעות מירי דיקמן מחקרי שוק ותובנות צרכנים, בקרב 500 ישראלים בני 25 ומעלה לפיו עולה כי גובה המשכנתא הממוצע של הישראלים בשנה האחרונה עומד כל כ- 800 אלף שקל, סכום נכבד מאוד למי שצריכים להחזיר אותו על פני השנים הבאות.
אלא שמסתבר שמצוקת הדיור ביחד עם אינפלציה גואה הם שילוב שמכה לא רק כאן אלא גם בארה"ב, בדומה לישראל, כשהגורם העיקרי הוא היצע לא מספק לעומת ביקוש חזק.
בשבוע שעבר הודיע נשיא ארה"ב ג'ו ביידן על תוכנית פעולה שמטרתה להגדיל את היצע הדיור הציבורי על רקע העלייה במחירי הבתים והאינפלציה הגבוהה. הצעדים הכלולים יסייעו לסגור את הפער בדיור הציבורי ו"להקל על הנטל של עלויות הדיור", נמסר מגורמים רשמיים בממשל, שציינו גם כי מחירי הדיור הם הגורם העיקרי לעלייה אינפלציה.
בעיית הדיור בארה"ב הפכה לבעייה לאומית
התוכנית החדשה היא מאמץ נוסף של הממשל האמריקני שמנסה לרסן את מחירי הדיור הגבוהים ברחבי המדינה. מחירי הבתים בארצות הברית המשיכו לזנק גם בפברואר, על פי הנתונים המעודכנים ביותר של מדד קייס-שילר למחירי הבתים, המחירים עלו ב-19.8% לעומת פברואר 2021, ולעומת עלייה של 19.2% בינואר. לשם השוואה, מאז 1987, העלייה הממוצעת השנתית במחירי הדיור הייתה 4.6%.
דמי השכירות הממוצעים בארה"ב זינקו בכמעט 20% בשנתיים האחרונות. על פי ברוקראז' הנדל"ן רדפין, השכירות ב-2021 זינקה ב-48 מתוך 50 האזורים העירוניים הגדולים בארצות הברית (כלומר, מדובר בבעיה אזורית), כשהעליות החדות ביותר נרשמו בפורטלנד (39%) ובאוסטין (35%).
התוכנית החדשה של הנשיא ג'ו ביידן כוללת צעדים למינוף המימון הפדרלי הקיים כדי לעודד רפורמות מקומיות וברמת המדינה בתכנון ושימוש באדמות, כך אמר גורם בממשל לכתבים, כמו גם עידוד של בניית נכסים שמיועדים ליותר ממשפחה אחת ונכסים כמו דירות מוסך, דירות מרתף ודירות בחצרות אחוריות.
הממשל גם ישתף פעולה עם המגזר הפרטי בהתייחסות לאתגרים בשרשרות ההיצע ובשיפור טכניקות הבנייה כדי לסיים עוד השנה פרויקטים שהחלו עוד ב-2006.
הזינוק במחירים התקזז מול הריבית האפסית
"הצעדים יסייעו לצמצם את המחסור בהיצע הדיור בתוך חמש שנים" אמר גורם רשמי ל-CNN. התוכנית, שזקוקה לאישור הקונגרס, תשולב בצעדים אחרים להורדת העלויות, כולל הטבות מס לרוכשי בתים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית, ומענקים בשווי כולל של 25 מיליארד דולר לדיור בר השגה.
ריבית אפס בשילוב יותר מעשור של בנייה לא מספיקה יצרו חוסר התאמה בין ההיצע והביקוש - שהוביל לזינוק במחירי הבתים. אפילו זינוק חד של 32.6% בשנתיים האחרונות במחירי הדיור הורגש פחות בשל הריבית האפסית על המשכנתאות במהלך מגפת הקורונה. גם כשהמחירים גאו, התשלומים החודשיים של רוכשי בתים רבים נותרו סבירים.
אך הימים האלה נגמרו: כעת, הבנק הפדרלי מנסה לרסן את האינפלציה על ידי העלאת הריבית, צעד שעשוי לצנן את הביקוש - אך במקביל לייקר עוד יותר את עלות רכישת הבית.
המספרים מאחורי מצוקת הדיור
בדצמבר 2021, הריבית על משכנתא ל-30 שנה היתה 3.11%.מה שאומר שלווה שנטל משכנתא בשווי 500 אלף דולר בריבית של 3.11% היה צריך להחזיר לבנק מדי חודש סכום של 2,137 דולר.
כעת הריבית מגיעה ל-4.72% והתשלום החודשי על משכנתא חדשה בשווי 500 אלף דולר קפץ ל-2,599 דולר, כאשר בוחנים את השינוי על פני כל תקופת ההחזר, מתברר כי מדובר בתוספת של 166,106 דולר, כך על פי אתר פורצ'ן.
ברמות הנוכחיות של הריבית על המשכנתא, משק בית טיפוסי אמריקני ייאלץ להוציא 29% מההכנסה החודשית שלו כדי לשלם את תשלומי המשכנתא על בית במחיר ממוצע, זאת על פי נתונים של חברת בלאק נייט, חברת משכנתאות.
לדברי כלכלנים, העלייה בריבית על המשכנתאות תצנן מעט את שוק הדיור. אין ספק, לטענתם, שחלק מהרוכשים יוותרו על התוכנית לרכוש בית לאור הריבית הגבוהה. מנגד, המשמעות היא שלווים רבים גם יאבדו את הזכות להלוואה 0 מה שמרחיב את הפער בין משקי בית בעלי הכנסה נמוכה ובינונית לאלה בעלי הכנסה גבוהה.
"העלייה במחירי הדיור אמורה להאט, אך היא לא תיעלם בשל ההיצע הנמוך", כתבו אנליסטים של מורגן סטנלי. כלומר, למרות התוכניות הפדרליות ופעולות שבהן נוקט הבנק הפדרלי מבחינה מוניטרית, הבעיה העיקרית בשוק הדיור האמריקני היא היצע נמוך ובנייה לא מספקת של בתים. בפועל, אין מספיק בתים במקומות שבהם אנשים רוצים לחיות. השכירות ומחירי הבתים הגבוהים משקפים בשורה התחתונה את ההיצע הלא מספיק.