אם אין אקזיט, אין נדל"ן: הקשר בין הייטק למחירי הדיור

גיוס ההון על ידי חברות הייטק בישראל, ברבע האחרון של 2022, ירד ל-2.2 מיליארד שקל וחזר לרמה בה היה לפני מספר שנים, טרם הופעת היוניקורן של שנת 2019, שהתעצמה בשנת 2020 ובמחצית הראשונה של 2022, תקופה בה גייסו חברות הזנק פרטיות לפי שווי מניות שעולה על מיליארד דולר.

בסביבת הריבית הנמוכה שהייתה עד לפני שלושה רבעונים, בעולם ובישראל, הגיוס היה מהיר וכך גם ההתנפחות המהירה בשווי של חלק מחדי הקרן בעולם, שחלקן נרכש על ידי חברות ציבוריות רגילות הנסחרות בעיקר בארה"ב.

המפולת האדירה בשווקי ההון בשנת 2022 חיסלה חלק ניכר מערך חברות היוניקורן או את שווי אלה שנרכשו והפכה אותן מחד קרן לסוס פוני.

כלל גיוס ההון של סקטור חברות ההייטק הישראליות, על פי מרכז המחקר הישראלי, IVC, החל להידרדר מהשיא של 8.24 מיליארד שקל ברבע האחרון של 2021, לאחר שעלה לשיא זה כמעט בהתמדה מאז הרבע האחרון של 2019, טרום הקורונה, עת גויסו 2.2 מיליארד שקל - כמו ברבע האחרון של 2022. מספר העסקאות בישראל של כלל חברות ההייטק נחתך ברבע האחרון של 2022 ל-121, לעומת השיא של 215 ברבע האחרון של 2021.

הבה נערוך השוואה בין גיוס ההון להייטק למחירי הדירות. בשנת 2019 גיוס ההון ע"י חברות הי טק היה 7.7 מיליארד שקל, מחירי הדירות בישראל עלו במשך שנה ב-12 החודשים שמנובמבר-דצמבר 2019 ב-3.4%. שנה לאחר מכן הגיוס של חברות ההי טק כבר עלה ל-10.4 מיליארד שקל ומחירי הדירות עלו ב4%.

שנה לאחר מכן הבטחון והתיאבון של ההייטקיסטים גברו: בשנת 2021 נסק גיוס ההון של ההייטק לסכום אדיר של 25.7 מיליארד שקל, הכסף של ההייטק נשפך בחוזקה לשוק הדיור האומלל שלא התכונן ולא היה יכול להתכונן לכך. מחירי הדירות בתל אביב וגוש דן נדחפו מעלה וסחפו אחריהם את כל השוק. מחירי הדירות שיקפו עליה שנתית דו-ספרתית של 11.6%.

עוד כסף נשפך בשנת 2022 מגיוסי ההייטק והשכר האדיר שנילווה אליו (והבונוסים השמנים): בשנה זו גויסו על ידי חברות ההייטק קרוב ל-15 מיליארד שקל ומחירי הדירות עלו בעוד 16.9% (בהנחה שלא הייתה עליה במחירים בחודש האחרון של 2022, שהנתון עבורו טרם פורסם).

לא עוד. הגיוסים בשוק ההייטק חווים ירידה מתמשכת מרבע אחד למשנהו. מחירי הדירות בחודשים האחרונים אף הם עולים בעצלתיים, בחודשים האחרונים המדווחים על ידי הלמ"ס אוקטובר-נובמבר, עלו המחירים ב- 0.3% בלבד, לאחר קצב עליה חודשי בממוצע של 1.5% במשך חצי שנה קודם לכן. בדירות החדשות, הקצב בחודשיים האחרונים המדווחים, שיקף אפילו ירידה בשיעור ממוצע חודשי של 0.6%, לאחר עליה חודשית ממוצעת של 2.3% לחודש במשך חמישה חודשים ברציפות!

מי שאינו מתעניין בנתונים הסטטיסטיים המופעים לעיל יכול ללמוד על הלחץ של הקבלנים המפרסמים במודעות ענק את מרכולתם, בכותרות גדולות המציעות הנחות ותוספות ושיפור תנאים לרוכשים, הכל בכדי להסתיר את הירידה במחירים בפועל. אותם קבלנים של בנייה חדשה שתקועים בסוף נובמבר עם שיא של 50,870 דירות למכירה לכל דורש, היקף המספיק עפ"י קצב המכירות ל-19 חודשי מכירה, די והותר.

שנה קודם לכן מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה היה 46,665. שימו לב, בשיא הביקוש לדירות - טרם העלאות הריבית ונפילת גיוס ההון של חברות ההייטק, באפריל אשתקד, מספר הדירות שהיו למכירה היה בשפל של 43,927, הספיקו רק עבור 11 חודשי מכירה, כך עפ"י נתונים מקוריים של הלמ"ס.

מכה נוספת ניחתה על מחירי הדירות מכיוון מחיר ההון. בדיוק בפברואר לפני שנה הייתה אידיליה במשק הישראלי והעולמי: מגייסים הון בזול, מגייסים באמצעות ההייטק, מגייסים כסף ממערכת הבנקאות - הכסף בעולם וההון נשפכו כמו מי נהרות המיסיסיפי, הנילוס והחידקל גם יחד. נהרות כספיים אינסופיים נשפכו ע"י ממשלות ובנקים מרכזיים בכדי להציל את העולם מלפיתתה של הקורונה. בפברואר לפני שנה הריבית בארה"ב הייתה 0.07%, כלומר קרוב לאפס, בישראל היא הייתה 0.1%. ממש כיף: נוטלים משכנתאות, מביאים כסף מההייטק וקונים עוד ועוד נכסים שמחירם נוסק.

או אז הופיע ב-24 לפברואר 2022 "הברבור השחור" בדמות הפלישה של רוסיה לאוקראינה ומאז הכל השתבש: מחירי חומרי הגלם האמירו ומחירי האנרגיה נסקו. האינפלציה בעולם גאתה לשיא של עשרות שנים. בעקבות כך העלו הבנקים המרכזיים את הריבית, בארה"ב ברציפות עד 4.56% כיום, בישראל עד 3.75% עכשיו.

הצירוף של עלייה במחירי חומרי הגלם לתעשיית הבנייה והעלייה שהייתה במחירי ההובלה הימית, יחד עם העלייה במחיר הכסף וההון להשקעות, היה והינו קטלני. עוד חודש ועוד חודש עברו מתוך תקווה כי ממש מעבר לפינה העניינים יירגעו והריבית תתייצב, אבל בפועל הריבית בישראל - העוקבת היטב ובאדיקות אחרי הריבית של הפד בארה"ב - ממשיכה לטפס ללא הפסקה כמו קטרפילר עקשן באתר בנייה.

לבסוף "האסימון נפל", כלומר השוק החל להטמיע כי תור הזהב בשוק הדיור תם ובועת העסקים בשוק הדירות מאחורינו. על פי הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, בחודש נובמבר האחרון נרכשו, 7,800 דירות, כולל דירות בהנחה באמצעות תוכניות ממשלתיות, התרסקות של 57% לעומת נובמבר 2021.

זוהי רמת רכישות הדירות המנוכה מזה עשור, לפחות. המשקיעים, שפועלים ממניעי רווח של עלות תועלת לטווח של שנים קדימה: עלות, זה מחיר ההון ונטילת משכנתא והסיכוי לרווח, זו התועלת. המשקיעים רכשו בנובמבר 2022 רק 1,300 דירות, צלילה של 80% בהשוואה לנובמבר 2021. מלאי הדירות בידי המשקיעים ירד ב-400 דירות. מכירות הקבלנים, המחזיקים במלאי דירות אדיר, ירדו ב-56% לעומת נובמבר 2021 ל-2,900 דירות בלבד. אפילו מכירות במסגרת מחיר למשתכן ודומיו ירדו ב-57% ל-2,300 דירות.

גם בשוק המשני, בדירות יד שנייה, נמכרו 4,900 דירות, ירידה של 58% לעומת נובמבר 2021 ושפל מאז 2003, כן, במילים: שנת אלפיים ושלוש! הכלכלנית הראשית באוצר מציינת בדו"ח שלה כי הירידה במספר העסקאות בולטת במיוחד באזורי תל אביב והמרכז. זוכרים? היכן שכסף זול נשפך קודם לכן מענף ההייטק בזרם שנראה אינסופי.

מבצעי המכירות של הקבלנים התקועים עם דירות הביאה לדברי האוצר לחולשה של דירות יד שניה אפילו גבוהה יותר מזו של דירות חדשות. מטבע הדברים מי שעולה מהר יורד מהר, מספר העסקאות באזור תל אביב ירד ב-66% ירד ביחס לנובמבר 2021, שפל של עשרים שנה! לעומתו מספר העסקאות בנצרת ירד רק ב-46%. הכלכלנית במשרד האוצר מצאה כי ככל שמחיר הדירות יקר יותר, כך הירידה בעסקאות גדולה יותר. האוצר אומר בפירוש כי בדירות יוקרה הירידה בעסקאות גבוהה במיוחד, בשפה שלנו דירות "מאיון ההייטקיסטים".

מצוקת מחיר ההון גברה, הבנקים מטבע הדברים אינם רוצים להגדיל מסגרת האשראי לקבלנים, הסיכון פשוט עלה. החוב הבנקאי לענף הנדל"ן אצל הבנקים מהווה 15% מסך האשראי העסקי. עפ"י בנק ישראל שווי האג"ח המונפק על ידי חברות הנדל"ן מגיע ל-108 מיליארד שקל, חוב שצריך לשרת בתנאים פחות נוחים. עוד בשוק נסחרות מניות של חברות נדל"ן בשווי של 152 מיליארד שקל.

מה עושים הקבלנים? מגבירים מכירת דירות "על הנייר". ההיקף של מכירות על הנייר - כלומר אתם משלמים כסף טוב עבור דירה שבשלב זה משורטטת על הנייר, בלבד - הגיע לשיא של 72% מכלל המכירות, קרי מכלל הדירות שנמכרו על ידי הקבלנים בשוק החופשי שאינו בהכוונה ממשלתית. זו עליה "על הנייר" של עוד 13% לעומת נובמבר 2021.

עתה עבים חדשים מתהווים מעל שוק הנדל"ן. נתוני התעסוקה בארה"ב לחודש ינואר היו חזקים מאוד, נוצרו 517,000 מקומות עבודה לעומת צפי רק ל-187,000 משרות חדשות. שעור האבטלה בארה"ב ירד בינואר ל-3.4% לאחר 3.6% בדצמבר, ירידה לשפל שלא היה כמותו מאז 1969, השנה של וודסטוק והנחיתה על הירח.

יותר ויותר מדברים עכשיו כי בהחלט ייתכן שיהיו עוד שתי העלאות ריבית בארה"ב עד אמצע השנה, אולי ל-5.25%-5.5%, מה שיביא את בנק ישראל להעלאות ריבית נוספות, אולי פחות מאשר בארה"ב, אבל הריבית תעלה בכדי לדכא האינפלציה בישראל.

העלאות ריבית אלה יחזקו את הפגיעה בשוק הדיור בישראל, זאת עוד טרם לקחנו בחשבון את חידוש המתקפה הרוסית באוקראינה בחודשים הקרובים. זוכרים? ב-24 לחודש זה, בעוד שבועיים, יחול יום השנה לפלישה. העצמת המלחמה עלולה לחדש את סבב עליות מחירי גלם, כולל הנפט שכה חיוני לפעילות המשקית בעולם.

שימו לב, עוד טרם המכות החדשות, הלשכה המרכזי לסטטיסטיקה מצאה כי מאז אוגוסט 2021 ועוד נובמבר 2022 ישנה ירידה בשעור חודשי בממוצע של 4.1% במכירת דירות חדשות.

אנו מתקרבים אל י"ד באדר, חג פורים וההורים כבר מחפשים תחפושות לילדים. בשוק התחפושות מדווחים על היצע אדיר של תחפושת חד-קרן לילדות ולילדים. היוניקורן למבוגרים יצא מהאופנה.