חברת קנזון ישראל דיווחה בשבוע שעבר לבורסה שחברת אולדר קפיטל (Aulder Capital) שאתה התמזגה קיבלה היתרי בנייה לארבעה פרויקטים בפורטו שפורטוגל. על פי התמורה הכוללת ממכירת הדירות תסתכם ב-28 מיליון יורו (כ-112 מיליון שקל).
וזה לא הכול. קבוצת מקס סטוק הודיעה על התרחבות לפורטוגל ופתיחת סניף ראשון בעיר בראגה שבצפון המדינה, למכירת פריטים של עד 10 יורו לפריט. בהמשך היא תפתח שני סניפים נוספים, אחד מהם יהיה בפורטו.
קרן עברה מישראל לפורטו לפני מספר שנים ופתחה במקום חנות שוקולד. מה שעבורנו הישראלים השוקולד היוקרתי הפך מזמן למוצר צריכה בסיסי, עבור הפורטוגלים השוקולד המשודרג הוא חוויה של ממש.
ואלה לא רק החנויות והשוקולד: יותר ויותר יזמי נדל"ן בינלאומיים וישראלים מגיעים למדינה ומציעים למשקיעים דירות לרכישה וזאת על רקע הצמיחה הנמשכת והגידול העצום בפעילות. המדינה שלפני 527 שנה אנסה את היהודים להתנצר, פותחת את שעריה בפני הישראלים ומאירה להם פנים.
ואכן יותר ויותר ישראלים, במיוחד מענף ההייטק מתעניינים ברילוקשיין לפורטוגל אחרים (כ-80%) מגלים עניין ברכישת דירה להשקעה כי מדובר בעסקה כלכלית טובה. יש לא מעט מי שמעוניינים לתקוע עוגן במדינה ידידותית זו, ליום סגריר - אם וכאשר החיים בארץ הקודש יהפכו לבלתי נסבלים.
ולא רק יזמים: יש גמלאי חברות ממשלתיות כמו התעשייה האווירית, חברת החשמל, רשות שדות התעופה או עובדי בנקים, המעוניינים בדירת נופש להם או לחברים או סתם בביקור תיירותי.
בפורטוגל הייאוש נעשה, כנראה, יותר נוח ורמת החיים סבירה.
המזון בישראל יקר ב-70% לעומת פורטוגל, כולל במסעדות. התחבורה הציבורית בישראל יקרה ב-65% לעומת פורטוגל, למרות רפורמת התחבורה של מירי רגב ובשכר ממוצע של 1,500 אירו לחודש, אפשר גם לגמור אותו.
אבל לא די בכך: הממשלה המרכזית הסוציאליסטית עשתה צעד יוצא דופן להורדה נוספת ביוקר המחייה והחליט לפטור ממע"מ מספר מוצרי יסוד כמו לחם, חלב, ביצים וגבינות. בישראל רק מדברים על זה, אבל בפורטוגל עושים.
יחד עם זאת, חובה להדגיש שלא הכול דבש. המע"מ הכללי בפורטוגל גבוה מישראל (17%) ועומד על 23%. מס ההכנסה השולי ברמות השכר הגבוהות מגיע ל-50%. מחירי הבנזין אף גבוהים מאלה שבישראל (היקרה ממילא) ומגיעים ל-1.77 יורו לליטר (7.26 שקלים).
שיעור באזרחות
על פי ההערכות בפורטוגל שוהים כיום כ-15 אלף ישראלים מחציתם בפורטו. עו"ד יוסי יצחק הוא מייסד קבוצת יורופה שהיא בעלת יורופה נדל"ן. כיו"ר וכמנכ"ל הקבוצה הוא מכיר היטב את אופי המשקיעים מישראל בזכות ניסיונו העסקי.
הוא שימש כמנהל בחברות כמו אסם (בשיתוף גזי קפלן), אלרון (בשיתוף עוזיה גליל), בענף היהלומים, במועדון הלקוחות הייטקזון ועוד. את הקריירה בפורטוגל התחיל בטיפול בבקשות אזרחות פורטוגלית והתרחב במהירות לעולם הנדל"ן.
מבחינת עו"ד יצחק, המילה האחרונה בעולם העסקים בפורטוגל עדין לא נאמרה. הוא מעריך שמתחילת המהפכה המשפטית אלפי ישראלים גילו עניין בהשקעות במדינה ומאות מתוכם השקיעו בפועל:
"העובדה שגם אזרחים זרים שאינם תושבי פורטוגל זכאים לקבלת מימון משכנתא של עד 75% לרכישת נכס נדל"ן בפורטוגל, מאפשרת למשקיע ליהנות מתשואה גבוהה במיוחד על ההון העצמי הנמוך יחסית שיושקע ברכישת הנכס"
"אנו חווים ביקושים גואים מצד ישראלים להשקעות נדל"ן בפורטוגל, שלצערנו פוגשים היצע נמוך. כדי לעמוד בביקוש הקמנו בשותפות עם חברת בשותפות עם EMPRIL את GAYA CAPITAL, זרוע יזמות נדל"ן בפורטוגל. היא מנהלת שלושה פרויקטים מרכזיים בפורטו".
"אין ספק שמגמת השקעת הישראלים הואצה בעקבות הרפורמה המשפטית. הסיבות להשקעות הן כלכליות אך לא רק. השקעת נדל"ן מקנה לישראלים מעין תחושת בטחון בימים טרופים אלה. מרבית הקונים הם אנשי הייטק" מוסיף יצחק.
סגן ראש העיר פורטו ד"ר ריקרדו וולנטי, מרצה לכלכלה באוניברסיטת פורטו מוסיף: "בשנים האחרונות איבדנו 33% מתושבי העיר כי איבדנו את היכולת שלנו לבנות את העתיד. עד היום לא ניצלנו את תשתיות התיירות, אבל היחס לתיירים משתנה ומגיעים לעיר 2.5 מיליון תיירים בשנה.
"אנחנו העיר היחידה עם סוכנות לעידוד השקעות. יש לנו את הפורט, יין פורטו המפורסם. חוץ מתיירות יש לנו 'האב' של כישרונות ואת זה מבינים באיחוד האירופאי. הפכנו את פורטו למרכז של חברת התעופה ריינאייר, שהעדיפה אותנו על פני ויגו הספרדית.
"בנינו נמל תעופה חדש המשרת 13 מיליון נוסעים בשנה. ההשקעה בטכנולוגיה (היקף פעילות חברת הזנק מסתכם ב-4 מיליארד דולר. י.ש) ובתיירות מסבירה את השגשוג בנדל"ן. היצע המגורים אינו מספיק וזה מסביר את עליות המחירים".
תשתית להצלחה
פורטוגל עברה בעשור האחרון מהפך כלכלי של ממש. ממדינה על סף פשיטת רגל שהייתה האות הראשונה P ברשימת ה-PIGS ("החזירים" הנסמכים על שולחן האיחוד האירופאי) עברה המדינה מהפך כלכלית וזאת בזכות הסיוע בהיקף מיליארדי יורו שקיבלה ממדינות האיחוד.
הכסף שהגיע למדינה הוזרם בעיקר להשקעות אדירות בתשתיות כבישים, גשרים, רכבות ואפילו שדות תעופה חדשים. באיחוד הבינו שרק השקעות בתשתית יהווה מנוע צמיחה כלכלי חשוב. חבל שבישראל עדין לא הבינו את זה ולא פועלים בנדון.
הנה מספר נתונים כלכליים על המדינה: התל"ג (תוצר לאומי גולמי) עומד על 460 מיליארד יורו שהם 1.85 טריליון שקל. התקציב מסתכם ב-110 מיליארד יורו. במדינה 10.3 מיליון תושבים שחיים בשטח של 92 אלף מ"ר.
מספר התושבים במדינה כמעט זהה לישראל, אבל למרות התנופה הכלכלית בשנים האחרונות, פורטוגל עדין ניצבת אחרי ישראל מבחינת אינדיקטורים כלכליים מובילים. המדובר בין השאר בתוצר לנפש, הצמיחה, האינפלציה, הגירעון, וביתרות מטבע החוץ.
כל זה נזקף לזכות ישראל בעיקר בזכות ההייטק. פורטוגל עושה כל מאמץ כדי לסגור את הפערים גם בתחום זה ולעודד משקיעים זרים להשקיע כספים במדינה. תשומת לב מיוחדת מקבלת קהילת הנוודים הדיגיטליים והתיירים.
התיירות הנכנסת הסתכמה בשנה האחרונה ב-28 מיליון תיירים, בהשוואה ל-4 מיליון תיירים בישראל - למרות האתרים ההיסטוריים יוצאי הדופן בארץ הקודש. הם מגיעים מארה"ב, אנגליה, צרפת וגרמניה וגם מישראל. ההכנסות מענף זה נאמדות במחצית 2023 ב-15 מיליארד יורו. פורטוגל תפסה את המקום רביעי במדד המדינות הבטוחות בעולם של גלובל אינדקס. שלא במקרה פורטוגל נבחרה ליעד התיירות הטוב באירופה.
הממשלה השיקה בשנה שעבר את "טוריסמו דה פורטוגל" במטרה לפתח 250 חברות הזנק בתחום התיירות. אירוע התיירות הנחשב ל-2023 חל ממש השבוע - ביקור האפיפיור בליסבון.
על רקע כל אלה אין פלא שמחירי הנדל"ן בערים הגדולים זינקו בשנים 2018-2022 ב-60% וב-2022 ב-12% והסוף עדין אינו נראה באופק. חברת הייעוץ הבינלאומי JLL מעריכה שגם 2023 תהיה שנה טובה בתחום הנדל"ן עם צפי למכירת 168 אלף דירות בהיקף 31-30 מיליארד אירו.
לפי תחזית דו"ח העושר לשנת 2023 מטעם מחלקת המחקר של ענקית הנדל"ן הבינלאומיתKnight Frank, פורטוגל היא אחת משש המדינות המובילות בעולם להשקעות נדל"ן זרות.
מחירה דירת שני חדרים בשטח 50-55 מ"ר באחד ממרכזי הערים הגדולות (ליסבון, פורטו או בראגה) עומד על כ- 250 אלף יורו (שהם כמיליון שקל). ברמת גן או בגבעתיים מחירה של דירה דומה יהיה כמעט כפול - ובתל אביב הוא יהיה אף יותר מכך.
למי שקונה דירה ניתנת האפשרות לקבל מימון של עד 75% מגובה הנכס (במקרים חריגים גם של 90%) בריבית נמוכה וקבועה של 4% לשנה. התשואה על ההשקעה (במקרה של השכרת הדירה) יכולה להגיע ל-10% לשנה ברוטו (אם כי ברוב המקרים היא תהיה פחותה מכך).
לואיס קמפילו, בנקאי לשעבר המשמש כיועץ פיננסי למשקיעים בתחום הנדל"ן. מרבה לעבוד עם לקוחות ישראלים ואלה תובנותיו העיקריות:
"אני ממליץ למתעניינים בקניית דירה ומעוניינים במימון, לקחת את ההלוואה בריבית קבועה למרות שהריבית עשויה לרדת. צריך גם לבדוק היטב את עלות ביטוחי הדירות ואת הצורך בביטוח תאונות אישיות. חלק מהבנקים מגלים גמישות ומוכנים לפתוח חשבון בנק גם ללא נוכחות פיסית של הלקוח".
לדבריו, "יורופה נדל"ן נותנת חבילת כיסוי כוללת החל משלב קנייה הדירה, מימון העסקה, טיפול בביטוחים ובהיבטי המס וטיפול בשוכרים. אנחנו מודעים לפוטנציאל עליית ערך של דירות בפורטוגל וזאת לאור הפריחה הכלכלית במדינה".
קונים בלבד
חברת יורופה נדל"ן היא זרוע ההשקעה בנדל"ן של קבוצת יורופה ומנוהלת על ידי אמיר תלמי. היא נחשבת לאחד מגופי הנדל"ן הבולטים בפורטו אך פעילה גם בליסבון. עסקיה משגשגים בצורה חריגה והיא עוסקת בעיקר בשיווק דירות.
היא משתפת פעולה עם חברת "גסט רדי" המנהלת ומתחזקת עבורה את הדירות לפי בחירת הדיירים. החברה מנהלת 1,500 נכסים מתוכם 800 בפורטו (מתוכם 200 של יורופה נדל"ן). במחצית 2023 חתמה יורופה נדל"ן על 230 עסקות מכירה כשבדצמבר האחרון בלבד נחתמו 78 עסקאות.
החברה משווקת 71 פרויקטים בשווי 103 מיליון יורו. מדובר ב-515 דירות להשכרה שנמכרו ל-386 משקיעים במימון המתקרב ל-100 מיליון יורו. פרויקט הדגל של החברה נמצא בשפך נהר הדורו, במרחק של 300 מטר מחוף האוקיאנוס האטלנטי.
הפרויקט מעוצב בשילוב של מודרני וקלאסי יחד, ומורכב מ-37 דירות בוטיק בגדלים שונים. דירת שני חדרים בשטח 52 מ"ר כולל מרפסת 4.5 מטר תעלה 250-265 אלף. פרויקט נוסף נמצא בלב שכונת Bonafim מתאים מאוד לתיירים המבקרים בפורטו. קרוב למרכז ההיסטורי של העיר. גם בו המחירים דומים.
פרויקט Douro Nobilis ממוקם במרכז החדש של וילה נובה דה גאיה. הפרויקט בעל 114 יחידות, מעוצב בשפה אדריכלית מודרנית, עיצוב פנים עשיר ואלגנטי. דירת שני חדרים ניתן בשטח של 52-64 מ"ר, כולל מרפסת למצוא במחיר נמוך יחסית של 205 אלף אירו.
עו"ד אמיר תלמי מנכ"ל יורופה נדל"ן חי בפורטוגל בשבע השנים האחרונות עם משפחתו (נשוי+2 ילדים והשלישי בדרך) ורכש דירה במקום. בשנת 2019 הצטרף לקבוצת יורופה ובמסגרתה הקים את פעילות יורופה נדל"ן לשווק השקעות נדל"ן בפורטוגל.
"אנחנו מתמקדים בפורטו אבל לא פוסלים את האפשרות להגיע גם לשווקים נוספים בסביבה. הזינוק בביקוש לדירות להשקעה בפורטוגל מתחילת השנה מוסבר בעיקר במהפכה המשפטית אבל גם בגלל המשקיע הישראלי רוצה לשמור על ערך כספו מפני האינפלציה והדירה היא השקעה בטוחה" אומר תלמי.
חלק משיווק הפרויקטים למגורים נעשים בשיתוף ענקית היזום המקומית אמפריל שהוקמה ב-1987, הבונה ויוזמת את הקמת הדירות ומפקידה את השיווק ביורופה נדל"ן. אמפריל סייעה להקפיץ את היקף הפעילות של החברה הישראלית. שיתוף הפעולה מתקיים גם בעיר מטוז'יניו צפונית משם. לואיס חושינל, הבעלים של אמפריל ואחד מבעלי ההון הגדולים בפורטוגל, הוא מהוותיקים בענף ועדיין משתאה לנוכח הזינוק בהיקף הפעילות של יורופה נדל"ן.
"יש לי אמון רב באמיר תלמי מנכ"ל יורופה נדל"ן ששיתף אתנו פעולה בעבר באמצעות חברת טאגו אורבניק. שוק הנדל"ן בפורטוגל ידע תקופות של גאות ושפל וכעת אנחנו בתקופת גאות. הבנקים נותנים בנו אמון מוחלט" אומר חושינל ומוסיף: "אנחנו שחקנים לטווח הארוך ופועלים בשותפות מלאה עם יורופה נדל"ן. יש לנו בהם אמון מלא ושיתוף הפעולה עם הקבוצה רק ילך ויגדל".
מנכ"ל קבוצת יורופה מסכם: "נתוניה הטבעיים של פורטוגל, יחד עם הגידול האדיר בתיירות והצמיחה הכלכלית שהיא חווה מושכים המוני משקיעים מכל רחבי העולם, ובכלל זה אלפי ישראלים, לשוק הנדל"ן הפורטוגלי. למרות עליית ערך הנדל"ן נותרו עדיין מחירי הנדל"ן בפורטוגל נמוכים ותחרותיים משמעותית בהשוואה למחירי הנדל"ן באירופה. מחיר מ"ר בפריים לוקיישן בפורטו ובליסבון נמוך משמעותית ממחיר מ"ר באזור מקביל בברצלונה או מדריד".
