חברות הנדל"ן למגורים הופכות את לימון המלחמה שהוביל להורדת ההיצע ללימונדה של עליית מחירים עתידית כתוצאה ממנה, ומובילות את מניות הסקטור לזינוק של עשרות אחוזים.
כל זה מתרחש לאחר שנה וחצי של פעילות החברות בתחום תחת עננת אי ודאות בשל מגמת עליית הריבית והיותן מוטות מימון, לצד המלחמה בעזה שהרעה מצב פעילותן ובמהלך הדרך העלתה סימני שאלה לגבי יכולת חלקן לשרוד את התקופה.
המשקיעים, עם זאת, רואים את אופק סיום המלחמה בתנופת בנייה ביישובי הדרום לצד עליית מחירים חדה, והובילו את מניות 5 חברות הנדל"ן למגורים המובילות בבורסה בתל אביב לעלייה ממוצעת של כ-73% מתחילת 2023, ושל כ-20% מתחילת השנה.
מניות הנדל"ן למגורים זינקו גבוה יותר ממדד הנדל"ן עצמו, המורכב גם מחברות נדל"ן מניב, תשתיות וחברות העוסקות בתחומים נוספים דוגמת אנרגיה (שיכון ובינוי). המדד עלה בכ-8.8% מאז תחילת 2023, ובכ-0.48% מתחילת השנה - נמוך אף מהמדדים המרכזיים דוגמת מדד ת"א נדל"ן 90, שעלה בכ-11.4% מתחילת 2023 ובכ-6.6% מתחילת השנה, ומדד ת"א125 עלה בכ-9% ובכ-4% לאותן התקופות.
מבין מניות הנדל"ון למגורים הייתה זו מניית חברת אאורה שהובילה את הטבלה עם עלייה של כ-137% מתחילת 2023 בעוד מניית דמרי חותמת את הטבלה מלמטה עם עלייה של כ-30.5% לאותה התקופה.
את טבלת העליות מתחילת 2024 מובילה מניית חברת ישראל קנדה עם עלייה של כ-28.3% לעומת דמרי שחותמת גם תקופה זו מלמטה עם עלייה של כ-7%.
רז דומב, אנליסט נדל"ן בלידר שוקי הון, מסביר: "הגורמים שהובילו את הדרת המשקיעים ממניות חברות הנדל"ן היו גם אלה שבחודשים האחרונים החזירו אליהן את חלקם.
"החברות אמנם סגרו את שנת 2023 בקצב סגירת עסקאות של כ-40% כתוצאה ממגמת עליית הריבית במהלך השנה וחצי האחרונות, לצד כניסת ישראל למלחמה בעזה ולחימה בצפון, אך תחילת השיח על הורדת הריבית והורדתה בפועל בינואר האחרון, לצד ההבנה כי ההיצע יירד בעתיד הקרוב לעומת ביקוש הממשיך להיות קשיח יחסית, הוביל את המשקיעים חזרה.
"מחסור בדירות אמנם תמיד היה, אך המלחמה הובילה למחסור חמור בעובדי הסקטור, אשר צפוי להשפיע על יכולת הביצוע של החברות לשנים הבאות, קרי: פחות היצע. לכך מתווספת עליית הריבית שהובילה קבלנים להיעדר ממכרזים חדשים על קרקעות, ודחיית התחלת פרויקטים קיימים.
"המחסור, בהינתן וימשיך, יכול להוביל לתמיכה בהעלאת מחירי הדירות, שכן הביקוש לאחרונות נשאר יחסית קשיח. שכן לקצב גידול האוכלוסייה, שעומד על כ-2% בשנה, התווספה התבדות צפי גל העזיבה ההמוני כתוצאה מהרפורמה המשפטית, לצד גל חזרה של ישראלים, שייתכן כי חלקם ירכשו דירות, וגל עלייה אפשרי כתוצאה מהמלחמה.
"האחרונה גם הובילה לביקוש גבוה יותר של דירות בעלות ממ"ד, שעיקרן דירות חדשות ופחות דירות יד שנייה. אמנם אין עדיין מספיק עסקאות רכישה כדי לציין נהירה לדירות חדשות על פני יד שנייה באופן מובהק, אך אם נשתמש בשוק השכירויות כמודל לבחינת טעמי הציבור, אזי הפערים בין ביקוש לשכירת דירות חדשות ויד 2 עם ממ"ד לבין אלו ללא הממ"ד ניכרים.
"החברות עצמן גם מרגישות מעודדות מהתעוררות מסוימת שהן מתחילות להרגיש בשוק עם תנועה ערה יותר במשרדי המכירות לעומת השנה האחרונה, וסביר שזה יבוא לידי ביטוי כבר במחצית השנייה של 2024 ותחילת 2025.
"כך שניתן להעריך כי השוק מתקן את גריעת תמחור מניות הסקטור שהובילה הרפורמה המשפטית, ולראייתנו בלידר שוקי הון הוא גם מתמחר היעדר הסלמה לכדי מלחמה בגזרה הצפונית, שככל שתתפתח תהיה לה השפעה מהותית על מניות הסקטור".
בנוגע להבדלים בין החברות אומר דומב כי "העלייה שהוצגה בטבלה הנוגעת לחברת אאורה, ניתנת לייחוס שיווק האחרונה את עצמה כ'חוד החנית' של תחום ההתחדשות העירונית בבורסה, והמשקיעים אוהבים זאת שכן בשוק בו הריביות גבוהות יש יתרון לחברה שפעילותה אינה תלויה במכרזי קרקעות עתירי הון, והשוק נותן לה פרמיה על כך.
"לעומתה, מניית דמרי, שהייתה דפנסיבית יותר בשל בעלות החברה על קרקעות היסטוריות ללא עלויות משמעותיות לבנייה, מגיבה בעליות מתונות יותר. זאת בעיקר אודות לספיגת ירידות נמוכות יותר משאר החברות הנסחרות בסקטור בתקופה שקדמה לכך".
אחת החברות שראוי לציין והינה יוצאת מן הכלל בראיית הסקטור היא ישראל קנדה, שהפגינה יכולת שיווק גבוהה והציגה מספרי מכירות לא פחות מפנומנאליים, שעיקרם בפרוייקטים שלה בשדה טוב בתל אביב ובפרוייקט מידטאון בירושלים.
"החברה מכרה למעלה מ-100 דירות במחירים שעמדו על כ-60-70 אלף שקל למ"ר, וזאת בזמן בו השוק הציג קיפאון בעסקאות חדשות. והחברה זכתה עקב כך לפרמיה מהמשקיעים.
ומה בנוגע להמשך? "ההנחה היא כי נמשיך לראות עלייה במספר העסקאות במהלך המחצית השנייה של 2024 ותחילת 2025, בהנחה ולא תתפתח חזית צפונית משמעותית, ובהנחה ומגמת ירידת הריבית תמשיך. זו האחרונה אמנם הצטננה מעט עם החלטת בנק ישראל להשאיר את הריבית בעינה לאחר הירידה האחרונה אך המגמה גם היא נשארה בעינה.
"ההערכות צופות גם בנייה מוגברת באזורי הדרום השונים, שככל והמלחמה בעזה תשיא תוצאות חיוביות וביטחון לתושבי האזור, יובילו לביקושים ערים באזורים אלו, הזולים מאזורי המרכז ומקשים על זוגות צעירים ברכישת דירות בהם.
"אנו מעריכים כי תמחור מניות הסקטור עדיין לא נמצא בשיא, אך הוא, כמו פעילותן, תלוי בסביבה העסקית הכוללת".