כאן (אולי) נגור בכיף: בועת הדירות "על הנייר"

העתיד לוט בערפל בתחום ענף הבנייה למגורים. אין מספיק פועלים, הייבוא מטורקיה הוגבל ולכן מחירי השיש, ברזל לבניה תרמו להגברת קצב עליית מחיר התשומות לבניה - בנוסף לעלייה בשכר העבודה בגלל מחסור בפועלים. באין מספיק בנייה, מחיר המלט האפור שרובו תוצרת ישראל, דווקא בירידה. הקבלנים רוצים למכור, זה עיסוקם, הישראלים החוששים מחידוש ההאצה במחירי הדירות לאחר תקופת רגיעה, רוצים לרכוש.

מחירי הדירות החדשות ירדו בחודש האחרון לדיווח אפריל/מאי השנה ב-0.5%. בשנה האחרונה ירדו מחירי הדירות החדשות ב-0.9%, זאת עלייה בקצב לעומת ירידה של 4% במשך שנה במחירי הדירות החדשות חצי שנה קודם לכן לחודשים אוקטובר/נובמבר. הפתרון שנמצא שנוח לכל הצדדים: הישראלים קונים דירות "על הנייר", כשאפילו לא בטוח שבכוחם של היזמים הקבלנים לעמוד בהתחייבויותיהם המלאות בגלל מחסור כרוני בעובדים פלסטינים ועובדי בנייה מחו"ל, למרות הגידול הסמוי במספר השבח"ים.

קנייה "על הנייר" מאפשרת לקבלן להציג לבנק המלווה כי ישנו תזרים כספים עתידי של הכנסות בשל מכירות בפועל מגובות בחוזי מכירה - ולרוכשים הישראלים יש שקט נפשי מחשש לגל עליות מחירים נוסף של מחירי הדירות החדשות שנקטע ביולי/אוגוסט אשתקד, וגל עליות מחירי הדירות הכללי (כולל דירות יד שנייה) שנקטע באוגוסט/ספטמבר.

בחודש מאי, עפ"י נתוני האוצר, 61% מהדירות שנמכרו ע"י הקבלנים היו "על הנייר". בחודש אפריל נבלמה לראשונה מאז אוגוסט אשתקד המגמה של הירידה בשיעור הדירות הנמכרות על הנייר. בנתניה הייתה ירידה חריפה בשיעור הדירות שנמכרו "על הנייר", בעוד שברחובות הייתה עלייה. משרד הכלכלן הראשי באוצר בדק מהו תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות בחודש מאי: סכום אדיר של 8.7 מיליארד שקל - עלייה של 55% בהשוואה למאי אשתקד.

כאשר הולכים לבדוק את תשומות הבנייה, מתברר כי התזרים נטו של הקבלנים, בניכוי תשומות בניה, עלה בשנה האחרונה ב-44%. אך אליה וקוץ בה, השיפור בתזרים הצפוי נובע מירידה בשיעור של 25% בתשומות שקוזזו. זאת נורה אדומה גם עבור הרוכשים: לא קוזזו תשומות, כי הקבלנים בקשו לחסוך או לדחות בנייה, פשוט משום שהם מתקשים לבנות ולשלם לספקיהם עבור תשומות באין מספיק פעילות ופועלים.

הדבר יוצר חשש בקרב רוכשי הדירות. מתברר כי התזרים נטו של הקבלנים עלה בגלל מגמה שלילית, היקף פעילות נמוך באתרי ההבניה בהשוואה למאי אשתקד, לכן עלה תזרים המזומנים הצפוי של הקבלנים לעומת מאי אשתקד, כאמור שלא בטובתם ולא לטובת רוכשי הדירות.

הקבלנים זקוקים למכירות ומזומנים בכדי שייראו טוב יותר אצל הבנקים המלווים אותם בבנייה. העיקר למכור, אפילו על הנייר, אפילו אם אין מספיק עובדים או ציוד לבנייה בזמן סביר. משום כך הקבלנים נותנים הנחות לרוכשי דירות חדשות, וכן ישנם מקרים רבים של דרישה של הקבלנים לתשלום כמעט מינימלי של הרוכשים בעת חתימת חוזה הרכישה. שאר התשלומים פרושים בתנאים טובים לאורך מספר שנים, ולעתים חלק גדול מהיתרה נדרשת לתשלום ממש סמוך לקבלת הדירה.

גישה זו אפשרה לקבלנים למכור בחודש מאי השנה 7,908 דירות, גידול של 28% בהשוואה למאי אשתקד. גם בניכוי המכירות של דירות בסבסוד ממשלתי המהוות 22.5% מהדירות החדשות שנמכרו בשנה האחרונה, המכירות בשוק החופשי היו 7,2058 דירות, גידול חד של 30% לעומת מאי אשתקד. נציין, כי עדיין בהסתכלות רבת שנים לחודשי מאי, מאז תחילת המאה, המכירות השנה היו נמוכות יחסית ונמצאו בשליש התחתון לאורך התקופה האמורה.

ההנחה הגלומה במבנה התשלומים לאורך חיי הפרויקט, כלומר הבניה, אינו בא לידי ביטוי במחירי הדירות שהלמ"ס מפרסמת. מחיר הדירות שמפורסם הוא המחיר הנקוב בחוזה, ללא התחשבות במועדי התשלומים בגין רכישת הדירה (משמעותה של הריבית הגבוהה בשוק היא חיסכון לרוכש בכל דחיית התשלום). למרות זאת, מחירי הדירות החדשות ירדו כאמור בשנה האחרונה.

כאשר בוחנים מכירות של דירות יד שנייה, התמונה שונה. אין הנחות, אין תשלומים לאורך תקופה, התשלום הוא בד"כ מיד עם השלמת העסקה. בחודש מאי נמכרו 4,268 דירות יד שניה, גידול של 10% לעומת מאי אשתקד. כלל מחירי הדירות, חדשות ויד שניה, עולים מזה חצי שנה כ-5.3% בתקופה זו, לאחר ירידה מצטברת של 1.8% במחירי הדירות חצי שנה קודם לכן. בשנה האחרונה עלו כלל מחירי הדירות, חדשות ויד שניה, ב-3.4% ובשנתיים עלו ב-11.2% ובשלוש שנים עלו ב-29.2%.

בחודש מאי נרשמו בתל אביב, בחיפה, בטבריה ובנצרת ירידות במכירת דירות יד שנייה לעומת מאי אשתקד, כך עפ"י הכלכלן הראשי באוצר. אפשר ללמוד על נהירת הישראלים לדירות, בכדי לברוח מהמלחמה ואולי להשתקע במקומות טובים יותר.

הגידול המרבי בכלל מחירי הדירות בחצי השנה האחרונה היה בחיפה עם עלייה של 7.5% מתוך 8.3% בכל השנה שחלפה, כלומר מרבית העלייה במחיר הדירות בחיפה הייתה בחצי השנה האחרונה. במרכז עלייה במחירי הדירות ב-4.5% בחצי שנה האחרונה, מתוך 2.3% בשנה האחרונה - תמונה ברורה של נהירה למרכז של הישראלים העייפים מהמלחמה.

בתל אביב עלייה של מחירי הדירות בחצי שנה של 6.7% מעל העלייה השנתית במחירי הדירות בשנה שלמה של 2.6%. בדרום - עלייה של 3.6% גם בחצי שנה וגם בשנה האחרונה, בצפון עלייה של 5.7% מתוך 4.9% בשנה האחרונה ובירושלים עלייה במחירי הדירות בחצי שנה של 2.5% מתוך עלייה של 2.9% בשנה האחרונה.

מי שרוכשים את הדירות הם ישראלים, וכל השמועות על גל עלייה אדיר לישראל בשל האנטישמיות באירופה וארה"ב התבדו. רכישות תושבי חוץ בניכוי מכירות של דירות ע"י תושבי חוץ, היו בחודש מאי נמוכות במיוחד, 117 דירות בלבד. קבוצה אחרת, המשקיעים הישראלים, הפחיתו המכירות של דירות שבידיהם בשיעור של 24% לעומת מאי אשתקד, ובפועל נרשם גידול במלאי של דירות המוחזקות ע"י משקיעים בישראל בהיקף של 300 דירות. המשקיעים הגדילו רכישת דירות למעט אזורי טבריה, רחובות ונתניה. באזור ירושלים הייתה נסיקה של 107% ברכישות של משקיעים, בעיקר זרים, ובאוזר המרכז נסיקה של 98%, כך עפ"י הכלכלן הראשי באוצר.

בפילוח גאוגרפי עפ"י האוצר אפשר לראות את תוצאות המלחמה. מכירות הקבלנים בשוק החופשי במאי היו עם גידול במרבית אזורי ישראל למעט מחוז טבריה, הכולל אזורי מלחמה מובהקים כמו רמת הגולן וחלק מיישובי הגליל העליון והתחתון. במאי השנה הייתה ירידה של 26% במכירת דירות חדשות במחוז טבריה. לעומתו, באזור באר שבע, הנתפס כבר כרגוע, זינקו מכירות הקבלנים במאי השנה ב-85% לעומת מאי אשתקד ל-532 דירות. זוהי הרמה הגבוהה ביותר במחוז באר שבע מאז שנות האלפיים, כך עפ"י האוצר.

באזור באר שבע, מבין אלה שרכשו דירה ראשונה בחייהם, 59% רכשו זאת "על הנייר". הרכישה על הנייר בבאר שבע ולצעירים בבאר שבע סבירה לחלוטין, באין להם או להוריהם הון עצמי גדול כמו במרכז. השכר הממוצע של משק בית של רוכשי דירה ראשונה בבאר שבע עומד על 17,900 שקלים בחודש, והשכר החציוני 14,800. כלומר, רבע ממשקי הבית של רוכשי הדירות במחוז באר שבע השתכרו 7,400 שקלים לחודש. שימו לב, הדגש הוא על הכנסה של כל משק הבית.

כ-40% מהרוכשים מהקבלנים בבאר שבע הם רווקים. ככל שהשכר נמוך יותר, הרוכשים מעדיפים לרכוש יותר דירות על הנייר ולקבל הדירה במועד מאוחר יותר, ככל הנראה מתוך תקווה שיוכלו לארגן הכנסות נוספות לאורך השנים או שהרווקים והרווקות במחוז באר שבע מקווים להינשא ולהגדיל את ההכנסה של התא המשפחתי.

ועוד נתון מעניין לגבי באשר שבע: 57% מהרוכשים דירות חדשות, כלל אינם מתגוררים במחוז. ככל שאינם מתגוררים במחוז, כך הרכישה "על הנייר" גבוהה יותר - כלומר מוכנים לחכות זמן רב יותר לקבלת הדירה לעומת הרוכשים על הנייר, תושבי המקום מבקשים כי הדירה תהיה מוכנה מוקדם יותר.

תושבי תל אביב והמרכז הרוכשים דירה חדשה בבאר שבע מוכנים לחכות 30 חודשים לקבלת הדירה לעומת המקומיים המבקשים דירה מוכנה תוך 24 חודשים. מעניין לציין כי מחיר הדירות לכניסה בתוך חצי שנה או מעל 24 חודשים, נמוך ממחיר הדירות לכניסה בתקופה שבין הזמנים האמורים וזאת גם מבלי להביא בחשבון הטבות המימון הניתנות לחלק גדול מעסקאות בדירות הנמכרות "על הנייר".

לקנייה מיידית כדאי לקבלנים לתת הנחה נוספת ולקבל מזומנים. לקנייה מאוד מאוחרת כדאי לשני הצדדים לתת ולקבל הנחות בלוח התשלומים, עד לימים טובים יותר בהם אולי יתפזר ערפל הקרב, הערפל המדיני, הערפל הפוליטי וערפל יחסי החוץ של ישראל.