השבוע נצלול לעיקר בתחום שוק הדירות למגורים. נפנה היישר לעסקאות נדל"ן "יד שנייה", היכן שהנתונים אינם מעוותים היות שמדובר במוכרים מרצון ורוכשים מרצון של הדירות עפ"י נתוני הלמ"ס. בעסקאות יד שנייה אין סובסידיה ממשלתית, אין הלוואות מסובסדות מקבלן בשיטת 80/20, אין שלם עכשיו מעט ואת השאר לקראת האכלוס.
מלחמת חרבות ברזל נמשכת כבר מעל ל-500 יום, ולכן השוואה היום למה שנעשה לפני שנה אף היא אינה נכונה מנקודת ניתוח ענף הבנייה למגורים. לכן נבחן עסקאות "יד שנייה" בכל שנת 2024 - עדיין בתקופת המלחמה - לעומת 2022, שהיא השנה הנקייה וה"רגילה" האחרונה - אחרי הקורונה ולפני המלחמה. פה נחשוף את מערומיו של ענף הבנייה למגורים.
בשנת 2024 נמכרו 55,400 דירות בעסקאות יד שניה - ירידה של 20% לעומת 2022. הצניחה בעסקאות נרשמה בכל המחוזות: 32% במחוז הצפון האומלל, 22% במחוז הדרום, 21% במחוז תל אביב וגם ביהודה ושומרון, 20% במחוז חיפה, 13% במחוז המרכז ו-9% באזור ירושלים.
לעומת זאת, כשמשווים עסקאות נדל"ן יד שנייה בין 2024 ל-2023, השנה שלקראת סיומה פרצה המלחמה, הכיוון שונה לחלוטין, עם עלייה ארצית של 25.5%. ללמדנו שגם לאחר עלייה כה גבוהה (לכאורה), מספר העסקאות נמוך בשנה האחרונה עדיין נמוך מאשר בשנת 2022.
מי שזכו לעדנה בשנת 2024 לעומת 2023 במכירת דירות יד שנייה היו מחוזות המרכז עם עלייה של 38% ומחוז תל אביב עם עלייה של 29%. למחוזות אלה נהרו הישראלים המוכים מהפריפריה, מהצפון ומהדרום.
במקביל לכך, ממחוזות המרכז ותל אביב גם היגרו לחו"ל עשרות אלפי תושבים, וכך נוצר "שוק של יורדים" - בעלי דירות שעזבו את ישראל מכרו אותן לאלה שעזבו את האזורים המטווחים. נזכיר כי על פי נתונים רשמיים היגרו מישראל בשנת 2023 55,100 אזרחים, ובשנת 2024 (עד אוגוסט) 40,400 נוספים.
הקבלנים תקועים עם שיא חדש של 75,940 דירות חדשות שנותרו למכירה, כך עפ"י הלמ"ס, המהוות 23 חודשי היצע לפי קצב מכירת הדירות דהיום. בספטמבר 2023, טרם פרוץ מלחמת חרבות ברזל, היו במלאי 69,799 דירות, שהיוו היצע של 19.6 חודשים לפי מגמת המכירות. זאת לעומת 44,591 דירות במלאי בינואר 2022, שהיוו רק 10.6 חודשי היצע לפי מגמת המכירות.
המשמעות היא כי בתוך שנתיים חלה כמעט הכפלה במספר חודשי ההיצע של הדירות בידי הקבלנים ביחס למגמת היקף המכירות של הדירות החדשות, אותן איש אינו מוכן או מסוגל לרכוש. ובזמן שהקבלנים תקועים עם מלאי דירות בהיקף כה גדול, ההכנסה הפנויה של הציבור נתקעה בשל המלחמה, בה נהרסו ונסגרו עשרות אלפי עסקים. החל משנת 2025, ההכנסה הריאלית הפנויה של ציבור רוכשי הדירות הפוטנציאלי הולכת להידרדר ריאלית במשך שלוש שנים בשל העלאות המיסים והקפאת מדרגות מס הכנסה ונקודות זיכוי, כפועל יוצא מהכבדות הממשלה למימון המלחמה.
הקבלנים כבר לא נוטלים אשראי מהמערכת הבנקאית לרכישת קרקעות, ועל פי בנק ישראל, כבר מתחילת 2023 האשראי לרכישת קרקע נותר יציב. הזהירות של הקבלנים הבונים דירות חדשות מובנת: הם נמנעים בד"כ מרכישת קרקע לבנייה בסביבת ריבית גבוהה והתמשכות משך הבנייה, שעולה כסף רב יותר לעומת 2022, אז הכסף היה זול בהרבה.
במקביל, מחסור פועלי הבנייה הופך לכרוני, תוך עליה חדה בשכר הפועלים הזרים בענף, בייחוד הסינים המיומנים והחרוצים ששכרם מגיע לפסגת השכר החודשי הממוצע של עובדי הייטק בתחום מחקר מדעי ופיתוח. בשבוע שחלף הלמ"ס עשתה סדר ועדכון בנתוני "מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים", שעלה בחודש ינואר ב-2.6% והגיע ל-137.1 נקודות. במשך שנה לינואר 2025 עלה מדד התשומות ב-5.3%.
עד דצמבר 2024 המדד האמור היה מבוסס על משקלות נתונים שנקבעו בשנת 2011, ומכאן השינוי הדרסטי במדד החדש של מחירי התשומה בבניה למגורים שהקבלנים הרגישו בו מכיסם והוצאותיהם - בעוד המדד של הלמ"ס כבר לא היה רלוונטי. כך ערב המלחמה חלקם של פועלי הבניין הערבים מיהודה והשומרון והזרים היה 29% מכלל הפועלים, ובעדכון הנוכחי הביא לקפיצת עלויות הבנייה לאחר שחלקם של העבדים הזרים, ובכללם הפלסטינים, ירד ל-5% (!).
כלומר, עלות העבודה - של ישראלים ושל זרים - הפכה ליקרה יותר, וכך הביאה לקפיצה בעלויות הבניה למגורים. עד כה, לפי נתוני הביטוח הלאומי, רק שליש מהעובדים הפלסטינים הוחלפו ע"י עובדים זרים אחרים שמגיעים ארצה באישור הממשלה - אך שכרם של הזרים בענף כפול מזה של הפלסטינים. על פי המדדים החדשים, שכר העבודה בענף הבנייה עלה מאז תחילת המלחמה ועד ינואר השנה ב-9.8%, מתוכם עלייה של 4.5% בינואר בלבד.
היקף האשראי של הקבלנים בבנייה החדשה ממשיך לעלות וחובותיהם תופחים ונוסקים. האשראי שהקבלנים נוטלים מיועד בעיקר למבצעי 80/20: הם מקבלים הלוואות מהבנקים, ונותנים הלוואות לרוכשי הדירות, מה שנקרא "הלוואת קבלן". עד לא מזמן, רוכש הדירות היה מממן את הקבלן בתחילת הבנייה ועוד טרם החלה בפועל, מעמיד מקדמות בהיקפים גדולים וקונה דירות תוך סיכון מסוים. היום הקבלן מממן את הרוכש ומוכר לו דירה על הנייר, כשהסיכון על הקבלן.
הוצאות המימון של החברות הציבוריות בענף הבנייה, שנבחנו על ידי הבנק המרכזי, העלו כי הוצאות המימון ביחס לרווח התפעולי גדלו במשך ארבע הרבעונים לרבע השלישי של 2024, וכי הוצאות המימון של החברות הקבלניות עלו ב-50% בהשוואה ל-2020.
למרות נתונים אלה, קובע בנק ישראל כי הוצאות המימון של החברות עדיין סבירות למקובל בענף. הוצאות המימון הגבוהות הקטינו בשלוש השנים האחרונות את רווחיות חברות הבנייה, מה שהקטין רווחיותן של החברות הנסחרות בבורסה, שנתוניהן גלויים.
בשקלול כל הנתונים הללו, עולה החשש מהתפתחות משבר דמוי "סאב פריים" בישראל. בבנק ישראל טוענים כי למערכת הבנקאית ישנה יתרת הפרשה מספקת להפסדי אשראי - הפרשה במאזנים שמהווה מעין "כרית אוויר" למערכת הבנקאות במקרה של התממשות הסיכונים.
בימים רגילים, אולי התזה של בנק ישראל הייתה תופסת לגבי אותו מקדם ביטחון, אבל כאשר אי הוודאות הגיאופוליטית, המדינית, הביטחונית והחברתית חוגגת, הקרקע למשברים הופכת לפוריה במיוחד - ואת זה לא רואים בספרי הבנק.
כדאי לחכמי בנק ישראל לזכור כי משברים לא מודיעים מראש שהם עומדים לפרוץ. זהו טבעו של משבר כלכלי, בדיוק כפי שקרה בארה"ב ב-2008.
אגב, מהיכן לדעתכם הצליחו הבנקים גם ליצור "כרית אוויר"? התשובה היא כמובן מהציבור אותו עשקו. כן, גם היום מערכת הבנקאות עדיין מצליחה לחמוס את הציבור באמצעות ריבית מאוד נמוכה שהיא מציעה לפיקדונות וכמעט אפס ליתרות עו"ש, בעודה גובה במקביל ריבית כבדה מהציבור על הלוואות ומשיכות יתר. ראו חברות האשראי כי טוב - והצטרפו למגמה.
אבל לא לעולם חוסן: הציבור כבר החל לצמצם הוצאותיו על רקע נגיסת הממשלה בהכנסתו הפנויה. החכמים יותר ייטלו פחות מימון, החכמים פחות ייטלו מימון, אך לא יצליחו לעמוד בהחזרים. קחו בחשבון ששחיקת ההכנסה הפנויה רק החלה ותימשך לאורך 36 חודשים, עד שיעודכנו מדרגות מס הכנסה ונקודות הזיכוי בפעם הבאה.
בשל מבצעי הבנקים והממשלה לדירות חדשות בהנחה עבור הציבור החרדי, ישנה עלייה במכירת דירות, רובן על הנייר. בשנת 2024, היא שנת המכירות על הנייר, נרשמה נסיקה במכירת דירות חדשות לעומת 2023 בשיעור של 65%. אפילו לעומת שנת 2022 - שנת הבסיס שלנו - חלה עלייה בשיעור של 17%.
חלק מעלייה דרסטית זו הייתה גם בדצמבר, בה מיהרו הרוכשים לרכוש דירה בשל עליית המע"מ מ-17% ל-18%. הדבר בא לידי ביטוי בהכנסות הממשלה ממסי נדל"ן שזינקו בינואר בשיעור של 30% ל-1.74 מיליארד שקל.
במחוז הדרום הייתה עלייה במכירת דירות חדשות בשנת 2024 בשיעור של 49% לעומת 2023 ועלייה של 29% ביחס לשנת 2022. במחוז תל אביב עלייה של 91% ו-14%, במחוז המרכז עלייה של 90% ו-27%, במחוז חיפה עלייה של 72% ו-15%, במחוז הצפון עלייה של 64% ו-20% ובמחוז ירושלים עלייה במכירה של 25% לעומת 2023 ו-2.3% לעומת 2022.
עלות נטילת ההלוואות של הקבלנים בכדי להעמיד האשראי לרוכשי הדירות בשיטת 20/80 מגיע לכ-7%-7.5%. זוהי הערכה שמרנית וסבירה, ומשמעותה היא הנחה ריאלית לרוכש הדירה של כ-9%-10% בהתחשב בכך ש-80% ממחיר הדירה משולם "אחר כך" - לאורך מספר שנים או לקראת מסירת הדירה, אם וכאשר. כמובן שישנה שונות ממבצע אחד למשנהו והנתון יכול לעלות או לרדת בהתאם.
לעומת זאת, ובאופן פרדוקסלי, בשנה האחרונה לחודשים נובמבר/דצמבר, הנתון האחרון שהתקבל מהלמ"ס היה עלייה של מחירי הדירות החדשות ב-4.4%, ו-1.8% בשנתיים. הלמ"ס אינה מתחשבת בזרם התשלומים לרכישת הדירה - רק במחיר על הנייר שנמצא בחוזה הרכישה.
אבל אם נפחית מהעלייה בשנה האחרונה את ההנחה הגלומה כאמור בשיטת מבצעי 20/80, אזי לפנינו ירידה ריאלית במחירי הדירות של 4%-6% לעומת מקרה קיצון של תשלום מלא עבור דירה חדשה בתוך זמן קצר.
כמובן שגם ב-2023 היו מבצעים של 20/80 ואפילו 10/90, כך שהירידה המשוקללת במחיר החלה כבר לפני שנתיים. אם נעבור למחיר הריאלי, ללא קשר למבצעי 20/80, נבחן את מחיר הדירות מול מדד המחירים לצרכן, שעלה בשנה האחרונה לדצמבר ב-3.2%.
מתברר כי בשנה האחרונה העלייה במחיר הריאלי של הדירות הייתה מועטה, כ-1.1%. בשנתיים לחודש דצמבר 2024 עלה מדד המחירים לצרכן בכ-6.2% בעוד מחירי הדירות החדשות עלו בפחות מ-1.8% לאורך התקופה. נתונים אלה מראים כי לפנינו המשך הירידה הריאלית במחירי הדירות.
מגמה זו אף נמשכת לאחר עליית מדד המחירים לצרכן בחודש ינואר השנה ב-0.6% ובשנה האחרונה כולה ב-3.8%. במקביל, ישנה ירידה בפעילות בענף העסקאות לדירות מגורים, כשברבע האחרון של 2024 מספר כלל העסקות עמד על 15,969 לאחר 19,211 ברבע השלישי של 2024, 18,083 ברבע השני ו-18,330 ברבע הראשון.
הרבע הראשון והשני של 2025 קריטיים לגבי עתיד ענף הבנייה למגורים בישראל. מצד הרוכשים הוא מגלם ריבית גבוה והכנסה פנויה שהולכת ונשחקת, ומצד הקבלנים הקשיים הולכים ונערמים: ריבית גבוהה יותר במימון הלוואת קבלן, ירידה צפויה בביקוש, מכירות שבוצעו בהן ויתרו לחלוטין לרוכשים על רכיב ההצמדה בחוזה לפי מדד תשומות הבנייה למגורים (וגם אלה שלא ויתרו מוגבלים בחוק להצמדה של עד 40% מהעלייה במדד תשומות הבניה למגורים), ירידה ברווחיות, מלאי אדיר של דירות שעומדות ריקות ומחסור בעובדי בניין.
אז אולי מה שהפך בארה"ב למשבר "סאב פריים" ייקרא אצלנו "משבר הקבלנים"? ימים יגידו. דבר אחד בטוח: במשברים כה גדולים כמו זה הבא עלינו ממש מעבר לפינה, המדינה תיחלץ לעזרה, בדיוק כפי שהיה במשבר משבר המניות הבנקאיות, 1983 ומשבר הקיבוצים 1985. חכו ותראו.