נתונים ראשוניים לחודש פברואר מצביעים על רמה נמוכה של עסקאות בשוק הנדל"ן למגורים. לדעת אגף הכלכלן הראשי באוצר, יש בממצא זה כדי להצביע כי הרמה הנמוכה של עסקאות בינואר השנה אינה מוסברת אך ורק בהקדמת רכישת דירות בדצמבר 2024, טרם העלאת המע"מ. לא זו בלבד, בהשוואה רב שנתית מתברר כי בינואר השנה מספר העסקאות היה מהנמוכים ביותר זה 23 שנה.
כפי שנכתב בטור זה בעבר, את שוק הדיור כדאי לבחון בעיקר באמצעות עסקאות יד שנייה, שאינן מסתירות סבסוד ממשלתי או סבסוד של הקבלנים באמצעות מבצעים שלם מעט עכשיו והשאר בעוד מספר שנים.
עפ"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, החל מנובמבר 2024 חלה ירידה חודשית בעסקאות יד שנייה בשיעור חודשי של 0.7% לאחר עלייה בשיעור חודשי של 3.7% מאוגוסט 2023 ועד אוקטובר 2024. כלומר, יש פה שינוי של ממש במגמה.
השפל הגדול ביותר בעסקאות יד שנייה בשלושת החודשים נובמבר 2024 עד ינואר 2025 לעומת שלושה חודשים קודם לכן היה באזורי יהודה ושומרון. קפאון, רק 429 עסקאות. הכלכלן הראשי באוצר קובע כי רמת העסקאות בדירות יד שנייה בינואר השנה הינה מהנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי ינואר מאז תחילת המאה, למעט שנות האינתיפאדה.
נעבור לדירות חדשות. עפ"י האוצר, בניכוי המכירות של דירות בסבסוד ממשלתי, סך העסקאות בשוק החופשי של הקבלנים ירד בינואר השנה ב-6% לעומת ינואר אשתקד וירידה טבעית של 32% לעומת דצמבר 2024 לאחר גל הרכישות הטבעי.
יש לציין כי הקבלנים, שהבחינו בלהיטות הציבור לחסוך 0.85% מהמחיר (הפער בין מע"מ 17% ל-18%) החליטו לקחת את הרווח מהקדמת הרכישה לכיסם - והעלו את מחירי הדירות בחודשים דצמבר/ינואר לעומת נובמבר/דצמבר ב-1.7% - העלייה החודשית החדה ביותר מאז מאי/יוני 2021, עפ"י הלמ"ס. כך קרה שכל "החסכון" של הרוכשים להקדמת רכישת הדירה הלך לכיסי הקבלנים, שזיהו הזדמנות תוך סיפוק רוכשי דירות רעבים.
חיוכם של הקבלנים, עם זאת, עומד להימחק. מחירי המקרקעין לבניה למגורים בירידה, כך קובע ללא כחל וסרק לא אחר מאשר ינקי קוינט, מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל - גוף הקרוב למונופול בתחום היצע מקרקעין לבנייה. מחירי המקרקעין במתחם שדה דב לשעבר, בצפון של צפון תל אביב, היו נמוכים בעשרות אחוזים לעומת מחירי המקרקעין בהשוואה לשיא הבהלה לקרקע למגורים בשנים 2021-2022. קוינט אומר כי מחירי המקרקעין ירדו ביותר מ-20%.
אז אם מחירי המקרקעין בירידה, ואם הקבלנים תקועים עם שיא של 77,650 דירות, המהווים קצב מכירה של 23.7 חודשים (לעומת 68,632 דירות שנותרו למכירה בינואר 2024, שהיוו 19.2 חודשי מכירות), אזי המסקנה היא חד וחלק כי מחירי הדירות בירידה.
תל אביב, מרכז העסקים וההייטק של ישראל, נותרה עם 8,975 דירות לא מכורות של קבלנים. ירושלים נותרה עם 7,354 דירות לא מכורות. בת ים, מהערים העניות בישראל ועם תוחלת חיים הנמוכה בישראל, נותרה עם 4,137 דירות לא מכורות. אפילו עיר חזקה כמו רמת גן נותרה עם 3.543 דירות. בסך הכל הקבלנים מכרו בינואר 2,878 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי, עפ"י האוצר.
למעט אוקטובר האחרון (בשל חגי תשרי), מכירות הקבלנים בינואר השנה הן הנמוכות ביותר מאז דצמבר 2023, שעמד בצל מלחמת חרבות ברזל. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי המכירות בינואר השנה היו 1,938 דירות, - ירידה של 29% לעומת ינואר 2024.
אבל רגע, איך בכל זאת העלו מחירים בדצמבר/ינואר? פשוט מכרו יותר דירות "על הנייר". 67% כאלה היו בינואר - גידול של 0.8%. נותנים מבצעי מימון ביד אחת ומעלים מחירים ביד שניה. לא רק הבדיחה על חשבונכם.
האמת היא שמצבם של הקבלנים הבונים דירות חדשות עגום, ויהיה עוד יותר קשה ככל שיחלוף הזמן. תזרים המזומנים של הקבלנים - כמה כסף נכנס נטו מהמכירות, פחות הוצאות המימון ללקוחות - עמד בינואר השנה על 3.5 מיליארד שקל לעומת 6.3 מיליארד שקל בינואר אשתקד. זהו בדיוק הממצא שמבטא את מבצעי המימון, שהביאו לירידה ריאלית בתזרים המזומנים של 31% (!), כך עפ"י נתוני האוצר.
נדגיש כי להערכת הכלכלן הראשי באוצר, לראשונה מאז אפריל 2023 תזרים המזומנים של הקבלנים בניכוי תשומות היה שלילי. אז נכון שמחירי המקרקעין לדיור ירדו, אבל מה לגבי הקבלנים שנתקעו עם קרקעות יקרות שרכשו בהלוואות ומימון בעלות ריבית עולה? איך יוכלו הקבלנים להוציא רווח כלשהו - בוודאי שלא 15%-20% כבעבר - בסביבה כזו? האם יוכלו להרוויח 5%? האם 0%? ואולי בכלל ייקלעו להפסדים?
מכה נוספת על הקבלנים היא העלייה במדד מחירי התשומות לבנייה שעודכן בצורה מהותית, לאחר שבמשך מספר שנים לא ייצג את ההתייקרויות והיה תקוע במשקלות לא מעודכנים. גם אלה מבין הקבלנים שהצמידו בחוזה כתוב, אפילו חלקית, את תשלומי הרוכשים למדד מחירי התשומות לבנייה למגורים - למעשה לא יצאו נפסדים, ושילמו יותר בעיקר עבור שכר עבודה ממה ששופו ע"י המדד בפועל, עפ"י חוזה הרכישה.
בכל אופן, משקלות המדד החדש של תשומות הבניה למגורים כבר מספרות סיפור אחר: מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה בחודש פברואר ב-0.4%, ובסך הכל בשנה האחרונה לפברואר עלה ב-6%. מדוע? ובכן, עדיין חסרים עשרות אלפי פועלים פלסטינים שכמעט נעלמו מהרדאד, למעט כמה אלפי שוהים בלתי חוקיים שנתפסים מדי פעם. עלות העבודה של העובדים הזרים כפולה, ולכן עפ"י הלמ"ס, בשנה האחרונה שכר העבודה, הנכלל במדד מחירי תשומות בבניה עלה ב-9.4% לעומת עלות חומרים ומוצרים, שעלו 3.5%. המדד הגיע ל-137.7 נק' (על בסיס 100 נקודות ליולי 2011).
עלות המימון של הקבלנים הולכת ועולה. הם גם צריכים לגלגל את החובות שנטלו עבור רכישת קרקע יקרה ששוויה רק הולך ויורד., גם מימון לבנייה השוטפת וכל הנילווה לכך, וגם מימון לרוכשים. מי יכול לעמוד בכך? אולי רק מעטים. בינתיים מתברר כי חלק מהקבלנים החלו לסגת ממבצעי המימון לאחר הזינוק בחודש דצמבר 2024. באזורי תל אביב ובחדרה הופחתו המכירות בהן ניתנה הטבת מימון, אף שנשארה גבוהה ברבע מהעסקאות.
באזורי המרכז ובאר שבע לא חל שינוי משמעותי בהיקף עסקאות בהן העניקו הקבלנים הטבות מימון - 44% מהיקף העסקאות במרכז ו-40% מהעסקאות בבאר שבע. בשני מחוזות אלה המכירות המלוות בהטבות מימון היו גבוהות אפילו מאשר בנובמבר. באזור נתניה בחודש ינואר העלו שעור העסקאות עם הטבת מימון ל-45% מכלל העסקאות, כך עפ"י נתוני האוצר. מתברר כי הקבלנים לא הצליחו לקבל מהרוכשים יותר מ-15% משווי הדירה בעת חתימת חוזה שכלל הטבות מימון.
המיסוי ונטל המשכנתה הכבד למימון עסקאות בסביבת ריבית גבוהה כל כך מרחיק גם את המבקשים לרכוש דירה ראשונה. רכישת דירה ראשונה בינואר השנה הייתה נמוכה ב-6% לעומת ינואר אשתקד והסתכמה ב-4,340 דירות, כך עפ"י האוצר. אצל משפרי דיור הייתה השנה ירידה של 8% ברכישת דירה לעומת ינואר אשתקד, ורכישותיהם הסתכמו ב-2,082 דירות.
ולאחר כל הדברים האלה עלינו לזכור כי ההכבדה של הממשלה על הציבור בשלוש השנים מתחילת 2025 ועד סוף 2027, תגרור שחיקה נגררת עם עלייה באי הוודאות בקרב משקי הבית. השחיקה בנטו וההכנסה הפנויה הריאלית שתצטמצם, תפגע בציבור השכירים, העצמאיים והעסקים קטנים. תא משפחתי ירגיש ירידה בהכנסה נטו השנה ב-6,000 שקל ובהנחת אינפלציה של 3% לשנה ההפסד השנתי עלול להגיע ל-19,000 שקל בשנת 2027.
בנק ישראל מצא כי בשנתיים האחרונות ירדו מרווחי המשכנתאות על רקע רפורמות צרכניות להגברת שקיפות המידע לנוטלי המשכנתה וכן על רקע מלחמת "חרבות ברזל". בנק ישראל טוען כי הבנקים לא הצליחו להעמיס על נוטלי המשכנתה את מלוא העלייה בריבית. להערכת הבנק, כרבע מהירידה במרווחים של הבנקים בין עלות ההון שלהם המחיר שמשלמים רכושי הדירות מוסבר בהתגברות התחרות. השאר מוסבר בעקבות עליית הריבית והירידה בביקוש למשכנתאות, כך עפ"י דו"ח של הבנק המרכזי לשנת 2024.
לעומת המתקשים ברכישת דירה למגורים, נרשמה עלייה חדה במכירת דירות ע"י משקיעים (המוגדרים כמי שמחזיקים יותר מדירה אחת). עיקר המימוש היה באזור תל אביב, עם זינוק במימוש הדירות בשיעור של 52% בהשוואה לינואר אשתקד - ואפילו מימושים גבוהים מאשר בדצמבר 2024.
האם יש למימוש דירות להשקעה קשר למספר המהגרים לחו"ל של הקבוצות החזקות באוכלוסייה המתגוררות במחוז תל אביב? מספר הישראלים שהיגרו לחו"ל הגיע ב-19 החודשים מינואר 2023, עת החלו המחאות נגד הממשלה, ועד יולי 2024, ל-95,500 נפש. לא היה כדבר הזה של ירידה המונית גם לפני קום המדינה.
הפילוג והקרע בישראל בקרב כל המחנות אינו מבשר טובות - לא לישראל ולא לענף הדיור. גם חידוש המלחמה בימים אלה אינה מוסיפה להתייצבות שוק הדיור, שנמצא בטלטלה מוחלטת.