השפל כבר פה: המשבר בענף הנדל"ן עומד לגבות קורבנות

ברבע הראשון של השנה חלה ירידה במספר הדירות שנמכרו בשיעור 5.6% לעומת הרבע האחרון של 2024 - וירידה אף חריפה יותר לעומת הרבע המקביל אשתקד (9%). כנראה שישנה האטה בענף הבנייה למגורים.

בחודש אפריל גם נרשם שיא בפיגורים בהחזר משכנתאות שהיקף הסכום שלא שולם בעתו לפי לוח הסילוקין: כ-3.6 מיליארד שקל - עלייה בשיעור של כ-16% בהיקף המשכנתאות שמפגרים בתשלומן, 0.59% מכלל היקף המשכנתאות שהיו צריכים להחזיר לעומת 0.53% בספטמבר 2024. הנתונים הללו מצביעים על עלייה בקושי לעמוד בתשלומים - תמרור אזהרה למערכת הבנקאית.

בנוסף, שיא גם במספר הדירות שלא נמכרו עדיין הנמצאות בידי הקבלנים: 78,600 בסוף חודש מרץ, המצביע על קשיים של הקבלנים שתקועים עם דירות בצבר גודל אדיר שהם צריכים לממן: ריבית והחזר הלוואות הון - גם עבור הקרקע שבחלקה הפכה לאבן שאין לה הופכין.

הדבר מצביע על קשיים בתזרימי המזומנים של הקבלנים. גבירותיי ורבותיי, עם ענף הנדל"ן למגורים נראה כמו ברווז, הולך כמו ברווז ומגעגע כמו ברווז, אזי לפנינו מדובר בברווז צולע במיוחד: משבר של ממש בענף הנדל"ן.

ציבור רוכשי הדירות מתחיל להטיל ספק ביכולת הקבלנים לעמוד בהתחייבויותיהם. לאחר פרוץ מלחמת חרבות ברזל, הציבור נהר לדירות חדשות המצוידות בממ"ד, שהצורך והשימוש בו הפך לעניין שבשגרה. בדירות ישנות לרוב אין ממ"ד, והציבור אינו רוצה להיות נתון לחסדי חדר מדרגות או מקלט. הציבור מתלבט בין ממ"ד ובין הבטחה כי יקבל את הדירה שרכש במועד. כסף שנותר אצל היזם בעוד הקבלן מאחר במסירת דירה - מפחיד. דירה בלי ממ"ד - מפחיד יותר.

מאז המגמה התהפכה, וכעת הציבור חושש לכספו יותר משהוא חושש לחייו. לכן נרשמה ירידה במכירת דירות חדשות ברבע הראשון של השנה בשיעור של 23% לעומת הרבע האחרון של 2024 (שבו גם הזדרזו לרכוש כדי להימנע מהעלאת המע"מ). בניכוי עונתיות הייתה ירידה של 19%. ירידה זו ברכישת דירות חדשות כוללת גם את 26.5% הדירות החדשות מהקבלנים שהיו בסבסוד ממשלתי. כלומר, בפועל "התמונה הנקייה" חמורה הרבה יותר.

אם נשווה לנעשה בחודש מרץ בלבד, נמצא כי בניכוי עונתיות נרשמה ירידה במכירת דירות חדשות בשיעור של 8% לעומת פברואר השנה, ובהשוואה למרץ אשתקד - נפילה של 23%. בדירות יד שנייה, לעומת זאת, נרשמה עלייה ברבע הראשון של השנה בשיעור של 10.4% בהשוואה לרבעון האחרון של 2024, ובניכוי עונתיות עלייה של 6.6%. את הדבר אפשר להסביר בכך שרוכשי הדירות החוששים לאיחורים במסירה מעדיפים את הסולידיות שבדירה קיימת.

מנגד, בניכוי עונתיות נרשמה ירידה של 7% במרץ ביחס לפברואר, מה שמצביע על חדירת החולשה בביקוש לדירות גם לשוק יד שנייה. כך גם בנתוני המגמה של הלמ"ס, מהם עולה כי במכירת דירות חדשות ישנה ירידה בממוצע במכירות בשיעור חודשי של 2.6% מאז חודש יוני 2024 ועד מרץ השנה.

למגמה זו הצטרף כאמור שוק הדירות יד שנייה, שם ישנה ירידה חודשית של 2.3% בשיעור מכירת הדירות מנובמבר 2024 ועד מרץ השנה.

גם בבחינה לפי מחוזות התמונה ברורה לגבי יד ראשונה מקבלן לעומת יד שנייה. במחוז ירושלים נרשמה ירידה במכירת דירות חדשות ברבע הראשון של השנה בשיעור של 22.2% לעומת הרבע האחרון של 2024. בדירות יד שנייה - עליה של 16%. במחוז הצפון ירידה של 17.7%, לעומת עלייה של 20%, בהתאמה. במחוז הצפון צניחה של 31.7% במכירת דירות חדשות, לעומת עלייה של 7.8% במכירת דירות יד שנייה. במחוז המרכז ירידה של 10.7% לעומת עלייה של 12.1% בשוק יד שנייה.

במחוז תל אביב נסיגה של 20.6% במכירת דירות חדשות לעומת עלייה של 5.6% בדירות יד שנייה. במחוז הדרום, שמאוד רגיש לשכר של התא המשפחתי שם הוא נמוך יחסית, התרסקות וצניחה של 37.8% במכירת דירות חדשות לעומת עלייה של 4.9% במכירת דירות יד שנייה. בבאר שבע חיתוך של 52.4% במכירות של דירות חדשות לעומת עלייה של 5.5% יד שניה.

בקריית גת לבדה, התרסקות במכירת דירות חדשות בשיעור של 64.1%, ומנגד עלייה של 37.2% במכירת דירות יד שנייה. באזורי יהודה שומרון נפילה של 38.2% במכירות דירות חדשות לעומת עלייה במכירות של 19.7% דירות יד שניה, בהתאמה.

כל זה, כמובן, אינו מקרי. השכר הריאלי נשחק בשלושת החודשים דצמבר-פברואר האחרונים בשיעור של 0.8% לעומת שנה קודם לכן, אבל השכר הריאלי נטו נשחק בהרבה יותר בגלל הקפאת מדרגות מס הכנסה ונקודות זיכוי, כמו הקפאת תשלומים שונים שהתושבים זכאים להם מהמדינה. המשמעות היא כי ההכנסה נטו של תא משפחתי בישראל ירדה משמעותית, בעוד המחירים המשיכו לעלות.

מדד המחירים לצרכן עלה בשנה האחרונה לאפריל ב-3.6%. נוסיף לכך עשרות אלפי עסקים קטנים ובינוניים שהכנסתם נפגעה, והמסקנה ברורה: אם ההכנסה הפנויה נטו אצל השכירים יורדת, ועסקיהם של עצמאיים נסגרים, ואם הבנקים מתחילים לדרוש החזר משכנתאות לאלה שדחו להם ההחזר בתחילת המלחמה עפ"י דרישת בנק ישראל - מה הפלא שישנו פיגור בעמידה בלוח הסילוקין של המשכנתאות?

מהצרכנים נעבור לקבלנים. עפ"י נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר, תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, הנגזר מהדיווחים שלהם לשלטונות מע"מ בדבר עסקאות שביצעו, לפני ניכוי תשומות, היה בחודש מרץ 4.7 מיליארד שקל .זהו סכום נמוך משמעותית מהתזרים הפוטנציאלי המבטא בתוכו הטבות שהקבלנים נתנו לרוכשים במימון. בניכוי התשומות של הקבלנים מצטיירת תמונה עגומה, לפיה תזרים המזומנים בחודש מרץ השנה היה שלילי בהיקף של כ-500 מיליון שקל, בדומה לתזרים השלילי שהיה בינואר.

בענף נדל"ן למגורים בכיוון של צמיחה והתרחבות, תזרים מזומנים חלש אפשרי מפני שישנן הוצאות בתחילת הדרך, תוך נטילת הלוואות מהבנקים או שוק האג"ח, לטובת הכנסות גבוהות בעתיד עם סיום הפרויקטים. אפשרות אחרת לתזרים שלילי היא כי השקעת הקבלנים בציוד, רכישת קרקע וכן בכח אדם, עבור רווח בעתיד הנובע מהמשך העלייה במחירי הדירות.

אבל לפנינו מצב המצביע על קשיים אמיתיים ולא נסיבתיים: קצב עליית מחירי הדירות הואט; עלויות המימון נשארו גבוהות בשל הריבית בשוק ההון ובשוק הכספים; עלייה בעלויות לא צפויות - במקרה שלפנינו עלויות כח אדם, בשל כמעט היעלמות הפלסטינים מאז תחילת המלחמה לטובת עובדים זרים, שעלות העסקתם פי שלושה, עלייה בעלות קבלני משנה, שאף הם סובלים מהתייקרויות - ואולי, בשקט, בלי שאיש יודה בזה בינתיים - גם קשיים לקבלת אשראי מהמערכת הבנקאית.

הבנקים אינם מניחים לקבלנים להפחית את מחירי הדירות הנמצאות במלאי, ובכך להביא לירידה במחירים בקצב מהיר יותר התואם את המציאות של ירידה בביקוש והצטברות מלאי יקר. הקבלנים היו רוצים להיפגש עם מזומן ממכירת הדירות, אבל ירידה במחירי דירות מחייבת הפחתת שווי כל מלאי הדירות בספרים אצל הקבלן. ואם שווי הדירות בספרים היה יורד, הייתה נחשפת ערוותם של הבנקים, שנתנו והעמידו אשראי של 77 מיליארד שקל רק לרכישת קרקעות לבנייה, ובכך היו נאלצים הבנקים להפחית רווחיהם במאזנם.

עד כמה מסוכנים היחסים בין הבנקים והקבלנים? בעוד שהאשראי לרכישת קרקע ירד בשנת 2024 ב-1.6% בשל חשש שמחיר הרכישות של הקרקע לבנייה למגורים אינו מצדיק אפשרות לרווח, נרשמה עלייה (!) של 30% (!!) באשראי הבנקאי למימון הפרויקטים בבנייה למגורים, ל-49 מיליארד שקל ובהמשך לעלייה של 65% באשראי זה.

הסיכון של מערכת הבנקאית גדל, ואין פוצה פה. בנק ישראל אומר בעצמו כי עלייה זו מיוחסת למלאי האדיר של הדירות, מה שאילץ הקבלנים ליטול עוד ועוד אשראי, הפעם לא לבנייה אלא ל"מבצעי קבלן": מימון אשראי לרוכשי דירות. הנה התהפכו היוצרות, ובניגוד למימון אשראי שהיה בעבר על ידי הרוכשים לטובת הקבלנים (דהיינו רוכשים שהקדימו ומסרו כספם לקבלנים עבור דירה פוטנציאלית על הנייר), הרי שעכשיו הקבלן מעמיד אשראי לטובת הרוכש. האם לא נודף מכך ריח מסוכן שאינו מגיע לאפו של המפקח על הבנקים בבנק ישראל או למועצות המנהלים של הבנקים הנהנתנים?

במקום לעסוק בבנייה, הקבלנים הפכו פתאום לבנקאי משנה. הדבר מסוכן עבורם, שכן הם אינם יודעים ומבינים מתי תתהפך עליהם התער השלופה והמשויפת של ענף הנדל"ן הידוע בערמומיותו ובמחזוריות אכזרית בישראל ובעולם.

גם רוכשי הדירות מסתכנים: קונים דירה, משלמים על החשבון עד 20% ולעתים פחות (עד שבנק ישראל קיצץ גם בכך, חלקית, לאחרונה), וממתינים לעתיד בו יוכלו למכור הדירה שרכשו, כי הרי "המחירים תמיד עולים". האומנם? מה יעשה רוכש דירה שלא יוכל לעמוד בעלות לקיחת משכנתא עבורה בהגיע מועד הפירעון, בהינתן שמחיר הדירה ירד במקום לעלות? מהיכן יביא את ההפרש?

זאת ועוד: רוכשי הדירות על הנייר שילמו מספר אחוזים עבור הדירה, בעידוד הקבלנים, ואינם נוטלים משכנתא. לפיכך לא היה "חיתום" שיכול להצביע על יכולתם הכספית העתידית. כדי לפתות את אלה שבטוחים כי מחיר הדירות תמיד עולה ולכן מדובר בעסקה ללא סיכון עבורם, אפשרו לרוכשי הדירות גם הלוואת "בלון" או "בולט", מסובסדת ע"י הקבלן או היזם (שהוא עצמו מקבל מהבנק הלוואות אלה לרוכשים, כלומר הוא עצמו מקבל את מרבית הכסף עבור הדירה).

עברו מספר שנים, וכעת הרוכש צריך להמציא ולפרוע את ההלוואה שניתנה לו. מהיכן? ממקורותיו, שיהיו או שלא יהיו לו. אולי יוכל ליטול משכנתא, אך אולי לא, שהרי אפילו אם היה חיתום בזמן הרכישה המסובסדת מהקבלן, עדיין בזמן רכישת הדירה לא ידוע באיזה היקף ובאיזו ריבית יוכל המשתכן ליטול משכנתא ומימון בבואו להחזיר את ה"בלון". ואם ייקלע לקשיים בשל משבר בשוק העבודה ובמשק? או עלות גבוהה של משכנתא שלא יוכל לעמוד בה? אולי הקשיים של יוקר המחיה ועלויות החזקת התא המשפחתי המתרחב יובילו אותו, למשל, לגירושין שגם הם יעלו לא מעט כסף?

בכדי שהברווז הצולע ימשיך להתהלך ולא להישחט, על הבנק המרכזי לא רק לדאוג לרווחיות הבנקים שהגיעה ברבע הראשון של השנה לכ-7.7 מיליארד שקל. מהרווחים הללו מתכוון האוצר, ובצדק, ליטול 2.5 מיליארד שקל עבור רווחיהם בשנים 2024-2025.

בנק ישראל מבקש עוד 3 מיליארד שעל הבנקים לממן הקלות ללקוחות. רווחיות הבנקים אינה נובעת דווקא מניהול יוצא מן הכלל, אלא בשל כשל שוק של ריבית גבוהה במשק, מלחמה שבגינה הממשלה מזרימה עשרות מיליארדי שקלים בחודש ואוריינות פיננסית חלשה ולפעמים עלובה של הציבור הרחב.

הכנסת, הממשלה ובנק ישראל חייבים להגיע להסדר של הקלה בסכומים משמעותיים לבעלי עסקים שנקראו למילואים של מאות ימים. חייבים למנוע קריסת עסקים של המילואימניקים השומרים עלינו בגבורה ואין להם פה. בסופו של דבר, הם אלה הם השומרים עלינו, ולא הבנקים, המלחמה עדיין בשערינו. אסור שגם מדינת ישראל תתחיל להראות סימני ברווזיות.