1.
צניחה במחירי הדירות בתל אביב בשבעת החודשים האחרונים לחודש אוגוסט/ספטמבר: מחירי הדירות בעיר ללא הפסקה ירדו ב-6.13%. אם דירה עלתה עשרה מיליון שקל בינואר/פברואר, השנה הרוכש או המשקיע או הבעלים של אותה דירה הפסיד בממוצע 613,000 שקל בתקופה זו. אם נוסיף לכך את שיעור האינפלציה בשבעה חודשים, אזי הירידה במחירים תצטבר לשעור ריאלי של 8.4% - 840,000.
בכדי להפסיד סכום זה רוכש דירה יחידה, שאין ברשותו עוד דירה אחרת, שילם מס רכישה בסכום של 513,886 שקל. מי שרכש דירה להשקעה בתל אביב בעשרה מיליון שקל (כלומר, אין זו דירה יחידה עפ"י חוקי מיסוי מקרקעין), הייתה לו "הזכות" לשלם לאוצר המדינה מס רכישה בסכום של 878,899 שקל בכדי "להיות זכאי" להפסד של אותם 840,000 כאמור.
מספר גורמים לירידה במחירי הדירות. במקרה של תל אביב, הצפה של מגרשים על ידי רשות מקרקעי ישראל, בעיקר בשטחי שדה דב לשעבר שבצפון העיר, שם גם הפסידו קבלנים הון בגין רכישת קרקע פזיזה וממונפת. סיבה שנייה היא ההגירה לחו"ל. עדיין אין בידינו מספר המהגרים נטו לחו"ל בשנת 2025, אך הלמ"ס פילחה את מספר המהגרים לחו"ל עבור השנים 2022-2024.
בשלוש השנים האלה ירדו מתל אביב בלבד 24,718 נפש וחזרו לעיר 7,748 - הגירה נטו של 16,970 בני אדם מתל אביב לבדה. הנטישה הביאה לפחות אנשים בעיר בה מספר הנפשות ליחידת דיור נמוך ממילא - כלומר נעזבו יותר דירות מהממוצע הארצי, מה שהיה בין הגורמים לירידה במחירי הדירות בעיקר העסקים של ישראל.
כלל מחירי הדירות בישראל ירדו בשבעת החודשים האחרונים ב-2.36%. אם נוסיף לכך את האינפלציה, אזי הירידה הארצית הייתה בשיעור ריאלי של כ-4.7%. אם דירה עלתה חמישה מיליון שקל בממוצע בישראל לפני שבעה חודשים, הבעלים שלה הפסיד על הנייר סכום ריאלי של 235,000 שקל. עוד שולם מס רכישה בסכום של 145,538 במקרה של "דירת יחידה" או 400,000 שקל אם זו דירה להשקעה.
שוק הדירות, שהיה לוהט במשך שנים וכל אחד נהיה "מומחה" בעיני עצמו בשל עליית מחירי הדירות במשך 17 שנים רצופות, קפא באחת, ולפתע מגלה "המומחה" כי מחירי הדירות יכולים גם לרדת, כפי שירדו ריאלית בשעור של 25% (!) בין 1997 עד 2007.
2.
בפברואר 2022 ריבית בנק ישראל הייתה 0.1%, במרץ 2022 החלו העלאות הריבית, וכעבור שנה בלבד הריבית כבר עמדה על 4.25%. באפריל 2023, עם התגברות המחאות נגד הממשלה ופיחות השקל, הריבית עלתה ל-4.5%, וכעבור חודש, במאי 2023, זינקה ל-4.75%, ורק בינואר אשתקד ירדה ל-4.5%. מאז הריבית בועטת בנוטלי המשכנתאות ללא רחם. בנק ישראל מחזיק בריבית הגבוהה ואינו מרפה. אולי יפחית הריבית עוד החודש, לראשונה זה תקופה ארוכה. אולי.
מי שקיווה כי הריבית תרד לרמות הנמוכות שהיו, מה שיאפשר לציבור משקי הבית ולמשקיעים למנף כספם באמצעות השקעה בדירות על ידי נטילת הלוואות בריביות "פריים" זולות, התבדה: ריבית הפריים, 1.5% מעל ריבית בנק ישראל, עומדת כרגע על 6% והפכה לחרב פיפיות אצל משקי בית וזוגות צעירים שראו כיצד ההחזרים החודשיים שלהם עולים מדי חודש בעוד שכרם נשחק ריאלית, וביתר שאת מאז תחילת השנה בשל אי עדכון מדרגות מס הכנסה ונקודות הזיכוי, ושאר קצבאות והנחות במס בשל הצורך של המדינה לגייס מקורות לממן המלחמה.
גם המשקיעים מדירים רגלם משוק הדירות. בספטמבר השנה חלה ירידה של 15% בדירות שנרכשו ע"י משקיעים לעומת ספטמבר אשתקד, ובסך הכל נרכשו בספטמבר השנה רק 1,191 דירות להשקעה, כך עפ"י הכלכלן הראשי באוצר - היקף זניח לעומת מלאי הדירות החדשות שנותרו על המדף למכירה בסוף ספטמבר - 83,920.
מדובר בעלייה של 20.3% במספר הדירות שבידי הקבלנים למכירה, לעומת ספטמבר אשתקד. מספר הדירות הלא מכורות אף עלול להמשיך לגדול, ועפ"י נתוני התוצר של הלמ"ס שפורסמו השבוע ההשקעה הגולמית בדירות מגורים הייתה גבוהה ב-12.1% לעומת הרבע השלישי של 2024. לקבלנים פשוט אין ברירה, חייבים לבנות על המגרשים שרכשו בכדי למזער הפסדים.
3.
הירידה במחירי הדירות באזור המרכז עפ"י הלמ"ס הייתה בשבעת החודשים המדוברים בשיעור של 3.26%, ואם נוסיף לכך את ירידת ערך הכסף, הרי שהירידה הריאלית של מחירי הדירות במחוז המרכז הגיעה ל-5.6%. מחוז המרכז מכיל 11 ערים בישראל, עם אוכלוסייה של למעלה מ-100,000 כ"א - כ-41% מאוכלוסיית ישראל.
לצורך הדוגמה, בשלוש השנים 2022-2024 היגרו לחו"ל משלוש הערים פתח תקוה, ראשון לציון ורמת גן ביחד 13,400, וחזרו אליהן 5,303 - ירידה נטו של 8,097 נפש. כאמור, אלה רק ערים מייצגות ואינן מכילות את כל מחוז המרכז. אם יורדים מישראל, מטבע הדברים הביקוש יורד, המחירים יורדים, הרי המחיר נקבע בשוליים, וגם ירידה בביקוש של אלפי דירות גוררת לירידה במחיר.
הנה כי כן, בכל ישראל נמכרו ברבע השלישי של השנה 23,330 דירות - ירידה של 16%, בניכוי עונתיות, לעומת הרבע המקביל אשתקד. מספר הדירות החדשות שנמכרו - 8,780, ירידה של 21.5% לעומת הרבע המקביל אשתקד. מהדירות החדשות היו בממוצע 31% בשנה האחרונה בסבסוד ממשלתי, כך לפי הלמ"ס.
ללא הסבסוד הממשלתי בתוכניות השונות של "מחיר למשתכן", הירידה ברכישת הדירות הייתה הופכת לקריסה. עפ"י הכלכלן הראשי באוצר, בחודש ספטמבר בלבד מתעצמות הירידות במכירת דירות, אם לא לוקחים בחשבון הסבסוד הממשלתי. העסקאות בספטמבר בישראל כללו בשוק החופשי, ללא סבסוד, רק 6,048 דירות, ירידה של 19% לעומת ספטמבר אשתקד.
עוד אומר הכלכלן הראשי באוצר כי הירידה בפלח הדירות החדשות בשוק החופשי משמעותית יותר מהירידה במכירות בפלח השוק של דירות יד שנייה, אף שהמכירות בשוק יד השנייה מוסיפות להיות נמוכות יחסית. מספר הדירות יד שנייה שנמכרו ברבע השלישי של השנה היו 14,550 - ירידה של 12% לעומת הרבע המקביל אשתקד.
בחינת נתוני המגמה של הלמ"ס מצביעה על עלייה ברכישות בשיעור חודשי ממוצע של 0.6% בחודשיים האחרונים לספטמבר, לאחר ירידה בשעור של 1.2% בממוצע לחודש מיולי אשתקד ועד יולי השנה.
4.
בירושלים נרשמה עלייה במחירי הדירות בשבעת החודשים האחרונים ב-1.7%, שהיא ירידה ריאלית של 0.7%. מירושלים היגרו לחו"ל בשלוש השנים 2022-2024 14,002 נפש עפ"י הלמ"ס וחזרו אל עיר הבירה 6,924 בני אדם. בסך הכל היגרו לחו"ל נטו בשלוש השנים המשדוברות 7,078 נפש. במקרה שלפנינו הייתה הגירה פחותה נטו לחו"ל מבירת ישראל לעומת המרכז. מספר הנפשות בדירה גבוה יותר, ולכן הירידה בביקוש לדירות בשל ההגירה מועטה יותר בהשוואה למרכז הארץ.
אפשר להניח אם כן כי זאת אחת הסיבות לכך שהירידה הריאלית במחירים הייתה פחותה מהמרכז הגועש. עוד נציין כי פעילותו של שר האוצר בצלאל סמוטריץ', שהוא גם שר במשרד הביטחון האחראי על ההתיישבות ביהודה ושומרון, הביאה לבניית עשרות יישובים קטנים ביו"ש שקלטו אלפי משפחות והפחיתו הלחץ על הביקוש לדירות בירושלים, לדוגמה.
בחיפה עלו מחירי הדירות בשבעת החודשים האחרונים ב-1.17%, שהיא ירידה ריאלית בשבעת החודשים האחרונים ב-1.2%. מחיפה היגרו לחו"ל בשלוש השנים 2022-2024, עפ"י הנתונים של הלמ"ס, 11,571 נפש וחזרו אליה 3,565 - הגירה של 8,006 מהעיר חיפה בשלוש שנים. בחיפה שוק הדירות חזק יחסית, גם בגלל שאליה התנקזו בתקופת המלחמה משפחות שעזבו את גבול הצפון, בתים ודירות נהרסו, מקומות עבודה ועסקים התאדו כלא היו. קריית שמונה הפכה כמעט לעיר רפאים.
משפחות העדיפו את עיר המחוז חיפה, בה יותר הזדמנויות בתחום התעסוקה והלימודים לילדים, סמוך למקום המגורים, ללא צורך בהסעות רחוקות וחשופות לסכנות האויב. חיפה הפכה ליותר פופולרית בצפון, בעיקר לאחר שראשות העיר התחלפה לטובה בעיני התושבים.
5.
ואם לא די בריבית הגבוהה הקשורה לפריים, בנק ישראל הבין, באיחור, כי מתן האשראי לרוכשים ע"י הקבלנים ישירות או באמצעות הבנקים עלול לגרור בועה שתתפוצץ בפניו ועלולה להשפיע לרעה על יציבות הבנקים. לכן במרס השנה הטיל הבנק המרכזי הגבלות על הלוואות לקבלנים עד לסוף השנה הבאה, בכדי להפחית את סיכון המערכת הבנקאית בשוק הנדל"ן.
נבלמו מרבית "הלוואות בלון" בסבסוד הקבלן, שבו התשלום של הרוכש נעשה לקראת סוף תהליך הבנייה ומסירת הדירה. מאז אומנם הקבלנים מצאו דרכים חדשות לפתות רוכשים, אך בינתיים ללא תוצאות של ממש בשטח.
בנק ישראל חושש כי משקי בית לא יוכלו באמת לעמוד בתשלומים האחרונים בגין הדירה שרכשו מתוך תקווה, שהייתה נפוצה עד סוף 2024, כי מחירה של הדירה יעלה והרווח מובטח, ולא הוא. נדבך נוסף לכך שמחירי הדירות יתקשו לעלות, כפי שהיה מאז 2008, היא לא רק הירידה מישראל, אלא גם הרכב האוכלוסייה המהגרת לחו"ל ורמת ההשכלה של המהגרים.
מספר הישראלים בעלי השכלה גבוהה שעזבו לחו"ל, בניכוי בעלי השכלה גבוה שחזרו, גבוה משמעותית ממספר המהגרים עם השכלה נמוכה מתואר ראשון. המשמעות הברורה היא כי אלה שנגרעו מאוכלוסייתה של ישראל הם בעלי הכנסה גבוהה יותר התואמת את שנות הלימוד, ולכן בעלי יכולת גבוהה יותר לרכישת דירה לעומת בעלי השכלה נמוכה מתואר ראשון ששכרם נמוך יותר.
לאחר שהמשקיעים ומשקי הבית מאסו בדירות כ"נתיב השקעה בטוח" כדברי סבא וסבתא וראו כיצד הונם נשחק בהשקעה בדירות, הם תיעלו כספם והונם בשנה האחרונה לבורסות בתל אביב ובעולם. שערי המניות בתל אביב עלו בשנה האחרונה לשיאים מדהימים, מעל 50% בישראל, בין הגבוהים ביותר בעולם. אז למה לטרוח ולהשקיע בדירה, ועוד לשלם 8% מס רכישה "על הזכות" להפסיד הון מירידת ערך הדירה?
שוק הדיור ייאלץ להיות מנותב למשקי בית המבקשים להקים משפחה, שהרי בסופו של דבר כל אחד זכאי לקורת גג, לפחות אלה שנשארו בישראל. כפי שתושבי הצפון גילו את חיפה במקום גבול הלבנון המאיים, כך המשקיעים גילו את הבורסות כיעד להכנסה במקום השקעה בדירה כמקור להכנסה פנסיונית שיניב שכר הדירה.