בעוד שמחירי הדיור בישראל ממשיכים לטפס לגבהים שאינם בני השגה עבור הצרכן הממוצע, פיד הרשתות החברתיות מוצף בהבטחות למגרשים ודירות ברומניה.
עם הבטחה לתשואה של עד 8% ומחיר כניסה המקביל להון עצמי ראשוני בלבד לדירת פריפריה בישראל, האם בוקרשט היא המקלט הכלכלי הבא או שמא מדובר במלכודת שיווקית משומנת?
מבחן התמורה: מה מקבלים ב-100 אלף אירו?
המשקיע הישראלי של היום כבר אינו קונה "חלומות על הנייר" באותה קלות שאפיינה את העשורים הקודמים. עם זאת, בוקרשט מציגה נתונים שקשה להתעלם מהם: הפיכתה למרכז טכנולוגי אירופי והצטרפותה המלאה לאמנת שנגן, יוצרות תשתית כלכלית יציבה משמעותית מזו שהכרנו בעבר.
בישראל, סכום של כ-400 אלף ש"ח (כ-100 אלף אירו) בקושי מכסה את מס הרכישה וההוצאות הנלוות בנכסים באזורי הביקוש. בבוקרשט, לעומת זאת, מדובר בכרטיס כניסה לבעלות מלאה על נכס במיקומים אסטרטגיים.
כדי לייצר הכנסה משכירות של 5,000 ש"ח בתל אביב, נדרש נכס בשווי של כ-3 מיליון שקל. בבוקרשט המשוואה משתנה לחלוטין. אנו רואים היום דירות חדשות סביב ה-100 אלף אירו בקרבת מרכזי עסקים ואוניברסיטאות, שמושכרות ב-700 עד 800 אירו לחודש. מדובר ברמות תשואה שנעלמו כמעט לחלוטין ממערב אירופה.
השינוי הדרמטי ביותר שרומניה עברה הוא לא בבניינים, אלא במי שגר בהם. המהפכה הכלכלית יצרה מעמד ביניים חדש, חזק ורעב לחיים טובים. רומניה הפכה בשקט ובבטחה ל"עמק הסיליקון" החם של מזרח אירופה, כאשר ענקיות כמו אמזון, מיקרוסופט ואורקל לא הגיעו לכאן רק בגלל כוח עבודה זול, אלא בגלל המוחות הצעירים.
הדור החדש של ההייטקיסטים הרומנים מרוויח משכורות שמאפשרות רמת חיים מערבית לכל דבר. הם לא מוכנים לגור בשיכונים הישנים של הוריהם, ומחפשים מתחמי מגורים מודרניים עם חדרי כושר ושמירה. אי אפשר לבנות את 'עמק הסיליקון' על תשתיות של שנות ה-90', בוקרשט הבינה את זה, והיום אנחנו רואים סנכרון מלא בין מגדלי היוקרה להשקעות מיליארדים בקווי מטרו ותשתיות.
מומנטום חיובי
השינוי השני הוא גיאו-פוליטי. הצטרפותה של רומניה לאמנת שנגן הייתה החותמת הסופית לכך שהיא חלק בלתי נפרד מהמערב. הגבולות הפתוחים הזרימו למדינה אנשי עסקים ותיירים, והפכו אותה לנגישה. במקביל, המלחמה באוקראינה הפכה את רומניה, כמעט בעל כורחה, למקלט בטוח וליעד אסטרטגי.
הנתונים היבשים מספרים את מה שהעיניים רואות ברחוב: תשואות יציבות של 6%-8%, שמגיעות מביקוש אמיתי ולא מבועות ספקולטיביות. לכך מצטרפת מערכת מיסוי מהידידותיות ביותר באירופה, מה שמשאיר יותר כסף בכיס של המשקיע בסוף השנה.
אי אפשר לנתח את רומניה בלי להתייחס ל"פיל שבחדר": התחזיות הדמוגרפיות המדברות על ירידה באוכלוסיית המדינה. אבל כשצוללים לעומק, מבינים שעבור המשקיע בבוקרשט, הנתון מייצר דווקא אפקט הפוך.
תהליכי אורבניזציה מואצים גורמים לכך שבעוד הכפרים והערים הקטנות מתרוקנים, בוקרשט הופכת ל"מדינת תל אביב" של רומניה. היא שואבת אליה את כל הצעירים המשכילים ואת הכסף הגדול מהפריפריה. הביקוש לדיור בבוקרשט לא נגזר מהדמוגרפיה הכללית, אלא מההגירה הפנימית החיובית אליה.
לסיכום: מי שמביט על בוקרשט של 2026, רואה עיר שהפכה לשחקנית בוגרת ולגיטימית במגרש האירופי. ההזדמנות הכלכלית לא נמצאת ב"עסקת קסם", אלא ביכולת לזהות מדינה שנמצאת במומנטום חיובי, בדיוק ברגע שבו הוא מבשיל למציאות יציבה.
הכותב הוא עו"ד אילן ליבוביץ, מומחה להשקעות נדל"ן גלובליות ויו"ר לשעבר של אגודת הידידות הפרלמנטרית ישראל-רומניה