שכיר בישראל נדרש כעת להקצות 299 משכורות ברוטו, כ־25 שנות עבודה, לרכישת דירת 100 מ"ר בתל אביב. מחירה של דירת 3.5 בעיר נאמד בכ־4.3 מיליון שקל, בהשוואה לשכר ממוצע של 14,374 שקל בחודש. עם זאת, ניתוח נתונים מקיף מ־16 מדינות מצביע על שינוי: תל אביב, שדורגה ראשונה במדדי יוקר הדיור באירופה במשך שנים, ממוקמת כעת במקום הרביעי. שלוש ערים הציגו יחס גבוה יותר, בשל עליות מחירים מהירות שנרשמו בהן.
הנתונים מתבססים על בדיקה אותה ערכנו לאחרונה, במסגרתה נבחנו לעומק נתוני הלשכות הסטטיסטיות של המדינות השונות, והוצלבו עם מדדי המחירים של הבנקים המרכזיים ומרשמי המקרקעין באירופה. מספר המשכורות חושב כמחיר דירת 100 מ"ר חלקי השכר החודשי הממוצע ברוטו בכל מדינה.
בראש הדירוג נמצאת ליסבון: נדרשות 375 משכורות, יותר מ־31 שנות עבודה. מחירי הדירות בפורטוגל עלו ב־17.6% בשנה החולפת, מהעליות הבולטות ביותר באירופה, בעוד השכר המקומי עומד על 2,068 יורו ברוטו בחודש. דירת 100 מ"ר בליסבון עולה כ־887 אלף דולר.
במקום השני ניצבת פראג, עם 338 משכורות, עקב עליית מחירים של 10.4% בצ'כיה. שלישית מדורגת ציריך, עם 332 משכורות: השכר בשווייץ הוא הגבוה באירופה, כ־9,000 דולר בחודש, אך מחירי העסקאות בעיר מגיעים לכ־30 אלף דולר למ"ר, הנתון הגבוה ביבשת, ומחיר דירת 100 מ"ר חוצה 2.9 מיליון דולר.
אחרי תל אביב בדירוג ממוקמות בודפשט, המצריכה 297 משכורות, ואתונה עם 291 משכורות. המאפיין המשותף והבולט בערים אלה מתבסס על שכר ממוצע נמוך, אל מול ביקוש מקומי וזר התומך ברמות מחירים גבוהות.
בתחתית הדירוג המצב שונה. בבריסל נדרשות 93 משכורות לרכישת דירת 100 מ"ר, פחות משמונה שנות עבודה. בקופנהגן ובדבלין היחס עומד על 118 משכורות. הפער הקיים נובע משכר חודשי גבוה, הנע בין 5,700 ל־6,800 דולר, ומחירי נכסים מתונים בהתאמה. גם בברלין נדרשות 183 משכורות לדירה חדשה, וכ־120 בשוק היד השנייה.
מגמה זו משקפת שינויים בשוק הנדל"ן האירופי. הורדות ריבית מטעם הבנק המרכזי האירופי הגדילו את פעילות הקונים לאחר שנתיים של האטה, אך ההיצע נותר נמוך מהביקוש. מחירי הדירות באיחוד עלו ב־5.5% ב־2025, בהשוואה ל־3.4% ב־2024. את העליות הובילו הונגריה עם 18.3%, פורטוגל, ספרד עם 12.9% והולנד עם 8.6%.
עם זאת, חלק מהשווקים רשמו מגמה הפוכה. לונדון הציגה ירידה שנתית של 2.1%, המהווה תשעה חודשי ירידות רצופים, אף שעדיין נדרשות 223 משכורות לדירה בעיר. ורשה, שרשמה את עליות המחירים הגבוהות באירופה במשך שנתיים, עברה למגמת ירידה של 0.8%, לראשונה בפולין מאז 2013. פינלנד מתבלטת כמדינה היחידה באיחוד שבה המחירים יורדים שנה שלישית ברציפות, ובהלסינקי נדרשות 146 משכורות בלבד.
הנתון הישראלי מלווה בפערי מידע. בעוד מדד הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביע על המשך מגמת עליית מחירים, ניתוח של רשות המסים שפורסם בפברואר מראה כי המחירים במחוז תל אביב ירדו בכ־2% בשנה החולפת. שיטת המדידה של הלמ"ס ספגה ביקורת מצד משרד האוצר ובנק ישראל, אך הנתון המופיע בטבלה נשען על הפרסום הרשמי.
התמונה הכוללת בשנת 2026 מצביעה על פער משמעותי בין ההשתכרות למחירי הדיור, הניכר בעיקר בבירות דרום ומזרח אירופה כדוגמת ליסבון, פראג, בודפשט ואתונה. במקביל, במדינות המערב נרשמת נגישות גבוהה יותר לרכישת נדל"ן עבור שכירים ממוצעים. נתוני תל אביב משקפים מצב ביניים: מחירי הדיור בה תואמים את רמות המחירים במערב אירופה, בעוד שהשכר הממוצע מקביל לאזורי הדרום.
נתוני מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב ממחישים את המשמעות התזרימית של המחירים בעיר. ההחזר החודשי הנדרש לרכישת דירת 4 חדרים ממוצעת בתל אביב, בהנחת הון עצמי של 30%, עמד ברבעון הראשון של 2026 על 16,782 שקל, הגבוה בישראל בפער ניכר: בעיר הבאה אחריה, רמת גן, ההחזר עומד על כ־12,250 שקל, ובממוצע 12 הערים הגדולות על 10,859 שקל בלבד.
החזר כזה גבוה מהשכר הממוצע ברוטו במשק כולו, כלומר רכישת דירה ממוצעת בעיר אינה אפשרית ממשכורת אחת גם על הנייר. ההקלה היחידה מגיעה מכיוון הריבית: הריבית הממוצעת על המשכנתאות ירדה ל־4.69% ברבעון הראשון, וההחזר החודשי בתל אביב נמוך בכ־7.7% מזה שנרשם ברבעון המקביל אשתקד.
נקודת האור היחידה העולה מהמצב הנוכחי רלוונטית, למעשה, רק עבור מי שברשותם הון זמין. "עבור רוכשים אלו, התקופה הנוכחית פותחת חלון הזדמנויות בשוק הנדל"ן התל־אביבי שלא נראה כמותו מזה שנים. זהו שוק המעניק לקונים מרחב פעולה נרחב יותר: מגוון אפשרויות, שהות לקבלת החלטות מושכלות, וכן כוח מיקוח על נכסים שבעבר היו נמכרים במהירות", מציין עמית פרנץ, מנכ"ל משותף של חברת התיווך Myplace.
לדבריו, בד בבד, ניכר כיום פער הולך וגדל בין מחירי הדירות המבוקשים לבין מחירי הסגירה של העסקאות בפועל " אמנם פער זה התקיים תמיד, אך בעבר הוא נטה להצטמצם במהירות במהלך המשא ומתן. כיום, לעומת זאת, הפער נותר משמעותי ומייצר תחושת אי־ודאות מוגברת בקרב מוכרים ורוכשים כאחד".