1.
אשתקד, במהלך השנה העברית שהסתיימה לפני שבועיים, היגרו לחו"ל 57,000 ישראלים, בהמשך להגירה לחו"ל של 69,500 ישראלים בשנת תשפ"ה, ולאחר 82,800 בשנת תשפ"ד. בסך הכל בשלוש השנים העבריות האחרונות ירדו מישראל לחו"ל 209,300 נפש - מספר שלא היה כמותו.
בשנת תשפ"ו שבו מחו"ל, לאחר שהות ארוכה, 21,000 נפש לאחר 18,800 בשנת תשפ"ה ובהמשך ל-24,200 בתשפ"ד. בסך הכל בשלוש השנים האחרונות שבו לישראל 64,000 ישראלים. כלומר, מספר היוצאים נטו (פחות מספר החוזרים), עומד על 145,300, רובם ככולם יהודים או בעלי דרכון ישראלי. מספר היורדים נטו מהווה בין 1.8%-1.9% ממספר היהודים בגבולות מדינת ישראל, מספר שאמור להדיר שינה מעיני כל המבקשים עתיד בטוח וטוב יותר בארץ ישראל.
מדובר באובדן אוכלוסייה חשובה לישראל: צעירים, בעלי מקצועות בתחומים מתקדמים, מרפואה ועד הייטק ואף העוסקים במחקר, בסיס עוצמתה של ישראל. אסור לישראל לאבד שכבות של אוכלוסייה אקדמית בעלת יכולת, בעוד מספר הילדים, שאפילו אינם חובשים ספסלי "לימודי ליבה", מתרבים ללא הפרעה והתערבות.
הגירה של נשים עם בני הזוג שלהן לחו"ל בגיל הפריון והקמת המשפחה בניכר מפחיתה את פוטנציאל הגידול הטבעי בישראל שמדינת ישראל נסמכה עליו במשך קרוב לארבעה דורות.
ככל שיהגרו יותר לחו"ל ותימשך בריחת המוחות, היכולת של המדינה והמשק תיחלש בבואם לתת שרותי רפואה מצוינים ולאפשר הזדקנות בכבוד.
פשוט: המהגרים לחו"ל מקיימים לרוב משקי בית בעלי פוטנציאל השתכרות גבוה מהממוצע. בריחתם מצמצמת את תשלומי מס הכנסה ומס חברות לקופת האוצר, ובמקביל מטילה עול כבד יותר על הנשארים, ודווקא על בעלי ההשכלה וכושר ההשתכרות הגבוה - אולי עד שאף הם יישברו. קבוצה זו משלמת כרגע לשלטונות מס בשוליים בשיעור מטורף של 50% ועוד מיסוי למפרע על רווחים שנצברו הרבה קודם לכן, כך ששיעור המס האפקטיבי אף גבוה יותר.
אם יחד עם הקבוצה החזקה בורח גם ההון, המקורות של המדינה ממיסוי יפחתו משמעתית לתמיכה בחלשים, אלמנות ויתומים, לצד התמיכה בקבוצות טפיליות שאינן תורמות למאמץ הכלכלי והצבאי. לבסוף ייפגע כושרו של המשק לממן ולנהל מלחמות מול אויבנו. כל כמה שנים חיינו לצערנו מלחמה וקרבות, כפי שהיה מאז ראשית ההתיישבות בארץ ישראל בשלהי המאה ה-19.
מאז קום המדינה, עשר מלחמות: מלחמת העצמאות, מלחמת סיני, מלחמת ששת הימים, מלחמת ההתשה, מלחמת יום הכיפורים, מלחמת שלום הגליל, מלחמת לבנון השנייה, מלחמת התקומה הנוכחית וכן מבצע חומת מגן, מלחמת המפרץ שבה הותקפנו והתגוננו ועוד ועוד.
למזלנו, במקביל לבריחה מישראל עלו לישראל בשלוש השנים האחרונות עוד 24,000 עולים בשנת תשפ"ו, 20,900 בתשפ"ה ו-31,000 בשנת תשפ"ד - בסך הכל 75,900 עולים.
אם נוסיף עולים אלה למאזן ההגירה, אזי בשלוש השנים האחרונות נגרעו מישראל 69,400 נפש - אולי פחות, אם ניקח בחשבון את איחוד המשפחות של אלפים כל שנה. נציין כי כלל אוכלוסיית ישראל עומדת על 10.305 מיליון, כולל ערבים, שהם 2.173 מיליון המהווים 21.7% מכלל האוכלוסייה. בסך הכל מדובר בגידול של 124,000 נפש בלבד בשנה שחלפה, אף שנולדו 182,000 תינוקות במקביל ל-50,000 שהלכו לעולמם.
2.
להתפתחויות אלה יש גם השפעה ישירה על שרותי הדיור. קיפאון בהיקף האוכלוסייה ובייחוד האוכלוסייה החזקה בעלת הממון, גורר בהכרח ירידה בביקוש לדירות. האוכלוסייה החזקה מהווה מרכיב חשוב בביקוש לדיור. הירידה מישראל, בעיקר מגוש דן, גורמת להמשך הירידה במחירי הדירות - ירידה ריאלית בערך הדירות (כלל ארצי) של כ-7%-8% מהשיא במחירי הדירות של הרבע האחרון של 2022.
עפ"י נתוני המגמה של הלמ"ס, מחודש יוני 2024 עד דצמבר 2025 חלה ירידה בשעור חודשי ממוצע של 1.7% במכירת דירות חדשות, ומינואר עד יולי ישנה עלייה בשעור חודשי של 1.7%. בדירות יד שנייה הייתה, עפ"י נתוני המגמה, בין אוקטובר אשתקד למרץ השנה עלייה בשעור חודשי של 0.75% ומאז אפריל השנה ועד יולי נרשמה ירידה בשיעור חודשי ממוצע של 0.8%.
הציבור מעדיף דירות חדשות שכולן מצוידות בממ"ד תקני וישנן הנחות אדירות במחיר, הן במחיר החוזי הגלוי והן בהטבות נוספות כגון סדר תשלומים נוח ותוספות סמויות למיניהן. ועדיין בסוף יולי השנה נותרו בידי הקבלנים שיא של דירות לא מכורות - 84,990. מספר חודשי ההיצע לפי קצב המכירות דהיום מגיע ל-26.9 חודשים - הר דירות שאין לו הופכין. כ-31% מהדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב, 26,170. עוד נותרו כ-25% במחוז המרכז שהם 20,990 דירות. ירושלים נותרה עם 10,100 דירות חדשות לא מכורות.
נתוני הכלכלן הראשי באוצר מצביעים על תמונה עגומה יותר בענף הנדל"ן: בניכוי סבסוד ממשלתי, סך העסקאות במכירת דירות חדשות ויד שנייה היה ביולי השנה 6,582 - ירידה של 9% לעומת יולי אשתקד וירידה של 13% לעומת יוני השנה. בהשוואה רב-שנתית, מספר העסקאות בשוק החופשי ביולי השנה הוא מהנמוכים ביותר מאז תחילת המילניום, כך קובע הכלכלן הראשי באוצר. מכירות הקבלנים ביולי בניכוי סבסוד ממשלתי היו 1,858 דירות, ירידה של 5% לעומת יולי אשתקד וירידה של 22% לעומת יוני השנה.
בפילוח גיאוגרפי עולה מנתוני הכלכלן הראשי באוצר כי החולשה המרבית של הקבלנים היא בבאר שבע ובאופקים, כשבנתיבות נבלמה העלייה במכירות. בכ-27% מעסקאות מכירה של דירות חדשות, שהכלכלן הראשי עוקב אחריהן, היו הטבות לרוכשים - גידול בשנה האחרונה לחודש יוני של 4%, מה שמצביע על מצוקת הקבלנים. הכלכלן הראשי באוצר קובע כי שכיחות ההטבות של הקבלנים, שנבלמה יחד עם הוראות הבנק המרכזי, שבה ועולה כעת וההטבות של הקבלנים יותר גלויות. כלומר, הקבלנים רוצים למכור "בכל מחיר".
במכירת דירות יד שניה ביולי השנה היו 4,724 עסקאות, ירידה של 11% בהשוואה ליולי אשתקד. מספר העסקאות של משפרי דיור ביולי השנה היה נמוך בכ-18% לעומת יולי אשתקד. מספר הדירות שמשקיעים מכרו היה ביולי 1,366 בעוד שנרכשו 1,146 דירות, כנראה, משקיעים לא רואים באפיק הנדל"ן מסלול משתלם להשקעה, לעומת חלופות אחרות. בעיקר נרשמה ירידת השקעות של 26% במחוז המרכז וירידה של 22% בתל אביב לעומת יולי אשתקד.
3.
מצוקת הקבלנים מובנת לאור רכישות הקרקע במחירים אסטרונומיים בתקופת הגאות. השיא היה במחירים שהיו מוכנים לשלם עבור קרקע מזוהמת בשדה דב לשעבר. בשלוש השנים האחרונות מחירי הקרקעות לבנייה למגורים ירדו ברבע.
בשטח, ישנה תופעה מדהימה שבאה לידי ביטוי בכך שההשקעה בבנייה למגורים נמשכת, שכן הקבלנים לא יכולים לקטוע בבת אחת את המשך הבנייה, - וזאת על אף העובדה שהם תקועים עם תוכניות, קרקע יקרה שרכשו, הלוואות מעיקות שמשכו מהבנקים ומוסדות חוץ בנקאיים, התחייבויות לספקים - והכל במקביל לגאוות החברה.
ההשקעה בבנייה למגורים ברבע השני של השנה עפ"י הלמ"ס עלתה בשיעור של 11% לעומת החצי הראשון של 2025, נמוכה ב=2.6% רק לעומת החצי הראשון של 2023, טרם המלחמה. זה מסביר את הרמה האדירה של הדירות החדשות הלא מכורות בשיא אדיר.
הסיטואציה הנוכחית מאוד מסוכנת לא רק לענף הבנייה, אלא גם למשק כולו, ענף הנדל"ן למגורים מהווה 8.7% מכלל התוצר העסקי בישראל, עם השפעות המכפיל הכלכלי לסקטורים נוספים. התפוצצות בועת הנדל"ן תפגע בכל המשק. מי שאשם במצב הם האוצר ובנק ישראל, שטחו עיניהם מלראות.
עם קשיים בענף הנדל"ן, משרד האוצר היה צריך לוותר על התעקשותו לגבות סכום מטורף של 8% על רכישת דירה להשקעה, דירה שנייה ומעלה. בשוק חלש היה מקום להפחית מס הרכישה. עדיף היה דווקא להפחית את שיעור מס הרכישה כדי לגבות יותר מסים מענף הנדל"ן למגורים עם העלייה שתהיה או אמורה הייתה להיות בשל הגידול במספר העסקאות.
בסופו של דבר, את האוצר צריך להיות מעניין היקף כלל הגבייה, ולא הגבייה מכל עסקה ועסקה. נכון, "גמישות הביקוש" סבוכה, ולעתים חלק מהירידה במס הרכישה מביאה לעלייה במחירי הדירות - כלומר הקבלנים מכניסים חלק מההפחתה לכיסם ומעלים מחירים. במצב היום, כשיש לממשלה צורך בהון שייגבה ומניעת קריסת חברות נדל"ן, יש מקום לנסות להפחית מס רכישה, שכן הנזק לכלל המשק מפגיעה קשה בענף הנדל"ן עלול להיות גבוה מירידה בגביית מס רכישה מכל דירה ודירה שנמכרת. עדיף להציל ענף הנדל"ן למגורים היום ומיד, גם מול ירידה בהכנסות המדינה מתקבולי מס חברות מחברות קורסות או מאטות. לאחר שמלאי הדירות יירד, אפשר לחזור למס הרכישה המקורי. גמישות ותגובה לנעשה בשווקים חיונית.
בנק ישראל העלה את הריבית בזמן המלחמה בשיעור אמתני והפחית את הריבית באיחור רב. הפגיעה הייתה קטלנית על הקבלנים ועל הרוכשים כאחד, ועכשיו מאחים את הפצעים. בישראל ישנם מאות אלפים עם אזרחות אירופית, המחזיקים באפשרויות אחרות. ביוון מס הרכישה עומד אפקטיבית על 3.09%, ולזרים מינואר 2027 המס יהיה 15%.
בקפריסין מס הרכישה נע בין 3% ל-8%, ואפשר לקבל מע"מ מופחת ברכישה מקבלן של 5% לעומת 19% מע"מ רגיל על הסכום (מעבר ל350,000 יורו או מעל 130 מ"ר, ברכישת דירה ראשונה). בפורטוגל מס רכישה למי שאינו תושב עומד על 7.5%, לעומת 3%-5% לאזרחי המדינה. בכדי להנות ממס רכישה מופחת בארצות הים, עוד ישראלים מהגרים לחו"ל ומנופפים בכך לישראלים הנותרים פה.
לפיכך, הגיע הזמן לעשות סדר בנושא הדיור למגורים בישראל, שאינה רוצה לאבד אוכלוסייה, אינה רוצה לאבד הכנסות וגם רוצה להיות מספיק חזקה לאתגרי המחר. המלחמה פה נמשכת, רק שיש הפסקות. בזמן הזה, על הממשלה החדשה לעשות חשיבה מחדש בסוגייה מורכבת זו. הנכס היקר ביותר של ישראל היא האוכלוסייה והמוחות המובילים, ולכן חייבים לעודד גל עלייה חדש לארץ ישראל.