כשממשלת יוון הודיעה על כוונתה להקפיץ את מס הרכישה על דירות שקונים משקיעים זרים מ־3% ל־15%, ישראלים שתכננו לקנות שם דירה התחילו לחשב מחדש כמה תעלה להם העסקה. אבל מי שהחזיק בדרכון אירופי נשם לרווחה. לפחות הוא, כך קיווה, יוכל להתחמק מהמס הגבוה. הרי אם יש לך אזרחות פורטוגלית, פולנית או גרמנית, למה שתשלם מס שמיועד לרוכשים מחוץ לאיחוד האירופי?
אלא שהשמחה הייתה מוקדמת. מהנוסח החדש שפרסם משרד האוצר היווני מתברר שלא משנה איזה דרכון יש לכם בכיס, אלא איפה אתם נחשבים לתושבי מס. ומי שמתגורר בישראל ומחזיק באזרחות אירופית נוספת, יצטרך לשלם בדיוק כמו כולם.
ב־18 באוקטובר פרסם משרד האוצר היווני את הצעת החוק להערות הציבור, ובסעיף 16 נקבע כי המס על רכישת דירות מגורים יעלה ל־15% למי שהוא תושב מס של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי ולאזור הכלכלי האירופי. מה שקובע הוא תושבות המס של הרוכש, ולא האזרחות שלו. המשמעות פשוטה: ישראלי שמחזיק בדרכון גרמני אבל נחשב לתושב מס בישראל, ישלם לפי ההצעה את המס הגבוה. לעומתו, מי שאין לו אזרחות אירופית אבל הוא תושב מס בגרמניה, לא יצטרך לשלם אותו.
בתחילת ספטמבר הכריז ראש ממשלת יוון, קיריאקוס מיצוטאקיס, על הכוונה להעלות את המס פי חמישה. כפי שפורסם בוואלה, הממשלה רצתה להקטין את הביקוש לדירות מצד משקיעים זרים, שתרמו לעליית מחירי הנדל"ן והקשו על היוונים לקנות דירה משלהם. בין הרוכשים שהוזכרו היו גם ישראלים, לצד סינים וטורקים.
באותו זמן עדיין לא פורסמו פרטי החוק, וההערכה הייתה שבעלי דרכונים אירופיים לא יצטרכו לשלם את המס הגבוה. עו"ד אילן ליבוביץ', מומחה להשקעות נדל"ן ברחבי העולם, חבר כנסת וחבר ועדת הכספים לשעבר, העריך בשיחה עם וואלה שישראלי בעל אזרחות אירופית ישלם 3% מס רכישה, בעוד מי שאין לו אזרחות נוספת ישלם 15% על אותה דירה בדיוק. עכשיו מתברר שזה לא מה שכתוב בהצעה.
אבל העובדה שתושבות המס היא זו שקובעת מי ישלם מס כבד על רכישת דירה ביוון, היא עדיין לא סוף הסיפור.
"זה לא נגמר עד שהגברת השמנה שרה, כמו שאומרים", מסביר ליבוביץ'. "בחוק נקבע שגם מי שיש לו דרכון פורטוגלי, נגיד, לא נחשב לתושב פורטוגל אלא אם הוא משלם שם מס. תשלום המס הוא זה שקובע. מכיוון שיוון שייכת לאיחוד האירופי, היא לא יכלה להחריג אנשים שמשלמים מס בתוך האיחוד.
"צריך לקחת בחשבון שיש תסיסה בכל אירופה בנושא הכלכלי, ובפרט בדיור, כמו שאנחנו רואים בהפגנות הגדולות. וספציפית ביוון משקיעים זרים פגעו בעיקר בערים הגדולות. נהיה יותר חכמים כשהסתיימו הדיונים בפרלמנט, ואולי יהיה סיכוי כלשהו להפוך את ההחלטה או לפחות למתן אותה".
וההבדלים במחיר גדולים. על דירה באתונה ששווייה לצורכי מס הוא 150 אלף אירו, ישלם הרוכש 22,500 אירו במקום 4,500 אירו. בדירה של 300 אלף אירו, המס יקפוץ מ־9,000 ל־45 אלף אירו, תוספת של 36 אלף אירו. לזה צריך להוסיף את המס לטובת הרשויות המקומיות, כך שהתשלום הכולל עשוי לעלות מ־3.09% ל־15.45%. תוספת כזאת יכולה להפוך השקעה שנראתה משתלמת לעסקה הרבה פחות טובה.
פלג יריב, מנכ"ל חברת ההשקעות ויזמות הנדל"ן פאלמו, אומר כי "כשבוחנים את ההשפעה האפשרית של העלאת מס הרכישה ביוון, חשוב להבין שלא כל עסקת נדל"ן בנויה באותו אופן. יש הבדל משמעותי בין רכישת דירה מוגמרת לבין מבני השקעה שבהם רוכשים זכויות יחסיות בבניין קיים ומתקשרים בנפרד לקבלת שירותי בנייה והשבחה. במקרים המתאימים, ובכפוף להוראות הדין היווני, השווי שעליו מחושב מס הרכישה עשוי להיות נמוך ממלוא העלות הכוללת של ההשקעה, הכוללת גם את עבודות ההשבחה. לכן, גם אם שיעור המס יעלה, ההשפעה הכלכלית על המשקיע אינה בהכרח זהה בכל עסקה, וההבדלים עשויים להיות משמעותיים.
באשר להצעת החוק עצמה, החידוש הוא שהקריטריון הקובע למס הרכישה המוגדל הוא תושבות המס ולא האזרחות. המשמעות היא שגם ישראלים המחזיקים בדרכון אירופי, אך מוגדרים כתושבי מס בישראל, עשויים להיכלל בתחולת המס המוצע של 15% במקום 3% בעת רכישת דירה באופן פרטי. עם זאת, חשוב להכניס את הדברים לפרופורציה. מדובר בשלב זה בהצעת חוק שטרם אושרה, ולא ניתן לקבוע בוודאות אם תאושר ובאיזה נוסח. בנוסף, יש לזכור שביוון צפויות בחירות לפרלמנט באביב 2027, כך שקיימת גם אי-ודאות פוליטית סביב המשך יישום המדיניות.
ההתפתחויות הללו מחדדות את החשיבות של בחינת כל עסקה לגופה, ובעיקר את הערך שברכישת נדל"ן באמצעות יזם מנוסה, שמכיר לעומק את השוק המקומי, את הסביבה הרגולטורית ואת מבני ההשקעה השונים. לא מספיק לאתר נכס במחיר אטרקטיבי, חשוב להבין מה בדיוק נרכש, כיצד בנויה ההתקשרות ומהן השלכות המס על העלות הכוללת. יזם בעל ניסיון, הפועל בליווי אנשי מקצוע בתחום המשפט והמיסוי, יכול לסייע בתכנון נכון של העסקה, בניהול תהליך ההשבחה ובזיהוי סיכונים והזדמנויות. דווקא בתקופה של שינויים רגולטוריים אפשריים, הניסיון והיכולת לבנות ולבצע עסקה בצורה מקצועית עשויים להיות משמעותיים לא פחות ממחיר הרכישה עצמו".
בשנים האחרונות הפכה יוון לאחד היעדים האהובים על משקיעי נדל"ן ישראלים. מחירי הדירות, הנמוכים יחסית לישראל, האפשרות להרוויח משכירות והתקווה שמחירי הנכסים יעלו משכו אליה רוכשים רבים. אבל הביקוש הגדול מצד זרים תרם גם לעליית המחירים, והממשלה היוונית התחילה להקשות על מי שרוצה להשקיע במדינה.
קודם היא העלתה את סכום ההשקעה הנדרש לקבלת ויזת הזהב, שמעניקה אישור שהייה למי שקונה נדל"ן בסכום מסוים. באתונה ובאזורים מבוקשים נוספים הוא עלה ל־800 אלף אירו. אחר כך הוטלו הגבלות על רישום דירות חדשות להשכרה לטווח קצר באזורים מסוימים באתונה ובסלוניקי. עכשיו מגיע גם מס הרכישה החדש. גם מי שמחזיק בוויזת זהב לא הופך אוטומטית לתושב מס ביוון, ולכן האישור הזה לא יגן עליו מהתשלום הגבוה.
לפי הצעת החוק, המס החדש יחול על חוזי רכישה סופיים שייחתמו החל מ־1 ביולי 2027. מי שיסכם על רכישת דירה לפני התאריך הזה, אבל יחתום על החוזה הסופי אחריו, עלול למצוא את עצמו משלם עוד אלפי אירו.
ההתייעצות הציבורית ביוון הסתיימה אתמול, 1 בנובמבר, והממשלה מתכננת להביא את החוק לאישור הפרלמנט במהלך החודש. עוד יכולים להיות שינויים, אבל אם סעיף 16 יישאר כפי שהוא, הדרכון האירופי שישראלים רבים השקיעו זמן וכסף כדי להשיג לא יחסוך להם את המס.