רוכשים דירה? הזמן משחק לטובתכם

חלום הדירה בבעלות ממשיך להתרחק מהישג ידם של הזוגות ומשקי הבית הישראלים. הקשיים להגיע לדירה גוברים גם בימים אלה כאשר הריבית למשכנתאות גבוהה יחסית למה שהיה עד לפני שנתיים, לפני שבנק ישראל החל להעלות את הריבית.

הריבית ממשיכה לעלות. בפברואר השנה הריבית הממוצעת שאינה צמודה, כלומר נומינלית, הייתה 5.02% לתקופה ממוצעת של 19 שנים לעומת 4.93% שנה קודם לכן. המשכנתא הצמודה למדד המחירים לצרכן הייתה בריבית ממוצעת של 3.16% לתקופה ממוצעת של 18 שנים, ריבית דומה לפברואר אשתקד, אבל אז היא הייתה טובה יותר מפני שניתנה לתקופה מטיבה ממוצעת של 21.2 שנים.

בפברואר 2022, טרם העלאות הריבית, כשריבית בנק ישראל הייתה נמוכה, הריבית שאינה צמודה, נומינלית, הייתה בממוצע 3.1% לתקופה ממוצעת של 20.3 שנים והריבית הצמודה למדד בממוצע הייתה 2.15% לתקופה ממוצעת של 20.1 שנים, כלומר עלייה דרסטית בריבית ובעול בתוך שנתיים. הריבית עולה, נטילת המשכנתאות יורדת.

בפברואר 2022 עוד בתקופת הגאות הציבור נטל משכנתאות בהיקף של 11.23 מיליארד שקל, בפברואר השנה 5.38 מיליארד שקל, פחות גם מינואר השנה שבו נטלו משכנתאות בהיקף של 5.52 מיליארד שקל. כל מי שמצפה כי ריבית בנק ישראל תרד ממש בקרוב, יתבדה, בחודשים הקרובים האינפלציה החודשית תגבר, או אז בנק ישראל ימתין לאמצע השנה עד שיחל להפחית את הריבית, במקביל לארה"ב שם צפויה הריבית לרדת לכל המוקדם ביוני.

הממשלות הגבירו בעשור האחרון תוכניות לעזור לאוכלוסייה בעיקר מאז התוכנית של שר האוצר לשעבר משה כחלון עם "מחיר למשתכן" ולאחר מכן תוכניות דומות לסבסוד הדיור ששרי האוצר אימצו לפי יעד הקהל שהם ייצגו. בשנת 2023, 70.8% מהמשפחות גרו בדירה או בית בבעלותם לעומת 71.3% בשנת 2022 ולעומת 72.8% חמש שנים קודם לכן ו-75.2% עשור קודם לכן. כלומר בשנת 2013, תוך עשור, 4.4% ממשקי הבית בישראל מכלל האוכלוסייה היו מחוץ לבעלי הדירות, כך לפי נתוני הלמ"ס. מטבע הדברים שיעור המשפחות שגרו בשכירות עלה בעשור האחרון ל-28.6% לעומת 24.3% עשר שנים קודם לכן.

לשם השוואה במדינות האיחוד האירופי שיעור הגרים בשכירות 30.9%. מספר הדירות בישראל הגיע בשנת 2023 ל-2.9 מיליון, מהן 829,000 בשכירות. בתל-אביב מספר המשפחות הגרות בשכירות מגיע ל-104,000, המהווים 47.8% מהאוכלוסייה בעיר. בגבעתיים נמצאות 41.2% מהמשפחות בשכירות, וגם העיר החדשה חריש, 50.5%. בירושלים משכירים 75,000 דירות, בחיפה משכירים 45,500, בבאר שבע משכירים 27,000. היהודים משכירים 29.6% מהדירות שבבעלותם, הערבים משכירים 12.2% מהדירות שבבעלותם, העולים של שנות התשעים שאינם יהודים ואחרים, משכירים 62% מהדירות שבבעלותם. אצל היהודים 69.8% מהדירות בהן הם גרים הם בבעלותם. בקרב הערבים, שהדיור עבורם מעין תוכנית חיסכון, שיעור זה קופץ ל-87.8%.

הממשלות הזניחו את החלשים לטובת החזקים, מספר הדירות בדיור הציבורי ירד בשנת 2023 ל-45,900 לעומת 56,500 דירות של הדיור הציבורי עשור קודם לכן. כך נגרעו לרעת האוכלוסייה החלשה 10,600 דירות מהדיור הציבורי. בדיור הציבורי המוגן הייתה עלייה בעשור האחרון ל-13,900 דירות לעומת 10,600.

לעומת זאת ראו דוגמה לטובת החזקים: סבסוד חריג של ממשלת ישראל של דירות לאוכלוסייה מבוססת בישראל, ביישוב אבן יהודה, כך קובע בימים אלה משרד הכלכלן הראשי במשרד האוצר במסמך שפירסם. רמת השכר של התושבים ביישוב אבן יהודה, 31,400 שקל בחודש, היא הגבוהה ביותר מבין רמות השכר בכל היישובים בהם הממשלה סיבסדה דיור מאז תחילת תוכניות הסבסוד הראשונות בשנת 2016, דיור למשתכן, שכולכם זוכרים.

באבן יהודה יש את השכיחות הגבוהה יחסית של משקי בית, בהם לפחות אחד מראשי משק הבית עובד בתעשיית ההייטק המתגמלת, דווקא שם ניתנה ההטבה הגדולה ביותר מטעם המדינה. אולי אבסורד, הציבור המבוסס ביישוב זכה בהנחה של 60% ממחיר הדירה, שילם 10,200 שקל למ"ר עבור דירה בגודל של 134 מ"ר, סך הכל מחיר הדירה למשתכן 1.38 מיליון שקל.

ההטבה למשתכן באבן יהודה הייתה עפ"י משרד האוצר 1.5 מיליון שקל, גם אם מניחים כי רמת הגימור בשוק החופשי בדירות שנמכרו באבן יהודה אינה זהה לרמת הגימור לדירות בסבסוד המדינה, מתקבלת הטבה לשכבה המבוססת של 1.6 מיליון שקל. אם האיכות של הדירה שווה ההטבה לכל משפחה מטפסת לכל משפחה ל-2 מיליון שקל, טבין ותקילין, לדברי כלכלני האוצר.

יש גם הסבר למצב החריג: עבר זמן רב בין הזכייה לבין מועד החתימה על החוזים בשל חילוקי דעות לגבי תשתיות נלוות, "אבל אין בכך כדי לשנות את העובדה לפיה אוכלוסייה מאוד מבוססת נהנית מסבסוד חריג במחירי הדירה", מציין הכלכלן הראשי במשרד האוצר.

כאמור הציבור רגיש למחיר הדירה, הקבלנים רגישים למחיר הנקוב של הדירה בחוזה המכירה. איך מתגברים על הפער בחודשים האחרונים מאז המלחמה? הקבלנים מיהרו בחודשים האחרונים למכור דירות עם מניפת הנחות והטבות, שימו לב, שלא דווקא באה לידי ביטוי במחיר הנקוב של הדירה, מסיבה פשוטה: הקבלנים אינם יכולים לאבד את שווי כלל הנכסים שלהם בעיני הבנקים המממנים. אם שווי המכירה הרשום בחוזה המכירה יורד משמעותית, מיד שווי כל מלאי הדירות שבידי הקבלן יורד בהתאם, חשבון פשוט של הבנקים. לכן, בעיני הקבלנים המטרה בעיקר למכור. עשירית מהדירות שנמכרו בינואר השנה היו למסירה רק 4 שנים לאחר חתימת חוזה המכירה.

הקבלנים ערכו מבצעי מימון מטורפים, דחיית נתח הארי מהתשלום לאחר קבלת טופס האכלוס. כך נעשתה הצרחה, תחלופה, הקבלנים נטלו הלוואות נוספות מהבנקים והיקף נטילת המשכנתאות של הרוכשים ירד. תזרים המזומנים של הקבלנים היה בפועל מחצית בלבד מהפוטנציאל הגלום בחוזה מכירת הדירות, אומר משרד האוצר, מה שעזר לקבלנים להפחית את מחירי הדירות שמכרו בפועל.

ההטבות הסמויות יכולות להגיע להערכתנו גם ל-4%-7% משווי הדירה. האוצר אומר כי העובדה שהקרקעות של הדירות שנמכרו נרכשו על ידם בשנים 2022-2021, עוד טרם גל עליות המחירים, מאפשרת מכירות על קרקעות "ישנות". עדות זו יכולה לתמוך בירידת מחירים בפרט בתקופה קשה כשהביקוש בירידה, אומר הכלכלן הראשי. מכאן שאל לכם להתרשם מ"העלייה במחירי דירות" ישנות וחדשות בשיעור של 1.2% בחודש ינואר/דצמבר האחרונים לעומת נובמבר/דצמבר 2023. זו אחיזת עיניים.

המפקח על הבנקים בבנק ישראל צריך לבחון האם הבנקים יודעים או מתעלמים מהמכירות "בכאילו" מחיר גבוה, בעוד שאפקטיבית המחיר הרבה יותר נמוך, מה שמחייב את הבנקים לדרוש מהקבלנים הון עצמי גבוה יותר בכל מקרה. גם לפי הלמ"ס, שאין לה ברירה אלה לדווח על המחיר "בחוזה המכירה", מחירי דירות ישנות וחדשות ירדו בשנה האחרונה בממוצע של 0.6% לעומת השיא של עלייה שנתית שהגיע ל-20% לחודשים ספטמבר/אוקטובר 2022. בדירות חדשות המחיר ירד בשנה האחרונה ב-2.2%. נזכור כי 22% מהדירות החדשות שנמכרו היו בשנה האחרונה בסבסוד ממשלתי.

כפי שראינו מחיר הדירה הוא גורם חשוב ביותר בהחלטה של מי שמעוניין לרכוש דירה, אם "דירה ראשונה", "דירה להשקעה" או שדרוג גודל הדירה או שנמוך גודל הדירה. עתה לאחר הטבח של השבעה באוקטובר 2023 נכנס גורם קריטי מאוד בהחלטה החשובה של רכישת דירה, יש או אין ממ"ד בנכס נשוא המכירה, הוא מרחב מוגן דירתי.

הממ"ד הפך לחובה בבניינים חדשים מאז 1992 בתום מלחמת המפרץ ועם השנים גדל והפך לחדר שיכיל משפחה לשהות ממושכת בזמן טילים ופגיעות בנכסים. הטבח הגביר עוד יותר את המודעות לצורך החיוני בממ"ד. משום כך הביקוש לדירות יד שנייה חסרות ממ"ד יורד, לא רק לדיירים אלא גם למשקיעים. השוכרים דירות אצל המשקיעים מעמידים תנאי לקיום, ממ"ד בנכס שמבקשים לשכור. בעוד שבינואר השנה מכירת דירות חדשות מקבלנים, ללא סבסוד ממשלתי עלתה ב-36% לעומת ינואר אשתקד, ומספר הדירות, כולל סבסוד ממשלתי שנרכשו מהקבלנים, עלה בשיעור של 46% בין התקופות, מספר הדירות בישראל שנרכשו ביד שנייה ירד ב-5%. משפרי דיור צריכים מטבע הדברים למצוא קונה לדירה הישנה, לעתים רעועה, שאין אפילו כרגע קבלנים שישפצוה. יש להניח כי גם בדירות ישנות רבות אין ממ"ד, שהפך לחיוני בתקופת זו של "טילים עליך ישראל".

התוצאה אצל משפרי דיור בינואר לעומת ינואר אשתקד הייתה ירידה של 13% ברכישת דירות. גם המשקיעים שחלקם נתקעו עם דירות ישנות ללא ממ"ד, מתקשים להשיא תשואה על הנכס הלא רלוונטי בימים אלה, קשה להשכיר את הדירות המזדקנות חסרות הממ"ד. קונים מעטים הביאו לכך שמספר הדירות שמשקיעים מכרו בינואר היה נמוך בכ-12% לעומת ינואר אשתקד. אין התלהבות לרכוש דירה ללא ממ"ד, מספר הדירות שנרכשו להשקעה ירד בינואר השנה בכ-6% לעומת ינואר אשתקד.

בפילוח הדירות להשקעה שעשה הכלכלן הראשי באוצר עולה כי כמחצית מהמשקיעים רכשו דירות חדשות, גבוה משמעותית ב-10% לעומת רכישת דירות ע"י משקיעים בתשעת החודשים הראשונים של 2023 טרם הטבח שביצע החמאס. בירושלים, 60% מהרכישות של המשקיעים בינואר היו דירות חדשות. בבאר שבע שהייתה מאופיינת טרם המלחמה ברכישה של דירות ישנות להשקעה, בינואר השנה חמישים אחוז מהדירות שנרכשו להשקעה כבר היו חדשות, העדפה ברורה מפני שהשוכרים של המשקיעים מבקשים דירה מוגנת.

לסיכום: שימו לב לעובדות ולא לכותרות מגמתיות במדיה. הקבלנים שנתקעו עם קרוב ל-68,000 דירות למכירה, עלייה של 32% בתוך שנה, יהיו חייבים להפחית מחיר - אם בחוזה ואם בהטבות. הזמן עובד לטובת הרוכשים הרגישים למחיר ולאיכות הדירה, שיכולה להיות קצת יותר בהישג ידם מאשר בשנים הגועשות האחרונות, טרם אסון המלחמה בעזה.