קונים דירה להשקעה? לא כדאי לכם

המסך יורד על רווחי ההון בשוק הדירות, מחירי הדירות בירידה ריאלית של מחיר הנכס. פשוט אין יותר רווחי הון ברכישת דירה להשקעה כפי שהיו בשנים הקודמות, שנים בהן הריבית בשווקים הייתה מאוד נמוכה. הגירעון הנמוך של הממשלה בשנים עברו והריבית הנמוכה בארה"ב איפשרו ריבית נמוכה בישראל, ריבית שאיפשרה מינוף - כלומר נטילת משכנתאות בשיעור גבוה ביחס למחיר הדירה. הלוואות לדיור לאורך שנים, בעלות זולה שלעתים כיסתה את זרם ההכנסות משכר דירה. זה איפשר להשיא תשואה גבוהה לעומת אפיקים מעניינים אחרים, שמטבע הדברים רובם לא ממונפים.

במשך חמש השנים עד דצמבר/ינואר האחרונים עלו מחירי הדירות בקרוב ל-40%, מדד המניות S&P 500 בארה"ב עלה באותה תקופה ב-24%, הדאו עלה ב-14% ומדד הנאסד"ק עלה ב-43%. טוב מה עם עשר שנים? במשך עשר שנים עלו מחירי הדירות לאותה תקופה ב-67%, מדד S&P 500 עלה באותה תקופה ב-58%, הדאו עלה ב-127% ומדד הנאסד"ק עלה ב-259%. כלומר, בלי כאב ראש של כל הכרוך ברכישה ואחזקה של דירה יש חלופה להון המושקע.

נעבור לממוצעים: בממוצע במשך חצי השנה האחרונה המדווחת על ידי הלמ"ס עד החודשים פברואר/מרס מחירי הדירות היו נמוכים בכ-1.1% לעומת חצי השנה המקבילה שנה קודם לכן. באותה תקופה האינפלציה השנתית הייתה בממוצע 3.2%. המשמעות היא כי לאחר ניכוי האינפלציה ממחירי הדירות, מחירי הדירות ירדו ריאלית בשיעור גבוה יותר, ממוצע של 4.2% בתקופה האמורה. כלומר לאחר שנה, בידיכם דירה השווה הרבה פחות.

מיד אציין כי הדברים פה ולהלן מכוונים לרוכשי דירות להשקעה להשיא תשואה ורווחי הון. גם בהמשך אין כוונה בנאמר לרכישת דירה של תא משפחתי המבקש להתאקלם בשכונה מסוימת ולגדל את ילדיו בסביבה בה הוא חפץ, לעתים קרוב לחבריו, קהילתו או בתי ספר מבוקשים. רק לשם דיווח, אין עדיין פרטי מחירי דירות עד לשבוע האחרון בישראל.

מתחילת השנה עלו שערי המניות בעולם (עד לפני שבוע): דאקס גרמני 12%, 600 מניות גדולות באירופה כ-12%, נאסד"ק בארה"ב 11%, שווקים מתעוררים 7%. במקביל מחירי הדירות לא עלו מתחילת השנה בשיעורים כאלה.

נכון, הרוכש מצליח להשכיר את הדירה שרכש, בין אחד עשר חודשים בשנה לשנה נתונה. התשואה בדרך כלל במרכז הארץ היא כ-2.3%-2.5%, בפריפריה 3%-3.3%. גם גביית שכר הדירה אינה מפצה בימים אלה על הירידה הריאלית בשווי של הדירה שנרכשה. לא זו בלבד: יש עלות מכבידה הכרוכה ברכישת דירה שלא קיימת ברכישת ני"ע. הרבה שותפים מצטרפים ושמים ידיים ליהנות מהרכישה שלכם של הנכס להשקעה; בראש הנהנים הנכנסים לכיסכם עומד משרד האוצר, עם 8% מס רכישה.

מתווך נוטל לעצמו בדרך כלל עוד 2% מערך הרכישה, עו"ד גוזר לכיסו בין 1%-1.5% מערך הדירה, קצת שיפוצים של עוד מספר אחוזים. הסכומים הנוספים מעבר למחיר הבסיסי של הרכישה של הנכס מצטברים ל-12%-14% משווי הדירה. התוצאה היא שייקחו בין ארבע שנים לחמש שנים עד שהמשקיע יכסה הוצאות אלה באמצעות שכר הדירה שהוא מחייב את דייריו.

שנים אלה ינגסו בהכנסתו של המשקיע שרכש את הנכס, שתיבלע בהוצאות הראשונות הכרוכות ברכישת הדירה כאמור. בפועל המשקיע יתחיל לראות שכר דירה נטו, כלומר בניכוי הוצאות הרכישה, רק לאחר מספר שנים כאמור.

הנחת העבודה של המשקיעים היא שמחירי הדירות תמיד מתרוממים, יעלו בשל המצב, יעלו בשל המלחמה, יתרוממו בגלל גל העולים ארצה, יעלו בגלל מחסור, יגבהו בגלל עלייה במחירי חומרי הגלם לבנייה, יעלו בגלל מחסור בפועלי בניין, יעלו בגלל שמועות שמפיצים בעלי עניין. פה, רק לקוראים הנאמנים בטור זה, אספר בסוד כי אגדות לחוד ומציאות לחוד. למרות מחסור בעובדי בנייה, למרות שהמורדים החות'ים חסמו חלקית את מיצרי באב אל-מנדב בואך ים סוף מהאוקיינוס ההודי והביאו להתייקרות חלק מחומרי הגלם, ראה זה פלא: מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים מסרב לעלות.

מדד מחירי תשומות בבנייה למגורים ירד באפריל השנה ב-0.1% והגיע ל-130.1 נקודות על בסיס יולי 2011 שווה 100 נקודות עפ"י הלמ"ס. בשנה האחרונה עלה מדד התשומות לבנייה למגורים ב-0.6% בלבד, פחות משיעור האינפלציה הכללי שהייתה 2.8%. מדד תשומות הבניה למגורים בשנה למרס היה 1%, כלומר קצב העלייה של התשומות לבנייה אף ירד. למעט שכר פועלי הבניין, ירד מדד התשומות בבנייה למגורים בחודש אפריל ב-0.3%. מדד מחירי חומרים ומוצרים לבנייה למגורים ירד באפריל ב-0.4%, מתוכם ירד מחיר בטון מיובא ב-1.7%, ברזל לבנייה רשם ירידה של 1.2% ורשתות ברזל ירידה של 1.1%. במחיר אבן חלה עלייה של 1.7% ומחיר חצץ עם עלייה זהה.

מה קורה פה? למה מחירי הדירות בירידה? פשוט הקבלנים תקועים עם 66,680 דירות, כך בסוף מרס השנה לעומת 54,096 דירות בסוף מרס 2023. לפי נתונים מנוכי עונתיות של הלמ"ס הפער גדול יותר, 67,227 דירות למכירה בידי הקבלנים בסוף מרס השנה לאחר 65,271 בסוף פברואר השנה, כלומר עלייה במלאי, לעומת 54,170 בסוף מרס 2023. לקבלנים אין ברירה אלא להפחית מחירים, אם ישירות במוצהר במחיר בחוזה הרכישה ואם באמצעות הטבות סמויות למיניהן כגון דחיית תשלומים עד סמוך לקבלת הנכס, פטור מתשלום דמי הצמדה או תוספות לדירה.

שימו לב: מחירי דירה חדשה בירידה שנתית נמשכת, כלומר כאשר בוחנים 12 חודשים בכל פעם, כבר מאז יולי/אוגוסט אשתקד, כן ירידה שנתית. בממוצע בחצי השנה האחרונה עד פברואר/מרס ירדו מחירי הדירות לעומת ממוצע של חצי שנה, שנה קודם לכן, בשיעור נומינלי של 2.7%, שהוא שיעור ירידה ריאלי של 5.7%. כ-19% מהדירות החדשות שנמכרו היו בסבסוד ממשלתי בתוכניות משרד הבינוי, דבר שמושך את המחירים מטה.

בעוד שועלי שוק רווחי ההון מהאתמול תקועים בקונספציה של שוק הדיור, אפיקים אחרים הניבו תשואה רב-שנתית תוך שנה אחת, ללא עלויות כניסה לתחום כגון מס רכישה מפלצתי. נתחיל בשוק המניות האמריקאי שהוא החשוב והיעיל ביותר בעולם. בשבוע שחלף עלה מדד הדאו ג'ונס לרמה של למעלה מ-40,000 נקודות, התשואה בשנה האחרונה קרוב ל-20%, תשואה עודפת בשנה אחת השווה נניח לחמש שנים לפחות של תשואה מהשכרת דירה אפילו כולל עלייה קלה במחירי הנכס, אם הייתה.

מדד ה-500 S&P עלה בשנה האחרונה לסוף השבוע הקודם בקרוב ל-27%, זו עלייה המשתווה לשנים ארוכות של תשואה ורווחי הון בשוק הדירות להשקעה. שלא לדבר על מדד הנאסד"ק שעלה בקרוב ל-32%! תוך שנה אחת. עוד שערי מניות עלו בעולם בשנה האחרונה: יפן כ-26%, מדדEURO STOXX 50 שמייצג את 50 המניות הגדולות באירופה עלה ב-15%, S&P BSE SENSEX ההודי עלה בקרוב ל-20%. אפילו שערי המניות בישראל עלו בשנה האחרונה בקרוב ל-10%. הנתונים לעיל במטבעות שונים ולא בהכרח שווים לשקל לאורך השנה האחרונה, אך העליות כה גבוהות שאין בכך חשיבות מרובה.

המלחמה הנוכחית מגרשת חלק מהמשקיעים לחו"ל. המתוחכמים בין המשקיעים בדיור להשקעה פנו בשנים האחרונות בהשקעה לשכנה יוון, תשואה נאה וגם רווחי הון טובים לאורך שנים. מה לעשות ששני המדדים של בורסת יוון עלו בשנה האחרונה בשיעור אדיר של כ-32%, שמו מאחור את רווחי ההון והתשואה של משקיעים שהגיעו באיחור ליוון והצטרפו לגל ההשקעות באיי יוון רק בשנים הספורות האחרונות.

נזכיר כי רכישת דירה בחו"ל כרוכה בהרבה תשומת לב, נסיעות תכופות לנכס לחו"ל, תשלום שוטף למתווכים האוספים את שכר הדירה עבורכם, הרבה הוצאות עורכי דין הן בתחילת העסקה ואחר כך לפינוי דיירים שלא משלמים בזמן, שלא לדבר על תיקונים, מרחוק, עלותם באיי יון גבוהה מאוד. בגרמניה, עוד יעד השקעה פופולרי בדירות, מחירי הדירות ירדו בשנה האחרונה עד אפריל ב-1% וזאת למרות התאוששות של החודשים האחרונים. מדד מניות דאקס הגרמני עלה בשנה האחרונה ב-15%.

העתיד אינו מבטיח טובות, זה עוד לא הסוף. הממשלה זקוקה לכסף, להון רב כדי לממן את המלחמה ותוצאותיה במאות מיליארדי שקלים בשנים הקרובות. התוצאה היא שהריבית הריאלית בשוק האג"ח תישאר גבוהה לאורך שנים מאשר השנים הנוחות של הריבית הנמוכה, ריבית יותר סבירה במבט רב שנתי. מהריבית שהממשלה משלמת למימון גירעונה נגזרת הריבית למשכנתאות שתישאר גבוהה מאוד לאורך שנים, כסף זול לא יהיה במשך שנים ארוכות, אין יותר ארוחות חינם ואין מינוף זול. ריבית גבוהה למשכנתאות תרחיק משקיעים משוק רכישת דירה וזה בחלקו יתרום להמשך דחיפת מחירי הדירות בשיעור ריאלי כלפי מטה.

חלק מהמימון האינסופי של הוצאות הממשלה בשנים הקרובות, לא חשוב איזה ממשלה, יהיה מהעלאת עול המס. לא יהיה מנוס מהעלאות מסים שיפגעו בהכנסה נטו של משקי הבית והמשקיעים, פחות כסף נטו בכיסם של הישראלים. פחות כסף כלומר יכולת פחותה לשלם משכנתה חודשית, זאת יחד עם פחות הון עצמי ופחות מינוף, ידחפו את מחירי הדירות כלפי מטה. כלומר כרגע אין אופק לירידה בעומס המס ולא בעומס ריבית למשכנתאות. לגבי מחזיקים דירה להשקעה נאמר כי אין מנוס ממיסוי ההכנסות מדירה להשכרה.

במוקדם או במאוחר, ממשלות ייאלצו לחייב משכירי דירות להגיש דוח ולשלם מס על הרווח מהשכרת דירה, לאחר שיכירו בהוצאותיהם הכרוכות בהחזקת הדירה בהן יטפל רו"ח עם עלות נלווית. גם אלה השוכרים דירות מהמשקיעים, שקיוו כי הריבית תרד ויוכלו ליטול הלוואות זולות יותר לאחר שצברו הון, התבדו ויתבדו. הוצאות המלחמה, ההוצאות האזרחיות הנלוות למלחמה, עם הריבית הגבוהה מרחיקות עוד יותר את הדירה מהישג ידן של המשפחות חסרות הדירה.

נחפש אפיק אחר להשקעה לא גדולה שנפרסת לאורך שנים. נבדוק מה עשו קופות גמל להשקעה בשנה האחרונה מאפריל 2023 ועד מרס השנה? מותר להשקיע בקופות גמל השקעה לפי האוצר, עם הטבות מס עד 79,000 שקל בשנה לכל נפש, גם עבור הנכדים שלכם. לפי דוח של משרד האוצר המופיע ב"גמלנט" של רשות שוק ההון ביטוח וחיסכון, התשואה בשנה האחרונה האמורה הייתה בשיעור ממוצע של 18.7%, הרבה יותר משוק ההשקעה בדירות של עלייה של 1.1%.

מנגד, התשואה השנתית בשלוש שנים הייתה 5.2% בקופות גמל להשקעה לעומת עלייה בשיעור ממוצע של 9.1% במחירי הדירות בישראל. התשואה השנתית בחמש שנים בקופות גמל להשקעה הייתה 6.8% לעומת עלייה במחירי הדירות בשיעור שנתי ממוצע בחמש שנים של 7%. שיעור דמי הניהול הממוצע בקופות גמל להשקעה בהן הוא 0.64%. המס על רווחים בקופת גמל להשקעה מוגבל ל-25%. נזכיר כי בניגוד לקופות גמל בהשקעה בדירות אפשר לבצע מינוף, לא את כל הכסף מביאים מהבית. כך בימים טובים.

לגבי העתיד: הכסף למינוף יקר, שוק הדיור אינו בטוח כפי שהיה, המלחמה פגעה קשות בזמינות ההון ומחירו. מנגד יש הרבה חלופות השקעה במגוון מסלולים, מתעודות סל בחו"ל, מניות בחו"ל, בעיקר בארה"ב שם נמצא שוק המניות האדיר בעולם, עם המגמה של מניות בינה מלאכותית. בניגוד לדירה, אפשר לפזר את הסיכון במספר אפיקים, כולל קופת גמל להשקעה לכל אחד מבני התא המשפחתי. שם המשחק הוא נזילות שאינה קיימת בדירה להשקעה. מה טוב יותר מפיזור השקעות, גמישות בהשקעות בימי מלחמה ארורה זו, מאשר להיתקע עם דירה ודיירים שיכולתם לעמוד בתשלומים תלך ותרד? צריך לקבל החלטה נבונה ושקולה בתחום ההשקעות בין כל האפיקים, לפני שהמסך היורד על שוק הדירות להשקעה יהיה כבד מנשוא.

אין בנאמר לעיל משום המלצה או המלצות לפעולה או ייעוץ השקעה. אין בנאמר תחליף לייעוץ מקצועי לפי הבנת קוראי הכתבה ישירות או בעקיפין. כל שימוש בנאמר הוא על אחריותם הבלעדית של הקוראים. יכול וייתכן כי הכותב מחזיק בני"ע או השקעות המוזכרים במאמר.