שלום לחלום הישראלי: ההשקעה בנדל"ן הפכה לטעות כלכלית

לנתונים טובים מאלה, קשה היה לפלל: ירידה באינפלציה, שמתחילה להיראות כבר כמו מגמה - אם כי עדיין קרובה יותר לגבול העליון של היעד, ירידה במחירי הדירות אחרי שפל מדהים בעסקאות במהלך הרבעון שעבר, אפילו בלימה (ובאזורים מסוימים גם ירידות) של שכר הדירה הממוצע - כל אלה בשורות טובות שיביאו, ככל הנראה להפחתה נוספת, גם אם זהירה, של הריבית במשק.

למה זהירה? כי השוק תוסס, הפעילות המשקית מתעצמת וההערכה היא שהנגיד "יתגמל" את ירידת האינפלציה בהפחתה מסוימת (נניח של רבע אחוז), אבל יזהר שלא לשפוך שמן על המדורה בצורת הפחתת ריבית דרמטית שעלולה לתדלק עליית מחירים.

כאשר מוסיפים לכך את האבטלה הנמוכה, מקבלים תמונה חיובית אף יותר: הביקוש לידיים עובדות הוא כה גבוה, עד שעובדים זרים, שפעם הועסקו בעיקר בענפי הבנייה, החקלאות והסיעוד, מיובאים עתה לישראל כדי למלצר או לסדר שימורים על מדפים בסופרמרקט. ישראלי שירצה למצוא עבודה שתכניס לו שכר של חמש ספרות בחודש (גם אם הספרה הראשונה תהיה 1), לא יתקשה למצוא אותה - בעיקר אם הוא גר בקרבת עיר גדולה.

הפחידו אותנו שהבלימה בשוק הנדל"ן היא בסך הכל השקט שלפני הסערה. אמרו שאו טו טו מגיעים יהודים מכל העולם לרכוש כאן דירות במחירים מופקעים, שחוסר הביקוש מלמד על ביקוש כבוש והקבלנים מצידם עשו הכל כדי לשמור על מחירים גבוהים.

מי שעקב אחרי מבצעי המכירה של דירות חדשות ברחבי הארץ, לא יכול היה שלא להתרשם מהיצירתיות, שנסובה סביב מוטיב מרכזי אחד: קנה באותו המחיר, קבל הרבה יותר: חנייה נוספת, מחסן נוסף, המרפסת עלינו, הריבית עלינו, ביטוח נגד ירידת ערך - עלינו, וכך עוד ועוד: המטבח, המיזוג, העיצוב, הריהוט, העיקר שלא נרגיש איך המחיר יורד. כלומר אולי לא יורד בתג שעליו כתובים המספרים, אבל הלכה למעשה ביטאו חלק מהמבצעים ירידה ריאלית של אחוזים ניכרים במחיר דירה חדשה.

הישראלים מצידם לא מיהרו לשתף פעולה: הם דרשו - ודורשים, גם הנחה ריאלית, שלרוב ניתנה כמעט בחשאי ובלבד שלא ייראה כאילו ערך הדירות ירד. מכאן ניתן להבין שהירידה במחירי הדירות היא גדולה יותר, אפילו הרבה יותר, מכפי שמשקפים נתוני למ"ס.

בהתחלה היה נדמה שהמלחמה והריבית הגבוהה הכניסו את הישראלים למצב של המתנה: הסברה על ביקוש כבוש נתמכה בעלייה במחירי השכירות. אלא שכאשר שפל חסר תקדים במכירות (בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2025) פוגש בלימה ואף ירידה בדמי השכירות, אפשר שהתשובה נמצאת במקום אחר.

חייבים להודות שבמשוואה הזאת יש עדיין נעלמים: הריבוי הטבעי הגבוה בישראל אמור לייצר ביקוש גובר לקורת גג, אבל כבר עתה ברור שהנבואות על צונאמי של עליית מחירים, בגלל סיום המלחמה, בגלל הירידה שכבר החלה בריבית, בגלל אנטישמיות גואה שתייצר עליה ועוד, כל אלה היו מוגזמות מאוד, שלא לומר מופרכות.

אם כך יכול להיות שהתשובה נמצאת באלטרנטיבה לדירה, כלומר בשוק ההון. נכון שקשה לגור בתוך תיק מניות, אבל אם ניקח שני זוגות צעירים שהתלבטו, אי שם לפני שלוש-ארבע שנים מה לעשות עם מיליון השקלים שלהם - להשקיע אותם בשוק ההון או לקנות עמם דירה (ולשלם משכנתה של לפחות עוד מיליון שקלים), הרי שהזוג שהשקיע בשוק ההון מצבו טוב בהרבה.

בהכללה: רווחי ההון שצבר מימנו לו (לכל הפחות) את שכר הדירה, הקרן נשארה בידיו ועתה הוא יכול לעשות איתה הרבה יותר בשוק שבו הקבלנים מוכנים ללכת לקראתו ככל שיוכלו - מצד אחד, והבנקים למשכנתאות כבר מורידים (והצפי שעוד יורידו) את הריבית על ההלוואה המשלימה שיצטרך לקחת.

זאת ועוד: למרות שהיא מתנהלת בעצלתיים, תשתית התחבורה הציבורית הולכת ונפרשת ברחבי ישראל ומאפשרת לרבים לעבוד מרחוק לא רק במובן המקוון, אלא אף בצורת התניידות ברכבת (למשל) למקום עבודתם במרכז. גם מרכזי מחקר ופיתוח ופארקים תעשייתיים קורמים עור וגידים במה שנחשב לפריפריה, ומרחיבים את הספקטרום הגיאוגרפי עבור אותו זוג, שלפני שלוש-ארבע שנים לא הייתה לו ברירה תעסוקתית, אלא להשתכן במרכז.

עד כאן באשר לזוגות השמרניים. למה שמרניים? כי הם עוד שבויים בקונספציה שלפיה מוכרחים, בשלב כלשהו, לרכוש דירה. יש עוד קהל: אמנם מצומצם מכדי להשפיע על הנתונים, אבל כדאי לשים לב אליו, כי הוא הולך ומתרבה במהירות.

הקהל הצעיר הזה, שונה מדור ההורים לא רק ביחס שלו לקריירה ובמידת המחויבות למקום העבודה, אלא גם ביחס לרכוש. זהו קהל מרתק: יכולת ההשתכרות הגבוהה שלו עומדת לרוב ביחס הפוך לנאמנותו למקום עבודה אחד או בכלל, שיעבוד לקריירה.

הוא החל לגלות עניין בשוק ההון כדי ליצור לעצמו נכס פיננסי שקל לנייד. למה לנייד? כי שלשום הייתה מהפכה משפטית (שעדיין לא תמו כל סכנותיה והשפעותיה), אתמול הייתה מלחמה שבה כמעט 100% משטח המדינה היה תחת איום טילים. במו עיניו הוא ראה בתים נחרבים מטילים מול מדינה שגוררת רגליים בתיקון הנזקים ופיצוי הנפגעים.

הוא אוהב את ישראל, אבל בפינת החדר (השכור) שלו ניצבים טרולי ודרכון - פעמים רבות גם דרכון זר. אנטישמיות בעלייה מדאיגה אותו, אבל לא יותר מדי - הוא ממילא לא מתכוון להיות חלק מקהילה יהודית בחו"ל גם אם יעתיק את מקום מגוריו לתקופה ממושכת ועוד.

אל הקהל הזה צריך לצרף את "המהגרים האפורים", כאלה שלא עזבו את ישראל באופן רשמי, אבל לקחו על עצמם פרויקט חדש בחו"ל, האריכו את שנת השבתון שלהם בשנה נוספת ועוד. חלקם יחזרו, חלקם כבר לא - והדירה שלהם שהיום מושכרת, מצטרף למאגר הדירות הלא חדשות המוצעות למכירה.

נכון שלא מדובר במיליונים, אפילו לא במאות אלפים, אבל מדובר בדיוק בקהל שיכול להסביר למה בתל אביב למשל ירדו המחירים בצורה משמעותית (בעוד שבירושלים הם רשמו עלייה). המרקם הסוציו-אקונומי של החברה הישראלית מתחיל להשתנות, גם אם בינתיים רק בשוליים - וגם זו לא בשורה טובה מדי לקבלנים שרק אתמול רכשו קרקעות במחירים מטורפים.

עניינו של הטור הזה אינו בייעוץ, אבל אם הייתי עתה בנעליו של זוג שמתלבט להיכן להוליך את הכסף שיש לו: שוק ההון או נדל"ן, אפשר שהייתי ממתין עם התחייבות לטווח ארוך שכמוה כהשתעבדות ונותן לכסף לעבוד קצת, לפני שאחליט אם, מתי והיכן לרכוש דירה.